付金龙

摘要：随着国家对房地产的调控、银行对房企贷款政策的收紧、融资环境的日趋恶略等影响，使得中小房企的压力倍增，利润的高低直接关系到房企的生死存亡，成本控制在房地产企业的持续发展中占据越来越重要的地位。笔者结合在房地产企业的工作经验，共同探讨前期工作阶段在成本控制中的重要性，希望在行业下行期，能充分挖掘项目的价值，为公司发展提供动力。

关键词：房地产企业 ， 前期工作  ，设计阶段 ， 方案  ，制度  ，成本控制

本文将从房地产企业的状况、前期工作阶段、针对存在的问题如何优化房企管理制度等几个方面，并结合工作实际案例，阐述前期工作阶段在房地产企业成本控制中的重要作用。

一、房地产企业的状况

房地产企业如同一个小社会，难免存在如下问题，部门较多，专业不作为，内部管理混乱，关系比较复杂，互相扯皮的事项常有发生，内耗惊人。这些问题严重影响公司经营内功，从而影响到企业的利润。这就要求房地产企业要有良好的管理体系，让各专业条线充分发挥作用，从前期、设计、融资、成本、工程、营销、物业等各方面，分别挖掘巨大价值，提高企业的赢利能力。

二、 前期工作

房地产企业的前期工作对整个项目的开发起着很重要的作用，它是整个项目的总方向和总目标。以下主要从拿地阶段、手续办理及设计阶段等方面进行阐述分析，未雨绸缪，从而更好的控制工程成本。

（一）拿地阶段

房地产企业在拿地之前需要对该土地进行必要的考察和研究，结合土地的坐落位置、占地面积、形状、地块内的建筑物和设施现状、规划用途和限制条件及周边的配套设施（比如：交通、医疗、教育、商业、水电气、通讯等）等情况综合考虑，做出可行性研究分析。

同时，作为房地产企业，尽量争取拿的土地为净地，如果是毛地，后期会涉及拆迁补偿等费用。这些补偿如果由开发商来处理，会比较麻烦，需要有专业的拆迁人员去谈判，随着时间的推移，被拆迁者的胃口也越来越大，无形中加大了土地成本。

案例一：

成都双流区物流园项目在拿地时，出让合同内土地出让的条件为现状土地条件，没有充分考虑到地形地貌对后期的影响。场地内有水塘、土堆、绿化植被等，后期在场地平整时，土方的开挖量达75万m3，按照当地的市场价6元/m3计算，此项费用高达450万元。除去场内运转及回填，土方外运量也高达70万m3，按照当地的外运市场价55元/m3计算，此项费用高达3850万元。植被及附着物清理面积达12万m2，此项费用按照当地市场价7元/m2计算，此项费用也高达84万元。加上水塘积水抽排、淤泥开挖外运、场内转运及回填等费用，最终场地平整费用高达4500万元，加上文物勘探，共计约4700万元。土地成本增加了约23.5万元/亩。虽然拿地时从表面上看土地成本比周边便宜，但是加上这些成本，土地费用已高出周边的地价。这就要求房地产企业在拿地时，要进行综合评估分析，对于这些不利因素，可以作为与政府谈判的筹码，争取最大的利益。

（二） 手续阶段

在办理工程相关手续时，需要缴纳费用、办理证件的科目比较多。但区域政策不同，有些费用可以免交，有些可以不交，有些可以缓缴，办理证件的材料要求可以进行变通等。这就要求房地产企业的开发人员一定要充分了解当地政府的各项政策及优惠条件，通过努力实现相关费用的减免或缓缴，提高证件的办理效率，为公司争取更大的利润空间、缩短开发周期，节约工程成本。

（三）设计阶段

设计费只占开发成本的1%-2%，但对建造成本、销售额、生活空間具有极大的影响。因而设计阶段关系到项目的大成本、大品质，进而左右项目的盈利能力。房地产企业可以从以下几方面对设计阶段进行有力的控制，改变项目的整体盈利能力。

1、设计单位的选择与管理

土地拿到之后，项目的设计就是重中之重了。设计单位选择的好坏，水平的高低，对项目的成本控制及工程的推进起着至关重要的作用。在设计单位招标比选中主要从以下几方面进行选择：

1.1设计作品

房地产企业判断设计单位水平如何？考察是很有必要的，重点看公司以前做过的两三个项目的图纸或现场。

1.2 团队力量

大的设计公司并不是每个团队都很厉害，小的设计公司也可能会有十分出色的顶尖高手，在看公司的实力和作品的同时，更要看团队的实力和作品。

1.3现场优化建议

在与设计院交流时，可以直接拿一套实际项目的图纸，让设计院或优化单位现场点评问题或提出优化方案。

1.4质量与效率

现在房地产企业都在进行高周转，这对设计单位的工作质量、效率及出图时间要求比较高，在设计单位比选中，要充分考虑各单位的出图周期。明确设计的进度、质量与付款挂钩，明确延期的赔偿责任，同时，按合同要求对设计的质量与进度进行跟踪。

