朱洪强　张瑶

摘要：随着第三产业的兴起，制造业和房地产行业在国民经济中占据的比重虽有所下降，不过在没有彻底实现国民经济转型之前，其作用依然相当重要。特别是房地产行业，作为一个资金密集型产业，房地产开发方和购房者都需要向商业银行贷款，其本身就会存在着巨大风险。商业银行住房贷款业务的高速发展，在肯定其带来的巨大便利和好处的同时，也要警惕其潜在的诸多风险。本文对商业银行住房贷款的诸多风险进行分析，阐述了我国企业商业银行通过个人住房贷款潜在的各种财务风险管理类型、形成原因、表现形式进行了客观的分析，并从各方面积极处理技术措施和对策。

关键词：商业银行;住房贷款;风险防范;风险控制

住房贷款就是一个超前消费的代名词，当前，随着市场经济的不断发展，人们的生活节奏加快，面临的压力也增多，似乎多数80、90后都面临房子、车子的困境，而靠自身的资本积累又解决不了面临的问题，信贷也就是在这样的环境下产生。我国人口众多，对房产的基本需求量比较大，也是因为如此，我国的房地产行业逐渐成为了国家经济发展的重要支撑力量。在这个过程中，因为房产本身的价值比较大，再加上快速的增值能力，社会出现了房产的投资热潮。而商业银行为了增加自身的营业量，普遍加大对住房贷款的力度，这种急功近利的行为，在某种程度上提高了金融风险发生的可能性。

一、正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险

商业银行房贷的风险有很多类，要想很好的避免其帶来的不利影响，就必须对症下药，因此，必须找到其分类，然后根据各自的特点，找到合适的防范方法。

1、信用风险，不良贷款和投资用途贷款潜藏风险

商业银行贷款业务是以信用为前提的，可是由于信息的不对称性，如果房地产开发商和购房者刻意隐瞒自己的实际情况，无疑就会增加商业银行审查的困难度，如果出现纰漏，很有可能会给商业银行造成比较大的损失。根据统计，因信用违约问题造成的损失尤为巨大，所以相关的部门必须在征信问题上给与密切关注，从而在源头上给与控制。商业银行住房贷款的风险具有隐蔽性特点。

2、流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险

前面提到，房产价值较大，绝大部分购房者不能在短期内偿还所有的钱款，因此，购房者在买房时，一般都会选择中长期的借款方式。在当前的经济经济环境下，融资比较困难，如果商业银行的现金被长时间占用，商业银行很可能会出无法应对较大的提款数额，时间久了，商业银行很有可能会陷入违约的泥潭，对其信用造成严重损害。

3、操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注

操作风险是由于行为不符合要求引起的，例如银行员工的行为，平时接触资金划付是正常的，银行是直接和货币处理行业，银行柜员每天数以千万的进行资金的操作，也很难保证没有道德风险，这是我们在报告中看到一定数量的银行职员，如携带巨款潜逃新闻，但在我看来，很少现金直接拿的，因为它是困难的，非常困难，经常出现的信贷情况的情况下，如票据、贷款，一旦有风险，往往是数以百万计的，加上各大城市商业发展银行系统之间激烈的竞争，银行的信贷管理部门常常为了进一步扩大其业务能力范围，竞相放松贷前审查和贷后检查工作，对借款人的收入证明等贷款要素放松审查，收入证明的真实性大打折扣，从而留下贷款公司风险漏洞。

4、利率风险，关注加息对借款人的影响

目前，世界在住房贷款方面普遍采取的是浮动利率，也就是说，商业银行会根据市场利率的变动而提高或者降低贷款利率。在我国的经济稳步发展的同时，通货膨胀率也随之增加，因此商业银行住房代贷款的利率逐渐增加的。住房贷款利率增加，也就意味着购房者每年需要多缴纳利息，如果出现贷款人失业或者收入减少的情况，其就没有足够的资金还房贷，在这种情况下，就会出现购房者违约。

5、政策风险，关注我国经济发展和宏观调控

商业银行住房贷款牵扯的方面比较多，因为房产是高价值的资产，所以必须在法律上给与详细的规定。其中主要有房地产开发商和购房者之间以及购房者和银行之间的法律关系。这些关系错综负责，相互交织，如果有一方出现违约，则会导致很多风险。

二、防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险

2008年发生了全球性的金融危机，也让人们深刻感触到了全球经济的紧密联系性。这次金融危机给世界各国敲响了预防金融风险的警钟，我国当时危机随受影响相对较轻，但不能不引起我们的重视和反思，当前在次贷方面，我们也存在很多潜在的威胁因素。尤其是在个人住房贷款方面，近几年的信贷风险有所提升，违约现象也屡屡出现，我国商业银行及国家相关部门应该以美国的金融危机为鉴，自查自省，加强管理，完善相关制度，防范相关风险。

