刘霞

【摘要】本文对转折时期内房地产市场面临的风险隐患进行分析和概括，并结合房地产市场发展实况，提出合理的调控方案，以期推动房地产市场的顺利发展。

【关键词】转折时期;房地产市场;风险及调控

楼市调控政策出台至今，各地均采取了多种措施抑制炒房行为，以期规避房地产泡沫，在一定程度上控制金融风险。政府始终强调房住不炒，采取多项措施稳定房价，房地产调控工作初见成效，但受到多种因素的影响也容易出现反复。现阶段，部分城市的房价涨幅超出了预期的范围，地方政府虽然采取了调控措施，但在工作中也选择了刺激手段，增加土地出让收入。地产企业使三四線城市的布局出现了诸多的矛盾，不利于管理者准确判断市场发展趋势，干扰了调控工作的有序开展。

1、转折时期房地产市场风险

1.1土地供应量与去化速度失衡风险

土地供应量与去化速度失衡会导致房地产市场发展受阻，出现供大于求现象，影响整个房地产市场的发展。土地供应量的变化会直接导致房地产市场出现较大波动，这时如果去化速度存在不合理的下降，则会使量价下跌。为此，相关部门需要对房地产土地供应量及去化速度实行科学预测，结合房地产需求做好合理规划，减少问题的产生。现阶段，随着居住用地的适当减少，房地产开发监管的加大，该风险问题也在逐渐降低，房地产市场整体呈现稳步发展趋势。

1.2一二手房存在房价倒挂现象，市场预测被扰乱

现如今，限价已经成为重要的调控手段，很多城市均出现一二手房房价倒挂的问题，市场供需结构出现失衡的情况。目前，低价房降低了企业的利润，为有效规避政府多种监管手段的约束，房地产市场出现了囤地的现象。在房价只涨不跌的情况下，房地产市场投机问题更为凸出。4月以来，部分城市出现了购房热潮，很多城市均采取摇号+冻结资金的方式限制购房数量，中签率达到历年来的最低。

2、处置方案

2.1土地供应量与去化速度失衡风险的处置方案

管理部门需加大对房地产运行情况的监督和管控力度，对未建、在建、库存量予以了解和掌握，并通过与工序结构的对比分析，为后续房地产市场规划提供可靠依据，减少供求不平衡问题的产生，同时自然资源规划部门应与房管部门进行协作，将关于房地产市场发展所需资料予以总结和上报，调整和管控房地产建设规模，合理规划发展方案，解决供应量与去化速度间存在的风险隐患。

2.2立足供需，细化分类调控

在房地产市场风险调控工作中，工作人员无法准确把握市场的供需变化，有关部门需要充分结合人口流动概况和产业日后的发展方向，科学预测未来房地产需求，高度重视房产信息系统建设，同时也可明确当地的存量房及在建房的规模，第一时间完成信息披露。另外，要结合当前实际采取措施避免社会上出现不必要的恐慌。针对人口流出相对较多，缺乏产业支撑且房价高速上涨的城市，应严格控制并惩处炒房行为，避免发生区域性房地产泡沫问题，以防出现严重的金融风险。

3、具体措施

一是按照区域规划通则制定出让计划。坚持长远发展的眼光，按照现有规划通则要求开展县域、城镇道路及其配套设施的建设活动，以此节约更多土地资源，并将其应用到房地产开发中，增强房地产市场的活跃性。

二是加强土地供应的合理性。房管部门、住建部门及自然资源部分应做好房地产市场实况的实时监督工作，准确掌握季度未建、在建、存量情况，并根据供需结构要求进行对比分析，形成较为完善的调查报告，为最终决策的制定提供保障，增强土地资源供应及使用的合理性，降低风险系数。

三是盘活烂尾楼项目，解决历史遗留问题。做好招商引资工作，加大项目推荐力度，对现存的烂尾楼实行重新改造和升级，解决烂尾楼存在的各种问题，促进房地产市场的进一步发展，提高市场建设信心。

四是科学管控安置房上市交易。对现有的安置房予以明确标注和体量，了解安置房上市对市场土地资源调控带来的影响，根据收集的各种数据信息实行科学统一规划和控制，有效管控安置房上市，严格按照规范后的流程开展各项操作，减少问题的产生。

五是做好信用体系及资金链的风险管理。对现有的房地产企业进行信用监管，保证信用体系的合理性，并借助合理措施加大相关部门的协作力度，做好房地产企业信用及资金的审核力度，促进房地产开发工作的顺利开展。

六是加大政策宣传。对行业现有的法律法规及政策措施予以下发或公告，确保相关企业明确了解法律法规及政策内容，房地产企业应严格按照要求对自身行为实行科学管控，树立良好的企业形象和口碑，营造良好的房地产市场。再者，在房地产销售过程中，应加大信息公开性和透明性，及时更新信息内容，让民众更多的了解房地产信息。利用电视、led和发放宣传单等渠道宣传，使群众了解熟悉相关政策。

七是加强土地开发信息的公开性、透明性。房管部门应将每季度的使用信息公示，让民众充分了解土地资源使用情况，发挥自身监督作用，避免土地资源过多占用或应用不合理问题的产生。地方各级自然资源管理部门要利用各自门户网站，或召开新闻发布会，定期或不定期向社会公开土地供应、开发利用情况及闲置土地查处信息。

4、监管建议

一是加强区域最低出让价格设定的合理性。不同区域出让价格的设定要根据区域基准地价的实际情况实行科学分析和考量，确保最低出让底价设定的合理性，在促进房地产市场发展的同时，减少不必要损失。

二是明确招拍挂出让方式。在公开出让中，其方式以拍卖为主，但不仅局限于此，要结合上报的土地资源情况制定合理的出让方式，实现土地资源的科学保护，降低因土地资源紧缺对房地产市场发展带来的影响。

三是明确监管对象。重点监管住宅类房地产项目的用地情况。

四是合理规划监管流程，加强其便捷性。

五是需要对备案价实行科学规划，以改善网签效率，减少风险及矛盾的产生。

结语：

综上所述，政府及相关部门应加大对房地产市场的监管力度，并采取合理有效的方式避免风险的产生，以维护企业的经济效益，促进国家经济的稳步前行。

参考文献：

[1]冯晓爽.转折时期房地产市场风险及调控选择[J].中国财政，2018（19）.