魏巧玲 杨再平

【摘要】我国的房地产估价行业萌芽于20世纪80年代，经过多年的发展，这个行业日渐趋于成熟。随着社会的发展和科学技术的进步，社会对房地产估价这个行业有了更新的需要和提出了更高的要求。在“转变政府职能、推进公共服务社会化”的大背景下，房地产估价业务类型也越来越丰富。除房地产抵押评估、征收评估等传统估价业务类型外，政策研究、市场调查等新兴业务快速发展，更多的行业和估价报告使用者对房地产评估寄予更高的期望，同时也带来了不同类型的执业风险。因此在推进房地产估价机构的持续发展过程中，必须采取相应的策略来进行预防并对其进行控制。

【关键词】房地产行业;估价机构;职业风险;风险防范

在房地产事业发展的过程中，估价业务起着一定的作用。但是在新的历史形势下，房地产事业的发展存在着一定的挑战。2015年“互联网+”写入了《政府工作报告》，使“互联网+”成为我国经济、社会、文化发展的重要战略。同年7月4日，《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》（国发〔2015〕40号）发布。从此，“互联网+行业”在全行业如火如荼地发展。在此大趋势下，大量房地产估价机构如何在机遇和挑战面前保持持续发展值得探讨。

在房地产估价机构发展的过程中应该重视创新的力量，重视对互联网技术和大时代数据的使用，同时在房地产估价业务发展的过程中深化服务内涵、重视对市场的拓展、创新技术发展的手段等，通过提高自身市场竞争力的方式实现对房地产估价客户的吸引。

1、房地产估计行业形势背景

1.1房地产产业对估价行业的影响

随着社会的发展，21世纪成了中国房地产行业的快速发展的时期，也是房地产估价产业的发展黄金期。在楼市掀起一轮热潮后，国家针对楼市出台了一系列的调控政策。楼市调控政策给房地产市场的发展带来了显著的影响，也给房地产估价行业的业务量和业务结构带来了变化。金融机构的贷款额度、贷款规模、对贷款企业的审查条件发生变化，使得与融资相关的业务相对减少，但是一些中小企业之间项目的合作、合并等经济行为又给估价行业带来了一定的业务量。

1.2新科技和新经济对房地产估价行业的影响

无论是信息技术的革命还是经济的革命，对房地产估价行业的技术、市场都有很大的影响。但事实上，信息技术的革命对于房地产估价行业的发展既是挑战也是机遇。机遇是，部分房地产估价机构可以通过互联网保存所有的信息，而房地产公司也可以将一些大数据通过互联网发送到估价机构。普通估价机构可以通过互联网系统提供便捷的服务，从而提高工作效率。挑战是，互联网的发展正在吞噬传统的简单估价业务需求。

1.3信息化的发展对房地产估价行业的影响

随着互联网、物联网、云计算等的快速发展，以及移动通信、电子商务等的快速普及，全球数据出现爆炸式的生长，大数据的社会也悄无声息地来临了。所谓“大数据”就是将人类的活动、社会的发展信息进行数据的收集、整理和分析，从分析的数据中发现客观的规律，“大数据”的出现是计算机技术和互联网技术快速的发展导致的，计算机高效的运算功能实现了以往庞大数据不能分析的可能，也就是说庞大的数据分析成为可能。互联网打破了以往的数据分析和整理的方式，形成了数据量大、涉及面广、反映内容多样化的“大数据”时代。

1.4国家对房地产估价行业的态度

国家在发展，制度在改革，虽然部分执业资格证考试制度已经取消，但是房地产估价师考试制度仍然被保留。这说明国家对房地产估价行业的存在必要性是非常认可的，与国际上对房地产估价行业的态度保持一致。这对于房地产估价行业的生存和发展来说，是十分有利的因素。

2、制约房地产估价机构发展风险

2.1评估人员执业能力不足和职业道德风险

评估人员必须站在独立、客观的位置公正地分析房地产的价值，具有很强的专业性和技术性。要求评估人员必须具备较强的专业素质和良好的职业道德。如果评估人员为快速完成项目，简化评估程序，或是为了承接业务，满足委托方的不合理需求，出具不能客观反映评估对象价值的报告，将引发重大责任风险。

2.2评估市场不规范和信息不对称风险

估价机构规模小、经营散、能力弱的格局长期存在，妨碍房地产估价市场合理秩序的形成。不论是房地产估价的前期资料搜集直至形成估价报告，还是基于估价的咨询服务等，都需要详实可靠的基础信息、合法的产权证明文件以及真实的市场成交价格等相关资料。然而迄今为止，这些信息在市场上并非完全透明，如果这些资料来源不可靠，将会导致估价对象真实价值不一致的估算，造成房地产评估风险。

2.3政府职能变化及政策变动风险

房地产评估行业受国家政策影响较大，如在“转变政府职能、推进公共服务社会化”的大背景下，房地产价格的变化除了受到市场需求变化的影响，税收、土地、金融、产业等方面涉及的政策变动必然会对房地产价格产生影响。

