关键词 社会治理 物业纠纷 业主委员会 物业服务费

作者简介：陈云翔，中共太和县委党校。

中图分类号：D669                                                            文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.065

从政治的角度来讲，社区是新型政治的根本，搞好社区建设才能解决日益严重的社会问题，但是社区治理还存在比较明显的短板，这从现在日益多发的物业纠纷可以明显看出，因此本文重点以社区治理的角度切入，研究物业纠纷的相关问题，进而为社区治理以及物业纠纷的处理提供一些可行的建议。

一、物业纠纷形势严峻

从2019年的某地级市各类法院受理的物业行业企业案件统计来看，从2019年1月1日到12月31日，该地级市各类法院审理的物业行业企业共计1355家，案件数量高达14632件，其中六月份出现物业纠纷案件最多，总计2294起，涉及327家物业行业企业，案件类型方面最多的是物業服务合同纠纷案件高达12184件，在所有的物业纠纷案件当中占比高达83%。

物业服务合同纠纷通常情况下都发生于物业公司和业主之间，诉讼的主要标的基本都是物业服务费。而根据案件审理情况来看，大部分情况下都是物业公司胜诉，但是有业主自治团体参与的案件中物业公司的胜诉率反而比较低，这种情况表明业主集体及其代表在维权当中更容易获得优势，而单个业主在诉讼当中举证责任重而且证据意识差，在诉讼中基本很难获得胜利。

二、物业纠纷中的社区自治组织

（一）基于物业纠纷看社区自治组织

不管业主和物业的利益诉求如何，目前大部分小区都普遍存在物业公司强势而业主弱势的情况，实际上对于组织结构完善的物业公司而言，零散的业主很难对其进行监督和问责，这就要求业主要通过业主委员会自我组织起来与物业公司进行博弈，从上文的分析当中可以看出，实际上当小区拥有业主委员会时，业主在遭遇物业纠纷时，胜诉的概率都要高一些。

所以从社区治理的角度来讲，业主委员这一社区自治组织的价值是非常巨大的，首先是业主组织能够促进信息在业主当中的传播有效性，可以克服业主与物业之间存在的信息不对称问题。业主委员会能够有效地组织以及动员业主在法律框架内有理有节地开展维权行动，并且为小区自治提供了组织基础，能够有效地提高业主集体谈判能力。

（二）社区自治组织的问题

对于业主委员会而言实际上在物业纠纷当中表现为不想为，不敢为以及不愿为，因此业主委员会的工作大多是义务性质的工作，业主的参与动机不强，而且也运作委员会的相关知识，而大多数建设单位以及物业公司并不是很愿意成立业委会，而且众口难调，业委会的工作也不好开展。

（三） 业主委员会的筹建与运行

实践证明凡是通过业主委员会自治，氛围良好的小区，基本上都实现了小区高度自我管理，在多元治理主体下，有效地控制了物业纠纷，所以针对业主委员会存在的短板问题，一方面要明确业主委员会指导部门，即社工部门，基层的社会工作部门拥有无可替代的资源，目前在全国处在领先水平的上海，采取的也是这种模式，由专门的部门进行指导业委会的筹建与运行，取得的效果都非常理想。

另一方面要成立小区党支部，要在党支部引领下筹建与运行业委会，通过党支部凝聚一群党员志愿者来开展工作，并培育一批居民先期开展业委会工作，并通过公开透明的选举措施，监督措施来持续更新业委会成员，并且党支部要积极地引导小区居民参加社区活动营造良好的小区氛围。

此外，要与利益相关方协商构建民主协商机制，居委会、业委会、物业公司三方要制定联席会议制度，把居委会、业委会、物业公司均作为社区自治的主体，通过民主协商制度来管理小区。

三、物业纠纷中的物业服务费

（一）物业服务费的基本概念

从现在多发的物业纠纷案件当中看，物业服务费是业主和物业交锋的核心点，在所有纠纷案件当中占比高达83%。物业服务费是物业管理条例的称谓，相当于“物业费”，但实际上物业费的概念是在物权法当中，最高法公布的物业服务纠纷司法解释当中使用的也是物业费的概念，现在物业纠纷为何集中在物业服务合同上关键是物业费和物业服务费是两个不一样的概念。物业费是业主维护共有物业而筹集的资金，物业服务费则是业主向物业服务人支付的劳务对价。所以必须要认识到物业管理条例中所称的物业服务费要从物业费的角度去理解，不能从劳务对价的角度去理解。以下物业服务费均称物业费。

