宋妍，陈德义，黄秋榕

（广州大学工商管理学院，广州510006）

1 引言

住房问题已经成为当前中国社会各界最为关注的民生问题之一[1]。按国际经验来说，人口持续地向一线城市流入是长期趋势，包括一线城市的房价上涨很难逆转。世联行数据显示，我国每年有近千万的毕业大学生，一线城市毕业大学生租房周期整体式上涨，普遍周期上升至10 到15年。随着毕业生人数剧增，人才作为新时代发展的中流砥柱，保障这一部分群体的居住权利显得尤为重要。

据统计，截至2010年，私人租房比例高达89.5%，但私人住房市场目前缺乏制度的约束，尚存在很多问题[2]：租赁住房市场管理法规体系有待完善，私人租赁房东往往在租赁法律框架之外经营，很少签署合同，很少遵守关于提高租金或驱逐房客的规则，导致租赁住房市场供给的区域、户型面积和户型结构与需求结构不相匹配，“胶囊房”“群居”等现象屡禁不止，住房质量差且租后缺乏安全管理。由于“十二五”计划中提出大力发展廉租房、公租房建设，所以目前对廉、公租房的研究较多，私人租赁市场研究甚少，因此，完善私人住房租赁市场，解决外来人才的宜居问题具有重要意义。

2 国外租赁住房市场的发展与管理

发达国家在租赁住房方面有较长的历史，提供了丰富的经验和教训，对于探索解决我国房地产市场深层次问题具有现实意义。

在发达国家，由于社会文化的差异，家庭并不因租房而感到羞愧，社会对房客的歧视也很少。

首先，在大多数发达国家，主要以私人住房租赁市场为主，通常是自营职业者。美国拥有发达的私人住房租赁市场，德国是欧洲拥有最大的租赁住房市场的国家，而奥地利和瑞典主要是由业主的公司或市政机构来管理经营[3]，如房地产公司、养老基金、人寿保险公司和房地产投资基金所有等。

其次，为高效地解决房东与房客之间的租赁纠纷，英国专门建立一个机制，如若房客违反规定在收到适当通知后不迁出财产，房东可以不经法律审理即可收回财产，大大缩短了租赁纠纷的法院程序。

美国政府对租赁者权益提供极为严格的法律保障，为低收入人群、弱势人群提供租金补贴等配套政策，满足居民对租赁住房的基本需求[4]，并通过租金控制和住房租金补贴两种政策手段控制房租高涨、保护承租人的权益。德国和瑞士是最文明的国家之一，且是一个高福利社会，房价一直非常平稳[5]，增速也远低于其他国家。德国除了拥有完善的租赁市场法律体系环境、租房补助政策，更是通过独特的住房金融制度，严格限定房租价格，维护长期租赁合同以及投资回报率的稳定。值得一提的是，德国对于租赁房的质量、设计等方面要求极高，这也从侧面反映了德国私人租赁住房市场一直处于较高水平的原因[6]。

日本与中国在城市人口密度、住房问题等方面具有很高的相似性，对我国住房保障制度改革具有很强的现实意义。日本租赁住宅的来源有公共住宅和民营住宅两种。政府通过改革租房标准、住房补贴、制定市场规则等措施，有意向地进行引导，东京租赁住宅市场形成了公租房主要面向弱势群体、私租房则更多面向年轻人群的发展体系[7]。民间租赁住房又分为优良型和普通型，优质民间租赁住宅具有非常明确的建设标准，如无障碍入口、使用面积50m2以上的家庭型住宅等。对于优质租赁住宅的住宅所有者，政府会给予一定的建房补贴。

研究发现，首先，住房租赁市场是这些国家住房供给的重要渠道，完全市场化租赁住房率占比偏大，中介是其中专业化主体；其次，政府以市场为导向，发挥间接调控作用来配置住房资源；最后，通过专项住房租赁法律条例，均从“宜居”“安居”“易居”三方面保护承租人权益。

