张昆

摘 要：很多的房地产开发企业为了获得更高的利益就会在开发过程中尽可能进行资金的筹建，利用的相关的融资方式很多。由于方式的复杂性，这就对融资的筹划产生了很多的难度，税收本身就具有复杂性，各种税务的核算非常繁杂，再加上房地产企业本身对税务工作的轻视，这就导致企业单纯为了获得资金而忽略了税收，从而导致企业自身的税收成本提高。

关键词：房地产企业;融资活动;涉税解析

前言：我国对于房地产企业的政策在不断的调整，很多的金融机构对房地产企业进行相关的贷款限制，房地产企业为了提高开发资金，就会通过多种贷款方式来进行筹建，本文针对债权类各种融资涉税问题进行有效的分析与探讨。

一、金融机构贷款

1.土地增值税的涉税问题

土地增值税所涵盖的内容很多，任何一个方面的忽略都会造成自身的税费的增加，是自身的收入成本提高。针对于土地增值税的含义，它主要针对于国有土地的使用权和地上的建筑物等取得收入的单位和个人，这些人或物它有其自身的价值所以在他们转让后所得的收入，就是納税的依据，收入越多，他需要缴纳的税费越多，反之，税费较少是因为他的收入较少。收入的方式有很多种，包含的方面很多，只要其可以体现相应的价值，都可以作为收入，它可以是货币，也可以是实物，也可以是其他的收入，只要有所收入就需要进行相应的计算，只要达到一定的标准，并且只要与这方面有关的收入，都需要缴纳一定的税费。增值税所要缴纳，针对的是以上的情况，这里的转让不包括赠与等无偿行为，所以这种增值税可以说是一种反房地产暴利税。增值税对于房地产来说，需要缴纳的税费是巨大的，我国每年都可以在房地产企业获得较多的税费。对于房地产开发企业来说，土地增值税是指将开发的房屋进行销售，将这些房屋销售完后会获得很多的经济收益，然后将所获得的经济收益减去在开发过程中投入的成本后，剩下的增值部分，然后针对这部分收益来按照当前我国的税费比例来进行计算，从而得出相关的费用，房地产企业则需要缴纳相关的费用上交给国家。

利息支出不作为土地增值税的内容，他需要单独列出来，以自己独特的情况来计算他如何缴纳相关的费用，或者不必缴纳，因为他可以在计算增值税之前进行扣除。但是有的时候利息支出并不能在计算增值税之前进行扣除，因为他有些地方没有满足相应的要求，所以为了利息支出可以有效扣除，针对这方面就需要注意三点问题：首先，这笔款项必须用于开发建设活动，其他的内容这笔款项就不会被提前扣除，还要有相关的凭证来作为依据，这是增值税前进行扣除的关键。其次要重视借款利率，借款的利率并不是毫无根据的制定，它也有一定的依据，它的利率不能过高，要低于人民银行的同期同类基准利率，如果高于，则需要缴纳相关的税费，不能实现抵扣。最后一点是其中的利息要计算分摊，如果不能分摊，就需要缴纳税费，不能进行抵扣。在缴纳过程中，其缴纳的金额不仅需要参照土地使用权支付的金额，这只是其中的一个方面，房地产开发成本也要作为参照的依据，因为在计算过程中需要依照两者之和的10%来扣除，只有这两点都进行结合才能得出最终的数值。

2.企业所得税的涉税问题

前面我们也提到了，很多的贷款利息支出是可以进行税前扣除的，不过前面是增值税，这里是所得税，但他们都大同小异，他也可以按照相关的规定在所得税税前进行抵扣。对于非金融企业来说，他们的利息支出，只要不高于金融企业的相关贷款利率，计算出来的相关结果就可以进行税前扣除，但是在计算时还需要通过金融企业的相关贷款利率的情况作为依据，来保证利息支出有效。

对于同期的金融企业的相关贷款利率进行说明，在签订借款合同时，其中需要有本省市的金融企业来提供贷款利率数据，且是政府批准，具有相关的政府开具的凭证的企业，他们可以从事相关的贷款业务。同期同类贷款利率，只有贷款期限、贷款金额、贷款担保等这些条件相差不大的情况下，由金融企业来提供的利率信息，它可以作为平均贷款利率或实际贷款利率。

从银行进行贷款，在归还过程中如果因生产问题而出现的相关利息支出以及其他的费用，生产经营方面的可以进行扣除，但是需要有所凭证，只有开具相关的票据证明才能作为税前扣除的依据，不然就是无效凭证，银行针对于企业在生产过程所造成的利息支出也会计算在内，这就致使企业的生产成本投入过大，造成企业的相关利益遭到损失，因此，要重视票据的作用，不能忽略它。

