贺佩琳

【摘要】房地产行业同国民经济持续增长联系密切，面对城市现代化建设带来的挑战，城市房地产市场呈现良好的发展前景。城市房地产开发离不开土地資源的支持，但是随着城市建筑物数量的急剧增长，可利用建设用地面积逐渐减少，在不同程度上阻碍房地产的健康持续发展。故此，本文就当前广西城市房地产开发土地供应机制现状进行阐述分析，就其中的问题尝试提出改善建议，为后续产业发展提供一定参考和支持。

【关键词】土地供应;房地产开发;工作机制

过去十年，广西主要是北部湾经济区的升级发展，在以北部湾经济区功能定位和战略部署为导向，进行了土地供给侧改革，土地资源配置和开发利用管控，协调城市发展空间和产业园的布局创新，城镇的发展离不开项目，项目的落地离不开土地的支持，为了推动广西房地产事业健康持续发展，应坚持政府导向，结合实际需要针对土地供应问题优化空间布局、加快用地审批、拓宽建设用地指标、创新探索新的征拆安置等。14到19年，首府南宁土地供应锐减，缺口大，且受限价影响，拿地成本逐年升高。而在19年后，各市区地价保持上扬态势，供应链和政府红利政策及区域配套日益完善，南宁作为广西首府，将持续推进强首府战略，形成核心增长极，奠定南宁在东盟桥头堡中的战略地位。广西地区多数城市房地产开发中，由于缺少宏观调控，土地投放计划缺少长远考量，导致土地投放量超过了实际开发能力，出现土地供应市场失衡问题，不利于土地市场开发。所以，应该结合实际情况，构建科学合理的房地产开发土地供应机制，推动后续相关工作的顺利展开。

1、强化土地供应总量控制

近几年，与其他周边省份对比，广西房地产市场政策整体适度、比较温和，2019年，广西生产总值达到了21237.14亿元，服务业做出的贡献占了一半，贡献率方面较之第二产业高出19.8个百分点。2019年1月到8月之间，广西房地产开发累计投资额高达2265亿元，同比增长28.5%，较之全国投资额增速超过两倍。在广西14市中，首府南宁GDP和商品房成交领先各市，柳州城镇化率为全区最高，全国50强房企80%均已进驻广西，不难看出广西房地产事业的蓬勃发展前景。在这样的背景下，做好土地资源的合理开发和利用，强化土地供应量控制显得尤为关键。

1.1充分契合当地的经济发展水平

房地产的发展，为国民经济持续增长做出了重大的贡献，由于城市土地资源的超量供应与开发，导致房地产市场失衡，对社会带来了极大的不良影响。广西省的北海市就曾经出现此类现象，导致当地的房地产市场不稳定，进一步强化土地供求市场宏观调控力度，确保房地产开发用地需求同市场供给需要保持平衡。结合国民经济和发展计划相关要求，对比历年城市土地开发用地需求情况综合考量而确定。所以，强化开发土地供应总量，编制5年、10年土地或是更长年限的土地供应计划，满足城市总体规划和土地利用总体规划需求。实现近期和远期计划结合，只有这样才能保证房地产市场稳定。

1.2契合城市土地利用总体规划

房地产的开发，出了考虑国民经济情况以外，还要同城市的土地利用总体规划相契合，按照相关要求确定土地的合理开发方式和用途。经过批准的城市规划，确定城市建设用地空间分布和开发规模。通常情况下，年度房地产开发建设用地在一年用地总量上，综合考量城市建成区的发展目标和居民住房需求，合理测算，指导后续房地产开发建设。在选择合适的控制指标，结合城市规划来确定不同建设用地指标，如公共设施用地、居住用地、绿地和工业用地等。

2、城市土地的空间规划

在进入中国特色社会主义新时代背景下，社会矛盾发生转变，经济增长速度放缓，朝着高质量方向发展，并对现代化经济体系建立，生态文明体制变革做出了规划部署。在此背景下，广西的房地产开发，应做好城市土地的空间规划，基于完善的国土空间用途管制，保障国土空间开发市场秩序平衡。发挥政府在市场资源配置中的决定性作用，坚持有所为有所不为，事无巨细的进行规划，仅仅围绕资源环境破坏、公共设施不完善以及空间发展失衡的问题，持续优化规划管控方法，保护国土空间开发市场秩序稳定。另外，通过空间规划，整合土地规划和城市规划相关内容，协调各项规划之间的关系，可以避免产业空间布局失当、空间开发失衡的问题，促进全域国土均衡发展。

3、土地供应空间分布的引导控制

3.1合理引导房地产开发用地空间分布

房地产开发占据的土地面积不断增加，会大量占用城市公共用地发展空间，甚至将原本公共设施用地侵占，为城市未来发展埋下一系列安全隐患。在国家鼓励和支持下，积极推动房产建设项目建设，为建设用地提供相应的政策支持，结合土地实际情况为国家限制发展的产业提供土地资源，赋予服务业持久发展动力。同时，由于城市公共用地减少，城市的生态环境遭受破坏，不利于城市整体形象的塑造。所以，房地产开发需要充分契合城市规划来选择最佳的方案，尤其是可以凸显城市整体形象的区域，如大型公共中心、重大交通节点和城市景观等，与城市整体规划设计相契合。

3.2协调基础设施与土地供应

城市基础设施的建设，应从长远角度考虑城市的发展方向，适当的提升土地资源的利用价值，吸引更多外来投资，用于城市建设和发展，最大程度上规避后期基础设施配套不足带来的不良影响。

3.3加强政府对土地市场的宏观调控

政府应发挥自身的主导作用，打破市场垄断，实行统一的规划、征地、开发和管理。经营性用地，需要在政府统一征用后改造为熟地，通过招标方式出让给开放企业，用于建设工程项目。高度垄断土地一级市场，将土地资产牢牢把控在当地政府手中，这样可以规避土地资源滥用;适度降低对二、三级土地市场干预控制，搞活土地，将土地的使用权转让给市场，通过合理的规划、控制和指导，实现土地资源合理开发和配置。

结论：

综上所述，房地产开发土地需要完善配套的供应机制，充分契合国民经济水平和城市发展需要，合理分布和管控，实现土地资源合理开发与利用。

参考文献：

[1]胡祖铨.落实城市政府主体责任促进房地产市场平稳健康发展[J].中国物价，2019，22（07）：67-70.

[2]温修春，方文博.土地储备制度下我国城市土地供应链定价模型分析[J].国土资源科技管理，2018，35（01）：54-60.