3、加强房地产评估机构风险防对策略

3.1对标国际领先水平，加强人才培育

房地产估价机构的发展离不开一些有想法、有责任心、有干劲、有能力的工作人员的推动。因此，房地产估价机构必须建立一支高素质、高能力的人才队伍。房地产估价机构要进一步转变观念、打开思路，重视人才培育，对标国际领先水平，培育专业顶尖人才。一是按照提升核心竞争力的内在要求，规划调整人才培育的战略方向、结构和布局，推进具有全方位竞争能力专业实体的形成。二是按照高质量发展的新要求，注重开发培育人才的创造性思维，努力搭建锻造改革创新团队平台，形成行业机构发展攻坚克难的突击队和有生力量。

3.2强化平台建设，完善技术手段

加强技术手段的完善和运用，逐步完善核心技术融合创新和关键技术成果应用转化机制。一是建立信息研发平台，通过行业平台、机构合作、科研机构等参与共同研发，为估价、咨询服务提供可靠数据依据、市场趋势研究分析以及新技术的研发功能，对项目运作提供支持，提高研究成果转化率。二是建立技术指引研制平台，针对不同项目类别分别研制相应技术指引和措施，如新技术、新方法的运用，全过程质量管理的運作等。重视利用大数据的作用将数据进行整合和管理，不断创新信息系统建设，为实现信息资源的共享奠定基础。在信息系统建设的过程中主要有数据库的建设与维护，软件的开发和利用等。为此，应该重视对市场的调查，重视对评估结果的管理和维护。不同的企业应该建立属于自己的数据库和资料库等，为估价业务的发展提供支持。

3.3适应政府职能变化，积极寻求支持指导

随着新的发展时期出现的新变化，房地产估价行业也面临重大变革和新的发展选择，估价机构应积极适应政府职能变化，积极寻求政府和行业协会的支持与指导。比如：根据重大项目研究与政府相关事业机构、国有企业建立紧密联合体的运作模式、组织方法，拓展估价机构专业服务领域、拓宽发展道路。

4、“互联网+”背景下房地产估价机构的发展趋势

随着新技术的应用，“互联网+估价”将成大势所趋。房地产估价机构靠单一的传统估价业务，靠简单的规模扩张方式发展，将难以为继。对于房地产估价机构，想要在行业内持续发展，在加强房地产估价人员的继续教育工作的同时，还需做好以下几个方面的工作：

4.1培育新型估价业务能力

传统估价业务与新型估價业务是相对而言的，并没有明显的区别界限。新型估价业务，通常是在新形势新需求情况下，基于传统业务演变或衍生而来，但在估价思路和技术应用上有所突破。新型估价业务大致包括以下：（1）房地产批量估价业务;（2）特殊物业类型估价：例如历史文化建筑、古民居、旅游风景区、码头等等;（3）以房地产价值评估为主的咨询类业务;（4）以估价专业意见为主的咨询类业务;（5）房地产信托投资基金（RE-ITS）相关的估价咨询服务等。根据房地产估价师与经纪人学会的数据，2017年一级机构平均房地产咨询顾问项目75宗，同比增长53.06%，由此推断，未来房地产估价机构的新型估价业务比重将日渐提高。

4.2培育企业核心竞争力

目前，房地产估价机构面临竞争激烈的市场环境，传统评估业务的地域优势，正在逐步弱化;另外，估价机构和估价师的利用系统平台进行跨区域合作，已悄然而至。房地产估价机构如过于保守，则如逆水行舟，不进则退。在“互联网+”趋势下，房地产估价机构应结合自身优势，找准方向，积极应对。目前，我国房地产估价机构的发展路径主要有三种。第一种是凭借建立的估价技术优势，提供优质的服务，与各委托方建立良好的合作关系。第二种是运用公司自身的估价技术与经验，与软件公司合作开发智能估价系统，通过销售软件系统并进行后期的系统维护服务，掌握估价方面大数据，从而建立核心竞争力。最后一种发展路径为多元化经营，努力培训新的业务增长点。

结语：

房地产估价行业近30年的发展过程，是在自我改革中逐步壮大成熟的过程，面对我国服务业向高质量发展的新要求、新形势，房地产估价机构应积极应对，根据自身资源选择适当的发展战略，努力确定自己的核心竞争优势，以便顺应“互联网+”的发展大潮，把握好机遇，运用科学合理的手段、方法规避风险，才能不断推进房地产机构的可持续发展。

参考文献：

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[6]张丽.房地产评估中存在的主要问题及其对策探析[J].住宅与房地产，2017（01）.

作者简介：

魏巧玲（1968.04-），女，汉，湖南长沙，本科，工程师，从事房地产评估及咨询方向;

杨再平（1969.09-），男，汉，湖南长沙，本科，工程师，从事房地产估价、土地评估方向。