夏祺

摘  要：在新的经济形势下，宏观调控和信贷政策无疑增加了房地产企业现金回收期，房地产企业融资成本也进一步增大，进而造成了企业的经营利润下降，抑制了企业更好的生存与发展。此外，由于房地产企业自身开发周期长、资金投入大、成本结构多，相应的风险也高于其他行业。因此，项目成本进行精准的核算在房地产企业的财务管理中扮演着十分重要的角色。房地产企业成本核算的准确合理与否，对产品定价、纳税管理、利润实现等多方面都起着至关重要的作用。文章从房地产企业成本核算的重要性入手，分析现阶段房地产企业成本核算中存在的主要问题，并就相关问题给出优化对策，以期能为房地产企业的财务核算与管理提供一定的参考，提高企业的成本核算效力，并且为提升房地产企业的市场竞争力，保障房地产企业的稳定发展提供依据，达到推动企业持续发展的目的。

关键词：房地产;成本核算;问题;对策

1 房地产企业成本核算的重要性

众所周知，房地产项目具有资金大、风险高、周期长、环节多等特点。依据财政部在2013年8月16日颁布的《企业产品成本核算制度（试行）》相关条款，房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。成本核算上一般设置七大成本项目，即：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用。相对于其他行业而言，房产开发的成本更为复杂。

（一）成本核算有助于项目过程管控

房地产企业不仅局限于对开发过程中的各项支出进行简单核算。它从取得土地使用权前的成本测算，到房产开发过程中的成本归集，到竣工备案后的工程决算，最后到项目结束前的全面清算，这一系列的工作都在成本核算中完美体现，所以房地产企业的成本核算具有全面成本计量与管控的特点，是“大成本”的概念，成本核算管理的综合性强，且难度大。

（二）成本核算有助于提升营利空间

想要增强房地产企业在新市场形势下的竞争力，行之有效的成本控制是必不可少的，而精确的成本核算可以为企业的经营利润夯实基础，通过控制成本，来给投资者带来预期的投资回报，进而在激烈的市场竞争中站稳脚跟，推动和促进企业和谐健康的发展。

由此可见，房地产企业成本核算贯穿于项目开发的过程始终，金额大、内容多、结构复杂是它的特点。正因如此，我们更要利用好成本核算，深入业务，并找到管控方式，发挥其重要的作用。

2 房地产企业成本核算存在的问题

我国房地产行业市场化发展时间较短，在发展过程中又受到各种不良因素的影响，致使与西方发达国家的差距较大，理论上和实践上都存在很多不足，这也成为制约房地产企业发展的关键因素。以下从几个方面分析项目成本核算中存在的主要问题。

（一）成本核算制度体系不完善

前文提到，财政部为了加強企业产品成本核算工作，在2013年8月16日颁布了《企业产品成本核算制度（试行）》，但正如此制度中所规定的那样，涵盖了包括制造业、农业、批发零售业、建筑业、房地产业、采矿业、交通运输业、信息传输业、软件及信息技术服务业、文化业在内的各个行业。由于行业较多，在制度中只能对各个行业的成本核算标准及方式作了简要说明，后续也没有更为深入的分行业实施细则出台。所以在实际执行的过程中，各个房地产企业对制度理解不同，从而对经济业务的处理方式也会有所区别。目前大多数房地产企业对于成本核算除了简单参考该制度部分条款外，更多的是参照国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的有关规定，对部分成本项目有统一处理，其他项目企业自定，大型房地产集团企业会在内部规范操作，而一般企业则根据经办财务的主观判断，对财务的专业度要求很高，不仅是财务知识，还有工程知识等，高要求往往很难实现，在漫长的成本核算过程中，常会出现人员不同核算口径也不同的现象，这就影响了相关项目开发成本优化配置的综合成效，与此同时，也降低了成本核算的精准性与可靠性。

（二）成本核算对象周期不明确

现阶段，随着单一业态的传统地产开发模式走向尾声，多业态的综合地产，多元化的产业地产纷纷登上舞台。项目业态多，在一定程度上加大了企业的成本核算难度。尤其使成本核算对象的确定更为复杂，可选择性较大，并且不容易考虑周全，在制定时会出现一些不容小觑的漏洞。在实际操作过程中，成本对象划分过粗会导致后期核算不准确，进而影响各业态的定价及利润水平，也不利于项目成本的分析及管理;成本对象划分过细又会加大财务工作量和人力成本，使工作效率降低，影响整体工作节奏。另外，房产项目一般会采取分期开发的形式，成本核算需要结合项目的开发周期进行适当调整，如此才能为企业提供更为精确的利润和税务数据，科学评价企业的经营业绩。但在实际工作中，分期开发的项目还会分地块开发，即便同一地块同一分期，也会存在多个规划和许可。施工合同有的是按期按地块签订，有的是按许可证分批签订，财务在进行账务处理时很难获得准确详尽的成本信息，从而对成本核算造成了较大的影响和不确定因素。

