李永然

此次《土地管理法》的修正，在「集體土地」上的規定著墨甚多，台商應就上述規定予以注意並認識，進用掌握契機予以合法運用，藉以保障權益並獲利。

筆者亦願藉本文針對「集體經營性建設用地」涉及《土地管理法》修治的部分予以頗析，俾供大陸台商參酌運用。

台商在中國大陸需要運用土地，方能進行設廠、投資、開發等，且除了運用城市的國有土地外，有時要運用農村集體所有土地。而大陸《土地管理法》於2019年8月26日經第十三屆全國人民代表大會常委會通過修正，其修正幅度不小，已自2020年1月1日起施行。

由於台商早期赴中國大陸投資、設廠，在不了解大陸的土地制度、《土地管理法》規定的情形下，到鄉鎮，甚至農村去購買或承租集體土地，嗣後發生糾紛或權益不得的情事（註1）；因而筆者願藉本文針對「集體經營性建設用地」涉及《土地管理法》修治的部分予以頗析，俾供大陸台商參酌運用。

「農用地」轉為「建設用地」的規定

首先台商應注意大陸農村的「三塊地」（農用地、宅基地、農林集體建設用地）問題；如果要將「農用地」轉為「建設用地」的，應當辦理「農用地轉用審批手續」；如果是將「永久基本農田」轉為「建設用地」的，由大陸「國務院」批准（大陸《土地管理法》第44條第1款、第2款）。

適用「農用地轉用審批手續」，分別在土地總體規畫確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模的「範圍內」或「範圍外」而有不同，即：

1. 在範圍內：則按土地利用年度計畫分批次按照國務院規定，由原批准土地利用總規劃的機關或者授權的機關批准；在已批准的農用地轉用範圍內，「具體建設項目用地」可以由市、縣人民政府批准。

2. 範圍外：將「永久基本農田」以外的農地轉為「建設用地」的，則由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批准（《土地管理法》第44條第3款、第4款）。

《土地管理法》的修正讓農民集體所有土地的徵收制度更完善

其次大陸台商應注意《土地管理法》對農民集體所有土地的徵收所做的修改，此次已將土地徵收所屬之「公共利益的需要」在第45條做了明確的規定，還將土地徵收程序以完善及即明確徵收補償的基本原則，謹略述以下三點：

1.徵收需以為了「公共利益的需要」為前提，其包括：

（1）軍事和外交需要用地的；（2）由政府組織實行的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎建設需要用地的；（3）由政府組織施行的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優輔安置、英烈保護等公共事業需要用地的；（4）由政府組織實施的搬遷、保障性安居工程需要用地的；（5）在「土地利用總體規劃」確定的城鎮建設用地範圍內，經省級以上人民政府批準，由縣級以上地方人民政府組織實施的「成片開發建設」需要用地的；（6）「法律」規定為公共利益需要可以徵收農民集體所有土地的其他情形（《土地管理法》第45條第1款）。

2.徵收程序：

（1）徵收「永久基本農田」、永久基本農田以外的「耕地」35公頃的、其他土地超過70公頃的，應經「國務院」批准外，其他土地的徵收，由省、自治區、直轄市人民政府批准（《土地管理法》第46條第1款、第2款）。

（2）如果徵收「農用地」的，還應經過前述的「農用地轉用審批」（《土地管理法》第46條第3款）。

（3）經上述法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以「公告」並組織實施（《土地管理法》第47條第1款）。

3.徵收土地的補償：

（1）應當給予公平、合理的補償，保障被徵收農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。（《土地管理法》第48條第1款）。

（2）徵收土地應當依法及時足額支付「土地補償費」、「安置補助費」及「農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用」，並安排被徵地農民的「社會保障費用」（《土地管理法》第48條第2款）。

（3）被徵收的「農民集體經濟組織」應當將徵收土地補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公佈，接受監督。（《土地管理法》第49條第1款）。

《土地管理法》修正，讓農地可以流轉入市

再者，台商還應注意此次《土地管理法》第63條，規定農地流轉入市，須符合規劃依法登記、通過程序、再次流轉等事項（註2），現敘述如下：

1.「土地利用總體規劃」、「城鄉規劃」為工業、商業等經營性用途，並須依法登記的「集體經營性建設用地」，土地所有權人可以透過「出讓」、「出租」等方式交由單位或個人使用，並應簽訂「書面合同」，合同內載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務（《土地管理法》第63條第1款）。

2. 由於「集體經營性建設用地」為「集體所有」，其出讓、出責等，應經本集體經濟組織成員的「村民會議」三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意（《土地管理法》第63條第2款）。取得「集體經營性建設用地」的使用權人還可以有條件的再流轉（註3）（《土地管理法》第63條第3款）。

註1： 參見張義權撰：「面對中國大陸新修訂《土地管理法》，台商應有的認知與對策」乙文，載台商張老師月刊第246期，頁4，109年2月15日出刊。

註2： 參見姜志俊撰：「台商對中國大陸《土地管理法》有關農地流轉入市應有的認識」，載台商張老師月刊第246期，頁2。

註3： 「再流轉」如：轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。