3 90后青年租住满意度评价指标体系

3.1 90后青年的特征分析

首先，20至30岁的青年大多是90后，独生子女居多，家境条件相对较好，思想上更偏向西方化，对住房所有权的文化偏好减弱，也不会因是租的房子而感到缺乏安全感。

其次，对于新兴时尚产品能够迅速接受，是网络新媒体的主力军，注重前端化，能迅速接触各类产品信息，随着互联网兴起、网上购物等新型市场消费的广泛应用，多数年轻人主要通过手机软件或互联网来获取房源信息。

最后，90后群体在租房感受上更强调“舒适和享受”，倾向有独立的居住空间，对厨房、卫生间等配套设施要求较高。

3.2 指标体系的建立

本文数据来源于中新网发布的《2015年中国城市青年租房现状调查报告》，该报告调查人数超过一万人，主要针对20至30岁这一年龄层的城市青年，受调查者80%生活在一线、准一线城市。结合相关研究，总结出影响居住幸福度的因素包含住房品质、公共基础设施、交通状况、物业管理四个方面的主要内容，建立指标体系，并确定各因素的权重，如表1所示。

表1 租赁住房市场居住满意度的指标体系

4 实证结果分析

4.1 模糊综合评价法概述和模型建立

建立模糊评价模型的主要步骤包括：

①确立评价对象的因素论域，即确定评价私人租赁住宅市场中居住满意度的指标体系。U={u1，u2，……，un}，un为上述居住满意度指标体系中的具体评价指标。

②确定被评价对象的评语论域。V={v1，v2，……，vm}，根据前面分析得到评语等级论域确定的原则，居住幸福度选择的评语等级论域为V=（特别满意，比较满意，一般，不太满意，不满意）=（5，4，3，2，1）。

③确定各因素的权重。一般情况下，因素论域中的各因素在综合评价中所起到的作用是不相同的，综合评价结果不仅与各因素的评价有关，而且在很大程度上还依赖于各因素对综合评价所起的作用，这就需要确定各因素之间的权重分配，它是U 上的一个模糊向量，记为A={a1，a2，……，an}，其中，ai表示第i个因素的权重，且满足权重确定的方法有包括加权平均法、众人评估法等。居住幸福度的评价指标权重（专家评估法）如下：

表2 私人租赁住房居住满意度的评价结果

A1={0.3，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1}

A2={0.25，0.25，0.25，0.25}

A3={0.4，0.3，0.3}

A4={0.4，0.3，0.2，0.1}

A={0.3，0.2，0.3，0.2}

④确定模糊综合判断矩阵，对每个因素ui进行评价，以Ri为i 行构成评价矩阵：Bi=Ai×Ri

B1=（0.03966，0.1856，0.3289，0.3135，0.1459）

B2=（0.007575，0.3425，0.2525，0.42975，0.08725）

B3=（0.0316，0.2748，0.3424，0.2451，0.0947）

B4=（0.1244，0.3867，0.2718，0.2432，0.0508）

⑤根据各等级模糊子集的隶属度，对模糊综合评价结果进行综合分析。本文依据最大隶属度原则和加权平均原则，对事物进行排序。得到居住满意度的模糊层次评价结果，如表2所示。