（三）成本核算费用归集不统一

房地产企业的成本费用和一般制造业一样，也可以分为直接和间接。对于直接能够确认成本核算对象的成本，可直接归集到相关明细账户，但是，由于工程支出专业性高，财务人员缺乏建筑工程方面的相关知识，对成本项目的界定和划分标准不一致。而工作岗位的改变又会产生成本归集前后的情况不相同。对于无法确认成本核算对象的间接成本，先归集再分配。在后期计算单方成本时再选择占地面积比例、建筑面积比例等标准进行分配。但是，成本归集的流程复杂，特别是项目融资成本，目前尚无恰当的归集办法。另外，不同业态的工程造价也不一样，就算是同一幢建筑，地下车库、储藏室、底层商铺、上层住宅，这些造价也不尽相同，如果采用同一分配率分配间接成本，也会有失偏颇，降低了成本核算的准确性。成本核算失真影响了企业的经营发展、未来的土地增值税清算、房产销售策略及发展战略等。

3 房地产企业完善成本核算的对策

从以上对我国房地产开发企业成本核算中存在问题的分析，我们不难发现，虽然我国房地产市场前期经历了蓬勃发展，如今又经历了转型改革，但仍然存在一些不足之处，在日常核算中还是会有这样或是那样的不完善、不确定、不统一等等。为此，房地产开发企业迫切需要找到突破难点与痛点的方法，以下从三个方面提出改进建议。

（一）努力完善成本核算制度规范

建立完善成本核算相关制度，可以更好地实现成本核算的基本目标。呼吁国家针对房地产企业成本核算再出台实施细则。与此同时，企业内部也可根据国家现有政策，制定出适合自身的成本核算操作规范，结合成本核算的基本要求来确定成本核算标准和预决算体系，加强制度的完整有效性，加强成本核算科目的精细化设置与管理。日常工作中设置开发成本专业台账，完善合同管理，保证开发成本准确的计量，合理的分配。可根据实际情况增设专门的成本核算部门，全面深入到业务中，从项目拿地前期，到项目开发中期，再到项目结盘末期，衔接好财务与业务，提高成本核算与管控的质量。

（二）正确选择成本核算对象周期

房地产企业对成本核算对象的选择可以采用两种方式，一种是以开发周期的长或短、项目规模的大或小为前提，选择某一个单项作为成本核算对象;另一种是关注项目开发成本中的某种特性，对项目类别进行科学详细的划分，对组成部分开展较为精细的核算，使企业的项目成本得到更加全面的反映，也为企业后期的工程结算和土地增值税清算提供更为详尽的基础数据。如果企业在同一时期有多个项目同时开发，可以找出所开发项目的共性，对成本核算进一步整合，站在统一核算对象的角度，采用特定的方式方法进行成本核算，从而减轻工作负担和压力，提升核算效率和质量。

（三）合理运用作业成本管理方法

《企业产品成本核算制度（试行）》中最大的亮点，就是引入了一种全新的成本管理方法，即“作业成本法”。反映到房地产企业开发成本的核算上，主要就是将老制度在“期间费用”中列支的部分费用计入了“开发成本”，这会使项目成本的信息更加全面、真实、完整。作业成本法是指将完成作业所需耗用的资源成本分配给成本对象的一种成本核算方式。由于间接费用与成本对象无法一一对应，这就需要求助作业成本法使其与成本对象在明确的“因果关系”层面上进行配对。作为一种间接费用分配方法，作业成本法通过细化过程来寻找成本动因，建立与之相对应的成本库来归集成本，使成本管理与计量充分结合，进一步提升企业成本管理水平。

四、结论

总而言之，房产开发过程的特殊性决定了房地产企业成本核算的复杂性，为了确保新形势下企业持续稳定的发展，房地产企业对成本核算工作要重视起来，积极运用各种合理的措施，解决成本核算中的问题，充分发挥成本核算的意义，并且根据成本核算的情况与结果，对项目开发的流程进行更加科学的设计与调整，完善成本控制体系，实现企业成本管理的目标，以此不断提升企业的核心价值。

参考文献

[1]张勇.房地产企业成本管控研究[J].中国市场.2019（14）：71-72.

[2]萬玲，王琼，李阳春，田盼雨.BIM技术在建设工程项目成本控制中的应用研究[J].价值工程.2019（01）：179-181.

[3]余江华.房地产企业成本控制的有效途径与方法[J].现代经济信息.2018（17）：273.

[4]董庆丽.房地产行业成本费用核算存在的问题及对策探讨[J].中国民商.2018（9）：129-130.

[5]张丽敏.房地产开发企业成本控制研究[J].财会学习.2018（6）：88-89.