1.5设计合同管理

招标及签订合同前，应在招标文件及合同内明确设计单位需要配合的工作内容及限额设计的技术经济指标（如工程投资、主要材料消耗指标等），并和设计费挂钩，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段成本控制。

2、方案的比选

房地产企业的工程项目涉及专业较多，在方案设计阶段，要组成有效的组织机构，一般由公司的高层、设计部、前期策划部、工程部、成本部、营销部等部门组成。这些部门要相互协调、相互配合，同时要做好与设计公司、政府部门之间的沟通，建立相应的数据和信息查询体系，确保相关人员能够通过不同方式来共享数据和信息。对于不同阶段都应提出多种设计方案，通过方案的比选，为房地产企业决策提供依据，为项目成本控制提供动力。

案例二：

浦东物流仓储项目，其中1#、2#库为三层库，底层层高7.95米，地坪荷载为3吨/m2，对于地基处理，我们选用：方案一：整体采用结构地坪。地坪桩采用直径600mm的PHC预应力混凝土管桩。方案二：整体采用建筑地坪，地坪下采用水泥搅拌桩（水泥掺量18%，采用42.5级复合硅酸盐水泥），桩间距1.5m梅花形布置。两种方案进行地基处理的经济性比选，上报公司高层，即能确定合理的结构设计方案，又能为高层在经济性和使用上做出直观的对比。为公司决策提供了一定的依据。方案对比如下（表一）所示。

3、施工图的准确性

3.1施工图设计的决定意义

施工图设计是初步设计的扩展，是指导工程建设的主要文件，是工程预算和施工招投标的基础与条件。施工图完成时，该项目的建安成本80%已经确定（图一）。

因此，施工图设计必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目投资额进行。

3.2建立设计标准

房地产企业在持续不断的开发中，要逐步建立起自己的设计标准体系。针对不同地区、不同业态（如酒店、办公、商场、住宅、别墅、物流等）、不同档次的建筑产品，制定企业内部的建造標准、单方造价指标、单方材料消耗量指标及钢筋、混凝土设计限额指标等。在项目开发结束后，房地产企业应对成本数据进行统计、分析，找出施工图设计中的缺陷和不足，不断更新、完善数据库，为今后项目开发在设计阶段的成本管控提供一定的依据。

3.3加强图纸内部审核

施工图一旦完成，即成事实，往往没有时间进行优化，或者设计院的抵触情绪会非常高。所以，在设计出施工图前，组织企业各个部门，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、造价上的经济性、销售上客户的感知度、运维上的便捷经济性等进行审核，通过全方位、全面的审核管理工作来提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误对后期项目造成经济损失。

三、 房企制度优化

（一）建立全员成本管控的意识

目前房地产企业各部门分工比较明确，经常出现成本管控是成本部的事情，与我无关的现象。这就要求房地产企业自上而下形成一种成本管控的意识，全员参与，各部门要充分协调沟通，对前期拿地阶段要进行全方位的测算，对设计阶段要对设计方案、规划指标、材料设备选型、装修标准等进行全面的评估和审核。

（二）建立监督倒逼竞争机制

房地产企业各部门从自身的专业角度，来分析评判前期工作阶段存在的问题，与同行进行对标，暴露出各种问题，监督和倒逼各部门充分挖掘项目的价值空间（如倒逼设计去无效成本和货值最大化、成本对标降低、工程和客服监督工程质量、营销监督设计做出有竞争力的产品等）。对提出建议并被公司采纳的部门进行奖励，对入库问题在新项目再次出现的部门进行惩罚。从而提升企业经营内功，让各专业条线充分发挥作用，增强企业的核心竞争力。

四、结语

成本控制是项目管控的核心之一，而前期工作阶段是项目成本控制的关键。房地产企业要重视前期阶段，提升前期设计的综合能力，提升企业的经营内功，从而使企业在竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]胡震.浅谈房地产开发设计阶段成本管理【J】.华东交通大学学报.2007（03）

[2]陈国才.如何从设计源头挖掘上十亿价值.2019.

[3]谷雨.浅析房地产开发企业在设计阶段的成本控制要点.城市建设.2011（13）

[4]胡凤义.从房地产项目的前期策划谈成本控制中的前期节约成本.中国房地产业.2012（1）