⑥对各准则层评价集进行去模糊计算，根据公式E=B×V，分别得到住房品质、公共基础设施、交通状况、物业管理的居住满意度的评价值：

E1=5b11+4b12+3b13+2b14+b15=2.7003

E2=5b21+4b22+3b23+2b24+b25=3.112125

E3=5b31+4b32+3b33+2b34+b35=2.8693

E4=5b41+4b42+3b43+2b44+b45=3.525

利用模糊综合评价法，得到居住满意度的最终评价集：

B=A×R=（0.043673，0.28414，0.30907，0.283935，0.10005）

对最终评价集进行去模糊计算，得到居住满意度的综合评价：

E=5×0.043673+4×0.28414+3×0.30907+2×0.283935+0.10005=3.101916

4.2 评价结果与分析

综上，20至30岁之间的青年对目前租赁居住条件总体满意度处于“一般”至“比较满意”之间，就居住满意度的一级指标而言，住房品质（u1）和交通状况（u3）均小于3，说明90后青年对目前私人租赁市场这两方面不太满意，需要着重改善；公共基础设施（u2）刚刚过3，说明基本满意，物业管理（u4）大于3 且高于总体满意度，在这方面整体表现良好。具体而言，在18个二级指标中，有8 各指标的分值较低，位于“不太满意”和“一般”的区间，其中，住宅品质的生活配套设施、房屋大小、租金价格、公共基础设施的休闲娱乐场所、地理位置的工作距离等方面满意度偏低，这与在调查中位列租房者不满意因素前三名居住空间、房屋配置、工作距离基本一致。距离近的房子小又贵，距离远的房子交通又不便。公共基础设施的餐馆满意值最高，这与我国美食文化有关。物业管理的绿化建设和停车管理满意度趋于“比较满意”，住宅品质的隔热隔音效果、租住方式（独租、合租）、公共基础设施的健身区、是否靠近地铁口、离公交站的距离满意值位于“一般”和“比较满意”之间。住房效果差、合租人数多、健身区、地铁站、公交站等距离较远，这些都是造成居住满意度不高的原因。

5 结论与启示

基于租赁住宅市场居住满意度的分析结论可以清晰地反映出年龄段在20至30岁的刚毕业以及刚工作几年的青年人群所期望的租赁住房的条件。房价居高不下，私人租赁市场的无序状况，而随着国家“租售同权”政策的颁布，创造一个良好有秩序的租赁市场对国家稳定发展有很大的必要性。针对以上结果提出利于私人租赁市场建设完善的建议及对策。

5.1 促进租赁住房专业化

随着近几年我国房价的持续飙升，租房不得不成为新青年和低收入人群的首要选择，目前，我国绝大多数大中城市租售比都远远高于国际标准线水平。现有的法律法规体系已满足不了租赁住房市场发展的迫切需要，政府急需加快立法步伐，成立更高级的管理部门，落实提取住房公积金支付房租政策，制定更加具体针对性的实施细则，通过租金补贴、控租、控制交易规则等措施[8]，使私人租赁住房市场的供给水平达到政府的住房目标。一方面可以缓解住房短缺问题；另外一方面从法律层面约束租房市场供需双方参与者的行为，并提供有效的纠纷调解机制和违法违规的处罚依据，明确职责权限，防止出现政策异化、监管失灵、市场失序、房东肆意上涨房租、驱逐房客等现象[9]，为承租人拥有良好的居住环境提供保障，为住房租赁市场的良好有序发展提供明确的法律指引。

5.2 促进租赁住房市场化

单单靠政府提供廉租房、公租房已不能满足市场需要。未来房地产市场平稳发展，不仅要以因城施策的需求管理引导预期，还要加强市场规范和资金监管，使房地产市场长效健康发展。同时，鼓励房地产中介、房地产开发商以及专业从事租房服务的公司企业进入私人租赁市场，并支持一些拥有大量资金的保险公司、房地产投资信托基金等金融机构进入市场，提高租赁企业或金融机构供应占比和私人租房运营保障能力，优化住房租赁模式，提高整体水平。

5.3 促进租赁住房多元化

传统模式的租房市场亟需变革，随着《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》文件的颁布，为未来租赁市场的快速发展提供极大的保障。应该充分利用互联网思维，对原始住房租赁市场进行创新。近年来，房地产市场纷纷兴起长租公寓的热潮，国内房地产巨头如龙湖、万科、复星等都有涉足。其模式是租下整栋楼房，经过重改后向特定人群如初上班的年轻人出租，卖点是良好的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。但要想突破原始住房租赁市场的壁垒还需要考虑其投资风险、市场盈利、公寓房源问题以及其他行业竞争等问题。