1、制度改革创新，提高管理水平和风险防御能力

社会各发展阶段的稳定，离不开制度的外在保障及内在执行，在防控商业贷款方面，完善相应的法律制度能够在很大程度上为其提供制度保障，降低潜在风险，所以在日常工作中，相关部门应该结合市场需求，贷款者行为等因素，多去总结，完善部门的贷款政策，为国家宏观调控建言献策。除了制度层面，管理者也应该在工作中提升自己的管理能力，在工作方式和方法上积极创新，本着公平、公正、公开、效率、合法、合理等原则，对自己的工作不断精进。事实也证明，我国各地方就有不少好的先例，在制度及工作方式上的创新创造了很好的工作价值。当前的制度在某些层面上确实有与市场发展不匹配之处，新制度的产生就需要行业的工作者、管理者及时总结和反馈，完善制度及管理机制。

2、推进资产证券化市场的发展

房产的价值比较高，大部分人全款买房是不现实的，所以在买房时必须向银行贷款，传统的方式是购房者向银行直接贷款的方式购买房产，因为持续的时间长，其缺点就是流动性差，因此加大了银行的风险。而房地产的证券化，可以引进新的投资者，对于银行来说，可以降低风险度，对于投资者而言，通过持有的基金和债券等有价证券，也可以获得收益。如下图所示，购房者用房产作为抵押向银贷款，银行向社会公众出售有价证券，在投资者购买有价证券后就可以根据自身情况，决定是短期还是唱起持有该有价证券。这种模式，对各方都有好处，有助于住房贷款的健康发展。

3、推广全面实施个人住房贷款保险制度

就现阶段来看，房地产行业是我国经济的重要组成部分，也是很多地方GDP增长的主要来源所在，所以各地区都格外重视房地产的发展，有了房子的买卖，信贷、商业银行贷款就难免产生，这样的发展过程中，诸多不确定因素在所难免，为了降低这种不确定因素可能带来的风险，国家在不同的时期根据市场环境不同，要制定一定的宏观政策对整体经济进行宏观调控;同时作为银行本身，也应该加强市场调研，掌握房产经济的发展趋势，制定符合自身银行情况的战略和政策。

在具体商贷运作中，有些贷款申请人由于各种原因不能按时按量还款是正常现象，这种情况下，银行有权处理贷款申请人在进行贷款申请时所抵押的资产，但在以往的操作中，资产的变现、拍卖需要太多流程或者没有良好的法律制度及环境做保障。所以，银行应该联合国家、国际相关部门完善相关法律法规，并且随着市场环境不同及时补充和完善相关法律条文，以保障在商业贷款中各项流程操作的顺畅。

4、改进借款人信用的评估模式

在不少经济发展相对较好的国家，他们建立了个人信用制度，也就是说信用由原来单纯的道德意义上的字眼成为商业、金融等方面具有价值意义的某种象征，一旦信用受损将影响到个人正常的生活，会造成诸多方面的不便。例如：一旦个人信用上有了“污点”，则购房、购车、贷款等方面都要受到限制，或比信用正常的人享有的待遇要低。随着我国经济的发展，信用体系也逐步建立，最简单的信用卡就是很好的体现;另外。当下支付宝、信用卡等支付方式的使用在一定程度上就是人们信用价值的一种体现和利用，商业银行也可以利用这种信用机制，对有违约或者严重信用违约、诈骗的个人进行“信用制裁”，降低其可以享受的原有标准和等级，直接影响到其是否能进行贷款，或者影响到个人的贷款期限。通过个人信用制度的建立能够促进个人信用的维护，降低信用损耗，降低商业银行贷款风险。

5、加强银行的贷前审查和逾期催收

资金贷出之后，虽然有一定的制度或者机制作为保障，但是銀行和相关部门还是要加强对信贷者的后期跟踪和管理。一方面是对个人或组织各个阶段的还款情况进行跟进，另一方面要对信贷者资金的使用是否符合规范进行管理;其次，对于不良贷款也要及时关注，对这部分资产及时跟进和确认，明确相关信息后就要想办法制定政策，争取盘活资产，对于明显故意拖欠的、长时间不按时还款的，要采取措施追讨。另外，有些个人或者组织冒充借贷，也要本着维持市场稳定、按流程完成信贷的借还的原则进行协商，既不能采取太过强硬的措施，也不能坐视不管，应据实际情况，积极协商，促进彼此的配合，具备还款条件的，协商将其贷款转为流动资金，或者用其他资产及时处理，进行贷款的偿还。

参考文献：

[1]刘昕雨.我国商业银行个人住房贷款风险表现及应对措施[？！].前沿，2012（14）;

[2]陈国鹏.建行大连分行个人住房贷款风险管理研究[D].大连理工大学硕士学位论文，2013;

[3]樊明.房地产买卖行为与房地产政策[M].北京：社会科学文献出版社，2012。

作者简介：

朱洪强（1979-），男，汉族，山东青岛人，济南职业学院财经商贸学院讲师，研究方向：金融学;

张瑶（1980-）女，汉族，山东烟台人，中国人民银行威海市中心支行经济师，研究方向：宏观经济。