■张福强

（中国铁建房地产集团有限公司）

1 房地产企业融资现状

房地产行业作为典型的资金密集型行业，从获取生产资源、制作产品到销售产品都需要大量的资金支持，资金管理是房地产企业的工作重点也是赖以生存的生命线，因而拓宽融资渠道是房企稳健发展的关键因素。我国房产企业主要面临以下融资问题：

1.1 融资渠道缺乏多元性

纵观我国房地产业高速发展的历史，房地产企业的成长都离不开银行信贷的支持。根据央行数据显示，2019年末，主要金融机构用于房地产贷款的资金额达到了44.41万亿，占据各项贷款余额29%以上。在表1中，“其他资金来源”中很大一部分是购房者的订金和预付款，而购房者通常会选用银行信贷的方式支付放款，因此房地产行业对银行贷款的直接和间接依赖程度相当高[1]。

表1 2013—2018我国房地产业资金来源结构 （单位：亿元）

1.2 海外融资渠道利用率低

从表1中可以看出，外资在资金来源中的占比极低，通常只有国内知名的大型开发商才能使用，并不是房企的主流融资渠道，其中2018年的比重仅为0.07%。2017年外汇管制手段不断增强，海外融资作为多项调控中的一类也遇到了很大的阻力；境内企业对国际资本市场规则不够熟悉，加上证券法的诸多限制，房地产企业很难通过境外上市筹集股权资金。

1.3 短期资金占比大

在表1中，其他渠道资金约占房地产行业资金的40%～50%以上，而这部分资金多为消费者支付的购房预付款，既属于流动性极大的短期资金，购房者一旦发生大量的违约行为，开发商将面临资金紧缺的窘境。预售经营在某种程度上成了另类的融资工资，为房企提供了低成本的资金，但是增强了其资金的不稳定性[2]。如果政府进一步限制和规范销售监管资金的提取，将对房企的资金安全造成极大的冲击。

2 国内房地产企业的主要融资模式

2.1 银行开发贷

我国商业银行提供的房地产开发贷款产品已经趋于成熟，具有融资成本低和操作简便的特点，目前主要分为四种：抵押质押贷款、信用贷款、担保贷款和流动资金贷款。

2.2 发行股票

公开发行股票需要企业具有良好的经营状况、规范的运行模式和雄厚的财务实力等一系列条件，而一般中小型房地产开发企业则很难走上上市融资的道路[3]。截止至2019年12月底，全国9700多家房地产开发企业只有104家在沪深两市上市。近年来大多数标杆性房地产企业，如恒大、融创、保利、华润置地和碧桂园等都通过在中国香港上市，为企业发展构建了优质稳定的融资渠道。

2.3 发行债券

相比发行股票，发行债券的融资成本较低，有稳定的票面本金和利息，风险可控，安全系数高。且企业不必稀释股权，对自身的资金需求拥有较强的控制权，是一种比较好的选择。债券融资开始于20世纪末，由于试行初期，企业由于经营问题以及各项不利事项致使无法按时还本付息，但是《证券法》对债券产品有明确的支付承兑条例，国家为了维护正常的经济秩序，只能严格限制债券融资方式，尤其对房地产开发企业的债券融资更是严格控制[4]。

2.4 房地产信托

房地产信托主要有三种募集方式：一是认购人将不动产委托给信托机构管理；二是认购人直接将资金委托给信托，定向投资于房地产产业；三是将信托资产和银行按揭产品结合,包装为固定收益类的产品。

信托产品以其收益较高的特点吸引力不少投资者，在2011年和2012年间，这种融资方式获得迅速发展；信托投资的操作方式灵活多变，企业可以根据自身的需求选择股权、债权等多种方式搭建融资架构。更为重要的是，房地产信托投资对企业的资质要求相对宽松，这为大量中小型企业提供了巨大的帮助。但是信托产品也有以下缺点，一是融资成本较高，通常为8%-15%；二是期限较短。

2.5 房地产信托投资基金

房地产信托投资基金(REITs) 是发达国家常用的、专门用于房地产开发项目的基金信托产品，发行方将受益凭证发行给社会投资人或机构投资者，然后交由专业投资管理机构管理，最后将资金投资于能够产生稳定现金流的收益型房地产或抵押贷款。REITs产品的收益扣除少部分管理人的管理费后，可将大部分收益分配给各投资人[5]。

相比银行信贷，房地产信托筹集资金的渠道更广，资金主要来源于房地产信托、集资信托、代理集资、资金信托和共同投资资金。多样化的资金来源不仅可以降低房地产企业整体融资成本，资金利率可以调整非固定不变。REITs具有信托的灵活性，可以根据不同的标的和项目不同的发展阶段设计出独一无二的融资结构。在未来房地产行业的发展中，将扮演重要角色。

3 建议及启示

新形势下，我国房地产企业既面临着业务模式和投资方式转变的难题，也面临着融资方式转型的难题，要想顺应时代潮流，企业必须认识到传统融资模式的缺陷，要结合自身的经营状况和发展需求，寻找适合自身长期发展的资金供给模式，现提出以下几点建议：

3.1 提高企业综合实力，开展多元化业务

在“新常态”下，商品房销售俨然已经不能作为房企唯一的收入来源了，企业应充分发挥自身优秀的项目运作能力与资源调动能力，实施多元化的业务策略。雄厚的综合竞争力是缓解融资压力的重要保证，房地产企业应提高综合运营能力，加快布局文旅、康养、长租公寓和物业服务等领域。多元化的业务能够使房企尽快进入良性循环，稳定的发展模式在提供稳定的现金流的同时，也将为企业提供高质量的资产质量和资信评价。

3.2 盘活长期资产

房地产企业的长期资产包括经营性物业和自持租赁物业等资产，这类资产的回收周期长，但是现金流通常比较稳定。为拓宽信贷市场，各大金融机构纷纷涉足经营性物业贷款，该类贷款用款方式、提款方式灵活，且期限较长，企业可以结合自身的经营状况、流动性和生产需求合理规划还款。

3.3 着力研究地产业基金、信托融资和REITs等新型融资工具

国内金融创新活力受制于政府政策，但是这并不代表新型的金融工具就没有良好的发展前景，REITs在金融危机时期扮演了重要的融资角色，房地产信托和基金在缓解融资难题上的作用将会发挥更大的作用；另外，在应对各类新技术难题上，公司要重视培养熟悉房地产行业和金融领域的复合型人才，迎接房地产行业激烈的竞争。