（二）对物业费的基本认识

从业主的角度来讲，物业费是物业公司收的，然后物业公司提供服务，业主支付费用，所以普遍认为，物业费是业主支付给物业公司的服务对价，这种认识明显是错误的。从法律的角度来看，住宅通常是区分其他建筑物的，业主们是存在共有面积与共同事务的，业主要管理这些共有面积以及共有事务必定需要出一笔费用，这笔费用就是物业费，物业公司所收取的物业费实际上还并不是物业公司的。假设物业公司是业主的保姆，实际情况物业公司确实相当于保姆，业主生活当中所需要购买的必需品，肯定是业主自己出钱，然后保姆用这些钱来帮助业主完成必需品的购买，即便是保姆自己出钱，也是要等额报销的。即物业费是业主共同事务的支出，其中当然包含物业公司的收益，但物业公司的收益只占很少一部分大约是10%，所以物业费是业主的AA制，是业主的共同财产，不是物业公司的劳务对价，也不是物业公司的营业收入，但是将物业费等价于劳务对价，就会引发了一系列的问题，比如政府管制物业费标准，业主以拒绝缴纳物业费进行维权，税务局还要征收物业费营业税等等。

实际上从物业费的角度来讲，物业费的支出是业主管理自己的不动产，维持物业管理区域秩序的必要支出，业主愿意承担多少，完全是基于自己对不动产管理水平以及保持某种程度生活质量的需要，这是业主自治，而物业费的标准是掌握在政府手中的，政府如果强制性地进行物业费定价，那么显然就是在干涉业主自主管理自己不动产的权利。实际现在物业公司是没有定价权的，这样一来就压低了物业公司的酬金，典型的损不足而奉有余，从业主的角度来讲，因为标准是统一的，不管是高还是低都要承受，但实际上，就像是吃饭一样，富裕的人愿意支付高额报酬吃好的，而不富裕显然不愿意出高额价格去享受所谓的美食。

为何现在以物业公司为原告的案件很多，关键就是业主不缴纳物业费，而定价标准在政府手中，所以物业公司按照政府定价主张收取物业费，那么显然在法理上会获得法律的认可，因此物业公司基本都是胜诉的，具体而言物业费不是劳务对价，而是业主自己的财产或者说义务，那么业主只要拒绝缴纳物业费，那么必定就是不履行应尽的义务，很多业主以不缴纳物业费来维权，实际上就是不履行义务，显然在诉讼中就会败诉。

（三） 业主拒不缴纳物业费的情形

在物业纠纷当中业主不缴纳物业费通常会在如下两种情形下产生，首先是业主对开发商不满意，比如房屋质量存在问题，房屋维修问题等等，这些问题实际上与物业公司并没有太大关系，同样的把物业公司比喻为保姆，业主自己家里的下水道堵了，保姆可以给业主说，也可以在业主授权下联系疏通公司人员来进行疏通，这是需要业主自己出服务费用的，而这个费用并不交给物业公司（当然物业公司的维修业务部除外，这属于增值服务范围，不是物业费），在这种情形下，业主不缴纳物业费实际上是不成立的。

其次，业主对物业公司的服务不满意，比如说楼下餐饮的油烟严重影响业主，这一类问题是否是物业公司的服务范畴？笔者认为应该不是，这并不是物业公司侵犯了业主的权利，而是小区内其他业主侵权了，物业公司只提供物业服务，它不是公安局，也不是法院，并没有权利去干涉业主（当然可以以第三方的协调的角色去帮助业主），对于受侵害的业主来说只要不是物业公司的人做的，应当去找直接侵权人维权，当然也不能作为不缴纳物业费的理由。如果物业公司的服务出现了问题，比如物业公司下面的维修业务部门没有为业主解决好，可以拒交增值服务费，但是不能拒交物业费。按物权法要求物业费是业主分摊的用来维护不动产的共有部分和共有事务，假设物业公司确实是在职权范围內没有做好服务，如院子没有打扫干净，走廊灯坏了没有及时更换等等，业主也应当缴纳物业费，对物业公司的服务不满意，正确做法是按照物业管理条例的规定，对物业公司提出批评，纠正，业主受到损失的可以要求物业公司赔偿，但是也不构成不缴纳物业费的理由。道理非常简单，物业费是业主AA制，不是物业公司的收入，但实际上在物业纠纷当中很多时候都是把物业费作为物业公司收入来论的。

四、结语

综上所述，在社会治理现代化视角下，物业纠纷出现的根源问题实际上有两点，一点是业主自治方面的问题，另一个则是物业费问题，尤其是物业费问题，它是引起物业纠纷的最主要原因，对于业主来说，小区出了事情，有些情况下并不是物业公司的“锅”，业主必须要杜绝产生小区出事物业必有责的观念，不能一有事情就以不缴纳物业费闹事，而是要理性地对待物业公司以及物业费。当然，单个业主在维权上是非常无力的，因此要追求业主自治，同时政府部门要正确站位，而且正确作为，应当去改革社区治理方式，严格落实多元治理理念，实现治理多元化，治理手段多样化。

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