江 钦

(长江大学 城市建设学院，湖北 荆州 434023)

0 前 言

政府给出公租房的定义为：公租房是政府向社会住房困难的人群提供的租赁住房，增强困难群众的获得感、幸福感以及安全感，在轮候期内给与低收入家庭保障，重点保障环卫、公交等公共服务行业，和重点发展产业并符合要求的青年职工和外来务工人员。

在我国改革开放40周年，中国社会科学院在《城市蓝皮书》公布：到2008年底，我国城镇人口突破6亿(6.07亿)，城镇化率达到45.68%。在城镇化率高速发展的趋势下，全国一二线大城市特别是沿海城市涌入大批收入低的外来务工人员、新就业无房职工等“夹心层”群体。他们无法租赁廉租房和购买经适房，更买不起商品房。2009年国家为解决“夹心层”住房问题，公租房率先在深圳试行。为解决低收入家庭住房困难问题，2010年国务院发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在加快发展公租房建设，完善房地产市场住房供应体系。2012年住建部公布《公共租赁住房管理办法》，更加推进了规范房地产公租房管理。2015年住建部等部委联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，进一步改进公租房房租定价制度。2016年国务院常务会议积极实行公租房货币化，推进购租并举的措施，促进住房租赁市场发展。为规范公租房运营模式，中央人民政府于2018年印发了《公共租赁住房资产管理暂行办法》，进一步管理公租房资产。从国家出台的一系列文件来看，公租房从试运行到加快发展，再到出台管理办法，最后到推行公租房货币化，无不体现着国家对公租房问题的关心[1]。

1 运作方式及存在的问题

通过调研公租房的发展轨迹和查阅文献资料发现，公租房现行的运作方式主要分为两种：一是实物配租方式，二是货币补贴方式[2]。

1.1 实物配租方式

政府公租房的来源主要有：政府通过居住区项目招标，给建设单位一定政策补偿，建成后移交给政府运作；公租房由建设单位配建，政府按照双方协商的合理价格进行收购，专门用于政府公租房；政府逐步以改造、收购市场中户型小，价格较低的闲置商品房等方式储备政府公租房；政府政策引导，激励企事业单位合力建设公租房。在实物配租的过程中，政府通过不同渠道、不同方式储备一定量的房源。对于难以支付租金的家庭给予一定的租金补贴，将公租房资源动态调控的主动权掌握在自己手上。

实物配租方式遇到的问题主要有：①项目选址不合理，由于土地资源紧缺和土地价值影响，公租房往往会建在偏远郊区，郊区人口少、经济不发达、对租房需求小，以致公租房空置现象严重，对于距离工作单位较远的承租方，又增加了承租方的交通成本，带来极大不便；②配套设施建设滞后，公租房建设前期没有统一布局规划，周围的配套基础设施建设跟不上，甚至没有配建相关的基础设施，不方便居民工作生活；③供需错配问题，部分不符合条件家庭通过投机取巧、依靠人情关系获得公租房，承租人以低廉价格承租，转手高价出租，以此牟取巨大收益，而真正需要承租的人无论是否符合申请条件，始终无法获得批准，长此以往影响社会风气，滋生不公平现象；④退出机制不合理，公租房管理部门没有掌握第一手完整、准确的租户资料，后期查询、审核、监督的难度加大以致无法及时把不需要保障的租户清退出去；⑤居住分层现象严重，居住公租房的居民和居住高档住房的居民无论在心理上还是视觉上都形成隔阂，导致社会隔离、边缘化租赁等问题。

1.2 货币补贴方式

相对于实物配租方式，货币补贴方式以更加灵活的方式给予租金补贴，利用市场调节机制，获得公租房申请资格的居民通过租赁市场的渠道寻找房源，政府给予租金补贴，通过自由选择的方式，不仅可以激励租赁市场，而且缓解公租房房源紧缺、配套设施建设滞后等问题。其优势在于给予承租方自由择房的权利，减少政府经济补贴，实现最大效益。劣势是房源不集中，租金补贴易被侵占，后期监管更加困难[3]。并且存在通过出租房、承租方、政府三方签订协议形式来界定的房屋租赁关系没有法律保障等问题。

通过总结分析发现，信息不完全、不对称是公租房供给模式问题出现的关键原因。由于公租房建设前，政府没有预测市场对公租房的需求量而进行统一合理的规划布局，并且居民对于公租房获知的信息平台、渠道无从得知，无法了解公租房的地理位置、质量。公租房的分配过程中，由于申请公租房的居民数量庞大，有关部门对居民的信息掌握不完整，造成信息的失真，导致供给错配问题，造成房子并没有分到真正需要的人手上。公租房的管理过程中，缺乏专门的公租房管理机构和统一监管，进入和退出机制有漏洞，引发寻租等问题。

2 供给模式的变革

21世纪以来，随着信息技术高速发展，科技给人们的生活带来前所未有的便利。方便快捷的各类软件产生了巨量数据信息流。大数据的出现和发展，表现为海量数据的生产、共享和应用。大数据技术的出现，给公租房的规划建设、合理分配和后期管理运营带来一种更加科学、高效、准确的模式。大数据已经渗透到当今每一个行业和业务职能领域，成为重要的生产因素。大数据信息平台可以搜集房企的住房建设质量评价、住户的反馈意见，为公租房建设的合作企业选拔、居民置办房屋提供可靠参考。利用大数据工具可以收集申请公租房的居民的信息，核实其是否具备公租房保障资格，保证公租房的分配公平公正合理，也能为已经享受公租房的居民由于收入提高需要退出保障系列提供依据[4-5]。

3 思考与展望

公租房的统筹规划、合理分配以及经营管理需要依靠法律保障，依托大数据信息平台有序运作。通过总结分析现有公租房模式及问题提出以下改进建议：

通过调查统计，了解住房租赁市场存量，结合人口预测和租赁住房需求预测，统筹规划建设公租房，科学合理地进行公租房的选址，需求分析及供给模式制定研究。政府盘活存量商品房(商品房、空置保障房)，对符合要求的租户进行不同等级的租金补贴，同时鼓励用人单位适当补贴。合理简化申请证明材料，让群众更方便、更快捷地享受公租房保障；大力推行公租房网上申请配租和资格联网审核；严格监督考核和分配公开，确保任 务落实和分配公平。结合政府介入和市场机制，严格控制高收入居民进入，做到个人收入、个人信用完全透明化；各地房地产管理部门和社会保障部门组织成立专门机构，安排专业人士，严格审核申请人的经济来源，结合线上通过信息数据筛查和线下走访的方式，分阶段进行动态复核，根据实际情况进行调整。

大数据在公租房供给模式中的应用尚处于摸索阶段，各级住建委对于大数据信息平台的建立工作正处于初级阶段，方式方案还不完善，数据搜集还不完整。不可否认的是，大数据技术在公租房供给模式中的应用将成为今后公租房供给模式研究的发展趋势。

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