唐锋

【摘要】在新常态下，民营房地产企业在国家宏观调控和市场风云变幻的背景下，经营活动面临诸多困难，如何有效实现自身的可持续发展，本文对此做一个浅析。

【关键词】新常态;民营房企;可持续发展

1、新常态的特点和要求

“新常态下，我国经济发展表现出了速度变化、结构优化、动力转换等重要特点。”摘自《新常态下我国经济发展的新特点》作者：张宇。来源：人民网-人民日报，2015年12月15日08：20）文中对新常态进一步分析认为“我们必须着力实现有质量、有效益、没水分、可持续的增长，着力在转变经济发展方式、优化经济结构、改善生态环境、提高发展质量和效益中实现经济增长。”作为房地产企业，应该主动适应新常态下经济变化的规律，按照新常态下的客观要求谋求企业的发展。房企的决策者，应该主动提高思想认识，充分了解新常态下房地产行业发展变化趋势，顺应经济运行规律，指导企业的生产经营活动。

2、当前民营房企面临的现状

2019年我国房地产政策整体偏紧，对于民营房企而言，无疑真正进入了“寒冬”。许多企业，由于历史遗留的债务问题，加上地方政府出台的限购、限价政策，以及国家出台史上最严的融资政策的限制，许多房企没有熬过这个寒冷的“冬天”，有一些房企正处在苦苦挣扎的生死边缘。市场的残酷再一次敲醒了警钟，在新常态下，受到国际国内环境多种因素的冲击，没有坚实的基础和一定抗风险的能力，终究是要被淘汰的。所以，对于民营房企而言，在新常态下，转变思维方式，提升服务品质，加强供给侧结构性调整，实现有效供给，才是生存和发展的出路。

3、新常态下实现可持续发展的对策

中国的房地产经历了近20年的高速发展，极大地解决了广大人民群众的住房需求，但同时也产生了一些问题，给国家经济建设带来了巨大的风险，严重影响了房地产业的健康发展。2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。这不仅是对住房的精准定位，也是对房地产的发展方向提出了明确要求：必须坚持可持续的发展战略。在新常态下，要实现房地产的可持续发展，应坚持以下对策：

3.1找准市场定位

在国家宏观调控政策下，土地供应和市场需求在一定程度上受到了限制，所以房地产无序、高速增长期已经不复存在，市场规模总量趋于稳定，房企之间的竞争更加激烈。对于民营企业而言，很难与国有房企和上市房企进行PK。因此企业应充分了解市场的行情，避实击虚，根据企业实力寻找投资机会，避免与上市公司或国企展开竞争。要开发新兴的市场、个性化市场和探索发展智能化市场。我国目前的城市化进程已近60%，许多城市的房屋已经饱和。但是对于一些县城、乡、镇，甚至一些较大的村落，实际上也有市场。特别是一些乡、镇、村落，政府出台了相应的政策，需要打造极具地方特色的乡居、民居。虽然地理位置较偏，利润较低，但是竞争相对较小，很适合民营房企进行开发。同时，在康养、生态、数字化、智能化等方面，是一种消费趋势，逐渐进入到我们的生活，需要进行认真的研究和探索。在新常态下，传统的市场增长已经日趋饱和了，住房刚需减少，大规模的开发难以再现，更多是对产品品质的个性化需求。所以企业要以市场为导向，在开发新兴、个性化和智能化市场方向寻求生存发展空间，真正做到产品能够为消费者接受，满足消费者的需要。

3.2创新产品开发合作模式

民营房企的经营模式比较单一：拿地、开发。新常态下，产业的融合度逐渐深入，不同行业间需要更加紧密的配合，才能开发个性化、定制化的适销对路产品。比如，生态观光农业，需要与农业、旅游业的深度融合;康养产业，需要与生态环境、医疗护理等产业深度融合。过去单一的开发模式是难以完成的。未来的经营模式，必将是多种产业链的深度融合，相互交织。未来的产品形态也将表现为具有综合应用功能和显著特色的产品，不再是单一的居住功能那么简单。因此，随着产品功能的跨界，未来的行业界限，越来越难以区分。产业链也将由“线”变成“面”，去中心化逐步形成，所以房企作为产业链顶端的局面将发生改变。在这种情况下，只有在完善产品功能上实现与相关产业的深度融合，创新产品开发合作的模式，才有自身的生存空间。

3.3合理控制开发规模

房地产是投入大、回收期较长的资金密集型企业，资金成本大。作为民营企业，一定要结合企业的资金情况，合理开发项目，要尽量缩短开发周期，争取做到“短、平、快”，加速回笼资金，避免大量占用资金。同时，项目开发规模要与企业管理能力相匹配。在项目开发中，要充分考虑企业管理能力，在人员、设备、供应链等方面，是否能够达到项目开发要求。控制项目开发规模，表现在两个方面：一是要在总量上控制项目开发的规模;二是对于单个项目要合理分期，减少单项投入。在项目投资方面，切忌高估冒进，要求实、求稳。

3.4加强自身的“造血”功能，合理利用外部资金

由于民营房企，规模小、抗风险能力弱，融资难、融资贵的现象将一直存在，这是市场经济竞争的结果，很难改变。要从金融市场上获取资金确实很困难，即便获得资金，一方面是规模受限，另外就是成本相对较高。因此，企业应持有一定的自有资金，坚持底线思维，保持合理债务比例，控制债务成本。更为重要的是，一定要加强自身的“造血”功能。要把企业的现金流，作为企业经营活动的核心任务，常抓不懈。不仅实现营运活动的收支平衡，更应创造增量的现金流入，从而实现企业的持续发展和逐渐壮大，提高抗风险能力。

3.5追求合理的利润指标

在新常态下，房地产的发展速度将会放缓，过去“抢购”的情形，难以再现，人们的消费更接近理性。土地成本、建造成本已经清晰透明，供需信息不对称越来越弱化，房屋售价将出现相对平稳的走势，在一定期间内不会出現较大的波动，房地产行业利润相对于过去也将呈现下降趋势，归于合理水平，因此企业应把合理利润作为经营目标。相比于利润指标而言，持续而稳定的现金流更加重要。

3.6诚信经营，努力提高企业信誉

在数字化时代，信息瞬间可以传播到全世界，一条负面新闻可毁掉一个企业。因此企业一定要把“诚信经营”作为立身之本。纵观商海沉浮，因缺乏“诚信”倒闭了的企业不在少数。房企尤其应该重视，这是关系千家万户、国计民生的大事，不可掉以轻心。以诚信为本，利国利民，用百姓的“口碑”树立企业的“丰碑”，努力提高企业的信誉，才能得到社会的认可。

总之，新常态下民营房企将面临许多不确定的变化因素，要实现企业的可持续发展，只有顺应新常态条件下的经济运行模式，努力加强自身建设，在实践中调整、改变和提升，始终树立危机意识，防范风险，才能在“夹缝”中求得生存和发展。