邓文琴

【摘要】随着我国经济建设步伐加快，房地产企业之间的竞争日益激烈，对房地产业提出更高的要求，企业不但在新形势下进行准确定位，而且还要结合市场情况开发新的建筑产品，通过综合考虑各种影响因素，加强对房地产各阶段成本的控制，有效降低成本，以提高企业在市场中的竞争力。

【关键词】成本控制;决策阶段;设计阶段;施工阶段

近年来，我国房地产业在一定程度上得到迅速发展，房地产行业已经从重质量逐步向重品质、内涵、价值等方向发展，面对新形势，房地产企业应该综合各方面因素，制定科学有效的策略，以有效防止土地错配、资金错配、产业错配，通过保持战略能力，缩小产品差异化，使风险得到有效控制、提高客户满意度以及创新来促进房地产企业转型升级和房地产主业的发展。但在一定条件下还会受到众多环境条件的影响，为了提高在新形势下房地产业的竞争实力，加强对房地产成本控制与管理是当前面临的重要内容。

1、加强投资决策阶段成本控制

决策阶段是房地产项目成本控制重要组成部分，通过对房地产项目决策阶段的投资控制，加强对房地产投资项目的可行性研究分析，选择最佳的方案。同时，房地产企业应收集所建区域的基础资料的收集，加強对周边环境及发展趋势的研判，科学合理的进行初步规划设计方案的确定，市场开发及销售情况，以确保在适应新形势下人们对房地产项目的需求，在此基础上着重对房地产成本费用估算、控制目标及措施、投资效益进行科学合理测算、预测利润、资金计划及投资风险评估及相应措施进行认真的分析和判断。

在实施过程中，需要多部门协调配合策划部门做好房地产开发的土地成本、前期规费、工程成本、房地产企业发生的资金成本及管理费用等所有在工程建设过程中发生的费用，以便为决策层提供较为准确的资金情况、估算投入及产出效益等。

2、设计阶段成本控制

设计阶段在房地产项目的成本控制中具有重要地位，但设计费在房地产项目全部成本中所占的比例还是比较小的，而规划设计阶段对房地产项目成本影响比例达70%-80%。在规划设计阶段，设计人员必须具有丰富的设计能力，满足在新形势下人们对房地产功能的要求，选择合理的结构形式、材料、设备选型等，确保房地产项目投资合理。

设计方案一旦确定，对施工阶段的工程造价产生重要的影响，加强对设计阶段的方案选择是十分必要的。在新形势下，客户追求环保、时尚的建筑产品。这就要求在选择设计单位时，必须选择具有相应设计资质、良好信誉的单位，以确保设计出的产品的技术经济指标满足客户要求，在设计前期阶段，加强对各级成本的测算工作，确定房地产项目的盈利模式，为下一环节进行成本控制打下良好的基础条件。因此，设计出的产品不但确保客户满意的，而且还要控制好工程造价在合理范围内。

3、招标投标阶段

招标是房地产项目选择施工单位的重要环节，在招标过程中应严格招标程序，选择资金雄厚、技术能力强、信誉好的施工单位作为中标单位，如有条件，也可对施工单位进行实地考察，减少房地产项目的风险。在招标前，首先做好招标准备工作，对招标的范围、内容、方式、工期、技术标准、付款及结算方式进行严格审查，以便确保评标过程的顺利进行。结合房地产项目的特点，根据施工图预算做好标底的编制，深入市场进行调查分析，参考通类型项目，确保房地产项目的最高标价和最低成本价格，将成本控制在合理的范围内。

4、施工阶段成本控制

施工阶段是设计成果落实的重要环节，在施工前，应对施工合同进行认真研读，对合同中含糊不清、有歧义的内容及时提出来，避免在施工过程中及结算阶段产生扯皮的现象，从而，使合同双方达成一致的意见，增强合同的执行力。根据国家制定的标准合同文本，结合具体项目特点，编制符合实际的合同，确保合同内容完整，合同双方责任明确，公平合理。编制完成后，提交企业合同管理部门进行审核，以减少合同条款中出现纰漏，避免承担法律风险。

合同签订后，根据监理下达的图纸严格按照合同技术条款进行施工，准确计算工程量，加强对总价控制。

设计变更是施工阶段比较常见的一种现象，对施工企业的成本产生重要影响，施工单位必须严格按照设计变更的程序进行处理，建立健全设计变更及现场签证的管理制度，明确要求按照施工合同及有关技术要求进行执行。设计变更或现场签证应在规定的时间内提出，并在发生设计变更及现场签证时，认真收集相关证据，例如现场的照片、视频等，确保证据充足，有理有据。在签证前，应加强对工程量及成本费用增减分析，以避免出现签证不合理、不及时、重复进行签证的现象。尽量减少设计变更，对于确定发生的设计变更，应做好变更手续完整、变更依据、内容、图纸、文件符合变更要求，以便准确的对设计变更的成本进行控制。

5、竣工结算阶段成本控制

工程竣工结算是工程成本控制的重要环节，根据施工合同及相关变更条款内容对施工单位报送的竣工图纸、设计变更、现场签证单、结算书等进行认真审核，对不符合相关要求的内容应及时进行处理，对有异议的内容可到现场进行查看，以便对竣工结算的正确性产生影响，使审核后的结算能真实的反应工程的实际造价。

6、加强资金成本控制

房地产企业一般具有规模大、周期长、资金需求大的特点，如不能有效的控制资金成本，将对建筑企业的正常运行产生严重的影响。目前，由于受到各种环境因素的制约，许多房地产企业面临着资金紧张的局面，企业为了在激烈的市场竞争中保存实力，必须加强对资金成本的控制，既要保持足够的现金支付能力，同时，还要有效的运用资金，提高资金的利用率。

由于房地产企业在建设过程对资金的需求量较大，一般都会采用向银行贷款的方式，解决资金短缺的问题，这就要求建筑企业必须合理的安排资金，制定科学合理的资金计划，制定资金的筹集和归还计划，采用合理的筹措方式。

在项目建设过程中，按照合同条款规定需进行工程款的支付，为了解决资金周转的问题，房地产企业可与承包方提前进行协商沟通，在合理的时间内尽量调整付款日期。同时，房地产企业应充分利用银企之间的关系正确处理资金贷款问题，调控按揭比率，有利于提高项目销售，使资金的回笼得到保障。

结语：

综上所述，房地产成本控制涉及项目建设的全过程，通过对各阶段的特点进行分析和判断，制定有针对性的成本控制措施，加强对各个阶段的成本控制，确保房地产成本控制在预定的范围，实现对成本的有效控制与管理。

参考文献：

[1]夏娇.《新形势下房地产成本控制与管理新思考》[J].《地产》，2019年第20期.

[2]王梅.《探析合约规划在房地产成本管理中的应用》[J].《门窗》，2017年第05期.