3.金融企业的融资票据问题

票据是作为土地增值税和企业所得税进行税前抵扣的依据，它是关键也是对房地产企业融资成本的保障，针对票据也涉及了相关的问题。其中的企业贷款的利息票据只有得到税务机关的认可，才具有相关的效用，并且票据必须有效正规，如果开具的证明不是官方肯定的，那么他的价值便会大大降低，除此之外，房地产企业在开具相关的票据时，不能从个别的信托公司来进行利息收据的获得，因为他的有效性不高，作为税前抵扣的依据的效用性不大，很大可能不会成功进行税前扣除，因此，必须取得正式的发票来进行抵扣。这是信托公司的不足，要选择正规的金融机构，比如，从银行出具的相关收据则无须考虑这些。为了利息支出的凭证能够进行有效的抵扣，除了票据的正规之外，随着每年的法律法规的不断更新，仅仅票据开具也会存在很多的问题，为了避免出现别的问题，这就需要提前对相关的税务政策进行有效的了解。在法律规定的基础上来进行相关的作为。

二、非金融机构贷款

1.土地增值税的涉税问题

前面我们也有所涉及，我们国家对于土地增值税颁布了相关的规定，其中，如果对于利息支出不能提供相关的证明就必须按照土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额的总和的10%来进行扣除，这种方法适用于金融机构和非金融机构，计算的结果是较为公允的。但是由于非金融机构的贷款的票据效果很差，所以很多的非金融机构不能将借款支付的利息在税前进行扣除。为了税务成本不会过高，也不会和会计产生相关的问题，就需要在从非金融机构进行贷款时，要采取银行委托贷款的方式来进行贷款，这样可以减少相关的税务成本的问题。

2.企业所得税的涉税问题

对于企业所得税的相关设置问题也有很多，但是，针对非金融机构的借款的利息支出的抵扣问题，国家也发布相关的法律规定，但是法规在对于所得税抵扣方面相对于是较为宽松的，没有那么细致的计算相关的具体细节。

针对于股东间的利息支出问题，我国的税务总局颁布了相关的规定。这里涵盖的内容是房地产企业从关联方企业贷款时，它的投资是有一定的标准的，为了合理把控，投资数值不能过高，需要注意债务性投资不得高于权益性投资的两倍，如果过高，利息支出就不能进行税前抵扣。在贷款过程中，需要依照相关的利率，所以关联方企业的借款利率也不能没有依据，要根据中国人民银行在同期颁布的基准利率的基础上实施，这是一个基本标准，可以作为指导性的数据，在贷款时都需要依照这个标准。如果超过了基准利率，则不能进行税前抵扣，这里依据的也是国家税务总局相关的规定。

针对民间借款的利息支出问题，也需要注意相关的利率标准，它的利率不能高于本省金融企业所提供的同期同类贷款利率。这样才能在接下来的税费扣除过程中起到作用，实现提前扣除，从而不会出现相关的税费问题，反之，就会出现无效利率，还会造成税费缴纳的增加。

针对个人借款的利息支出问题，国家税务总局也进行了相关的要求。在个人的借款中也需要注意一系列的问题与要求，每个环节的缺失都会造成利息支出出现后续影响，造成一系列损失。个人的借款必须真实合法，不是虚拟数据，操作正规，不能违规操作。为了借贷有所依靠，合同的作用至关重要，所以在贷款时要签订相应的贷款合同，合同内容要详细，注意相关的细节问题，要罗列清楚，不要出现合同纠纷的问题，合同的签订要符合法律法规的要求，贷款的利率也要注意，贷款的利率要在其发布的标准之下，或者相等。

3.非金融机构的融资票据问题

对于非金融机构的贷款，要注意利息的票据，它是凭证，在税前抵扣过程中起到的作用很大，因为合法有效的利息票据可以在操作过程中实现税前扣除，不然就是无效票据。借款票据有多种，其中有关的个人借款的利息支出借款票据尤为重要，毕竟个人的贷款压力是很大的，如果不重视票据的作用，就会造成税前不予抵扣，也会给个人带来相关的影响，除了自身会增大税费投入之外，自身相关的纳税义务的风险也会受到影响，还会影响自身的诚信等信誉。

结束语：

综上所述，无论是金融机构的相关借款还是非金融机构的相关贷款引起的税务问题都需要得到重视，这是企业融资活动涉税的重点内容。如果对于相关的涉税问题过于轻视，就会导致企业自身的支出增大，还会影响企业自身的发展与形象，如果相关的税务问题影响较大，也会面临法律的追责，这是得不偿失的。因此，要合理把控税费问题，依照票据在进行缴纳税费之前，实现相应的费用扣除。

参考文献：

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