朱力德孜·吐尔逊别克

摘 要：从经济学角度，系统研究地价与房价关系，有助于清晰房产市场的调控思路。基于此，本文详细论述了正相关关系、转换关系、因果关系这三种经济学角度下的地价、房价关系，实现了对两者相关性的深入分析，希望能够为房地产经济市场的调控工作提供参考。

关键词：房产价格;土地价格;经济理论

引言：经济学是指研究各类社会经济活动、社会经济关系，及其运行、发展规律的学科。借助该学科理论，来分析地价、房价之间的关系，能够明确两个领域的物质稀缺性，以及资源有效利用方法，因此，应基于经济学，深入分析房、地价关系，以寻求有效的调控方式，促进房产、土地市场的稳健发展。

一、房价与地价的正相关关系

（一）供给角度上的正相关关系

从供给角度上来看，房价虽然与需求呈正相关关系，但其在实际市场运营中，并不会因为需求的减少而体现出显著的降低趋势，而是会在市场需求降低，形成降价压力时，产生缩减供应的直接反应，因此，房价属于需求价格，同时，从房价形成的角度来看，地价是房价形成的基础，只有在地价存在的基础上，经过一段时间的房地产开发与经营，才会形成房价，也就是说，在地价基础上，加入建设成本、盈利额等费用后，即可形成房价，所以地价的变动会直接导致房价的变化。而正相关指的是自变量增长的同时，因变量也会跟着增长。基于此，可以看出，在经济学的供给角度上来看，房价与地价之间存在正相关关系，且地价为自变量，房价为因变量。此外，从该角度上来看，地价可以看作房地产成本价格的一部分，但由于在地价上涨时，房价需要经历一个工程建设周期后，才会形成房价，因此，两者之间存在正相关关系，却不存在同步的变化。

（二）基于玉米法律悖论的正相关关系

玉米法律悖论作为一项有名的需求角度经济学理论，其所阐述的内容为，当法律提高了玉米价格时，由于种植玉米所必不可少的土地资源有限，因此，为了获取更多的玉米种植利润，国内对土地资源的需求增加，导致土地价格的提高。该理论强调了土地价格提高，是玉米价格增加的结果，而非玉米价格增加的原因。而将该理论应用到房价和地价之间正相关关系的阐述中，也比较合理。在此过程中，可将房价类比为玉米价，如果法律提高房价，而土地资源的供给弹性较小，就会造成土地价格升高，并可以得出结论，土地价格升高是房价提高的结果，而非房价提高的原因，同时，房价的升高来自于需求量的增加，以及其本身的供给弹性因素，因此，从需求的角度上来看，地价和房价虽然呈正相关关系，但由于地价的提高是结果，即因变量，而房价的提高才是原因，即自变量。基于此，相较于上述的供给角度，需求角度下两者的关系并没有发生变化，但两者的变量属性正好相反。

二、房价与地价的转换关系

（一）房产市场与土地市场间的相互作用

在经济学角度下，房价与地价之间的转化关系主要体现在房地产市场与土地市场之间的相互作用中。在市场领域中，需求与供给的相互作用，直接影响着房价与地价的高低。当市场对房产的需求旺盛时，房价会呈现出上涨的趋势，待到市场上的空置房屋无法满足消费者需求时，对房地产的需求就会转化为土地需求。此时，开发商会根据增量市场价格，来规划待开发土地的需求价格。待到土地需求价格高于供给价格时，土地资源会被迅速地开发，然后，经过开发建设阶段后，原来的土地增量价格，就会转化为房地产的增量价格。此后，房地产的供给价格≤需求价格时，房地产市场交易成功，完成两个市场之间的相互作用，由此可见，房价、地价之间存在明显的相互转换关系，但由于房价的形成需要经过一个建设阶段，因此，两者的转换关系并不同步。此外，根據上述描述，这种转换关系的形成主要是受需求引导，所以该关系是一种现象，而非土地、房产市场变化的原因。

（二）成本角度上的转换

在经济成本角度上，房价与地价之间的转换关系，主要体现在两者的形成过程中。从房价形成过程来看，开发商购买土地的行为，是房价形成的开端，也是开发商在房产建设过程中的首笔大额投资，随后，其会委托施工方进行建设施工，并再次进行房地产投资，待到房地产产品形成，此时，开发商会将土地购买金额、建设费用金额、销售费用金额以及其他费用金额相加，再增添自身的利润金额，形成房价，由此可以得出，土地价格本身就是房价的一部分，所以，其可以直接转化成为房价，且并不受期间的建设阶段影响，因此，在成本角度上，房价、地价存在同步转换关系。而在地价形成的过程中，由于土地资源的数量固定，导致其供给弹性小，因此，当市场需求量大于供给量时，地价就会提高。而需求量大于供给量的主要原因，通常在于房地产对土地资源的需求，由此可以得出两者之间存在相互转换关系。

三、房价与地价的因果关系

（一）市场运行规律下的因果关系

从经济学来看，市场的运行规律是由供需变化所形成的，因此，房价与地价的因果关系，主要体现在市场的供需变化规律中。在此过程中，当人们对房地产的需求量大于市场供给量，为了保持供应，开发商对土地的需求量也随之增长，导致土地的求大于供，使土地价格上升，形成了房价、地价变化的因果关系。但在房地产供大于求时，开发商会先减少供应量，放缓新楼盘的开放，但房价对此通常没有直接、迅速的反应，同时，由于销售的放缓，开发商对土地的需求增量减少，其价格保持稳定，或下降，而且此时的地价，并不能有效转化为房价，并且由于不存在价格变化，因此，也不会为房价带来影响。基于此，可以看出，在市场运行规律下，需求量大于供给量时，房价与地价之间存在因果关系，但求大于供时，两者之间则不存在明显的因果关系[1]。

（二）因果关系的数学阐述

为了更加清晰地阐述房价与地价之间的因果关系，可以借助数学方法，整理出两者之间的关联代数式，以提高经济学角度下，房价、地价之间因果关系的阐述精度。在此过程中，设P为房价、PL为地价、C为房地产建安价、γ为税费率、F为容积率、PLo为楼面地价，并列出地价与楼面地价转换公式为PLo=PL/F，以及增量房地产价格，PL*（1+γ）+C（1+γ）。此后，将两个代数式整合后，可以得出P=PL*（1+γ）/F+C（1+γ）。此时，将（1+γ）、C（1+γ）分别设为非零常数，A、B，再将其带入式子中，可得P=PL*A/F+B，由此可以看出，该代数式为一个线性代数式，因此可得，地价与房价之间存在线性因果关系，两者在该关系下的相互作用程度，受建安成本、容积率、税费所影响[2]。

结论：综上所述，增强对房价、地价关系的经济学解析效果，有助于市场运行水平发展。在房产、土地市场方面，借助经济学进行研究分析可以明确两者的正相关关系形成原因、抓住两者转换规律、深入了解两者关联状态，从而剖析房价、地价的关联运作情况，为市场调控提供有力依据。

参考文献：

[1]王茜. 地价与房价关系的经济学解析[J]. 中国市场，2020，（14）：70-71.

[2]赵渊. 地价与房价关系的经济学研究[J]. 科技经济导刊，2020，28（14）：239.

（南京邮电大学   江苏  南京  210023）