朱艳芳

摘要：房地产行业具有经营成本高，资金密集，经营周期长，资金回笼速度较慢等特点，再加上近年来国家对房地产的调控力度逐渐加大，使得房地产企业在经营过程中的不确定性增强，内外风险危机进一步扩大。因此，房地产企业有必要制定有效的成本控制策略，助力企业实现可持续健康发展目标。

关键词：房地产企业;开发成本;成本控制

一、加强全面预算管控，完善成本竣工结算

在房地产开发项目工程设计阶段，企业要组织各部门负责人共同就事前调查的数据进行成本分析，通过分析结果来对总成本进行估算。企业的财务部门在此基础上以具体的生产作业为基础进行成本预算的编制和分解，制定各项人员、材料以及设备的消耗量标准。为了充分发挥成本预算的管控作用，企业要将其整个开发全阶段全过程的成本开支都纳入预算编制的范围内，鼓励各个阶段所涉及的全部人员积极地参与到成本预算管控的工作中来，强化成本预算协同管理。

在编制成本预算时，要综合考虑政策及市场环境变化，研究同行业其他类似项目开发成本情况以及企业项目成本特点等，尽可能多地收集全面、可靠的成本数据进行成本预算的编制，同时加大预算的执行力度，强化对成本费用支出的管控，制定严格的预算报销制度和规范的预算支出流程，要求费用支出时要填写相应的支出申请单，详细记录费用支出信息，经由上级相关领导部门审批同意后才允许执行报销程序，以减少成本预算的随意支出行为。

目前，企业成本预算管控的以三种方式为主，分别为作业流程控制、定额成本控制以及预算调整控制[1]。作业流程控制指的是在各个关键业务流程节点通过明确分配预算指标促使各部门人员在该节点主动缩减能源消耗，以实现成本预算目标。定额成本控制指的是针对各项具体的作业制定成本预算定额标准，控制其资源消耗上限，通过实际值与定额标准的对比，深入分析偏差原因并及时采取纠偏措施。预算调整控制是为了防止企业盲目追求成本预算指标的刚性控制，从而导致实际情况与预算管控脱节，因此通过合理地进行预算调整保证成本预算管理的弹性，增强成本预算控制的有效性。最后，企业还可以以预算为依据进行成本考核，制定相应的成本预算考核指标，将考核结果同项目各部门或岗位的绩效工资等相挂钩，以提高成本预算管控的权威性，强化相关人员的成本控制意识水平。

在工程决算环节，要准确地核定工程决算的时间，将已经超过工程决算期限的成本统一计入期间费用，以确保不同开发项目成本核算数据的纵横可比性，从而有效降低决算口径的不同给企业成本核算造成的困难。通过制定标准的成本管理办法，科学地确定成本管控目标及成本核算对象，合理地进行成本费用的归集和分配，来为企业成本的估算、概算、预算以及决算等提供全面、可靠的成本信息数据，更好地实现成本控制目标。

二、明确成本核算对象，科学地进行成本费用的归集和分配

项目人员要本着“易于管理、清晰核算”的基本原则来确定成本核算对象，深入地了解项目开发全貌，结合项目开发的用途、地点、结构、时间等因素设置核算对象。依据项目开发的某一特征要素将项目分为多个部分，分别对每个部分进行成分核算。或者以某一特征要素作为合并的依据，将多个部分整合为一个成本核算对象。

为了科学地归集和分配成本费用，一方面要严格依据现行的企业会计制度准则，科学地设置成本核算科目。将房地产开发成本作为一级成本核算科目，然后在此基础上依据企业开发的业务特点和经营需求设置二级科目，进一步落实成本明细核算。同时，为了避免过多的成本核算项目，可将一些发生次数减少的成本科目进行合并核算，从而降低核算难度。而对于一些发生金额较大的科目，可设置单独的科目进行核算。另一方面在进行间接费用的核算时，按照现有的会计制度规定，应将包括财务、销售以及管理费用在内的期间费用都计入当期损益，但考慮到费用配比原则，为了真实反映费用支出，可将一些受益对象明显的贷款利息或者销售费用等作为资本性支出进行成本核算。

三、改进成本控制方法，实现精细化成本管理

房地产企业管理人员要转变成本控制观念，基于企业整体价值链角度思考企业开发成本效益提升的有效途径[2]。要从过去传统的事后的基础的成本核算延伸到事前的成本预算和事中的成本管控转变，从经营性的静态被动的成本核算转变为规划性的动态主动的成本控制，积极推动构建完善的成本控制体系，强化成本控制约束。

企业要改进成本控制方法，借助管理会计下成本会计的多元化的成本控制工具和方法提高企业成本控制的效率和质量。如企业可将目标成本法与作业成本法相结合，通过目标成本来规划和指导成本控制活动，然后利用作业成本的资源动因和作业动因来归集和分配成本费用。二者的结合可以促使企业以目标为导向，通过目标的逐级分解，落实各个具体部门岗位的成本管控责任，通过对成本核算结果的分析找出不增值或高成本消耗环节，有效控制关键环节成本费用，从而实现整体价值链的增值，提升综合效益。同时，企业要实现成本精细化管理，通过分解成本目标，明确各个环节具体的施工图数量、工程数量、验工计价数量等，为成本控制路径的规划、成本考核等提供依据，也使得相关人员能够更有方向，更有针对性地进行成本管控。

四、健全成本控制体系，强化成本动态监管

为了进一步健全成本控制体系，企业要针对其不同的项目开发阶段及关键控制环节制定规范的成本管理办法，完善成本管控组织结构，做好成本管理顶层设计，明确各个岗位的成本管控权责，加强成本绩效考核。通过做好一系列的保障工作，确保成本控制活动的高效、有序开展。另外，为了降低成本经营风险，在审核工程量清单、变更签证、编制定额控制价格以及工程结算等重要的成本控制环节，可采用双轨制度，由财务人员借助工程指标法、对比审核法、重点抽查法等多种方法进行成本审核，以减少成本失误操作，减少风险隐患。

企业要通过强化成本的动态监管，促进监管重心前移，在确保审计监管独立性和权威性的基础上，有针对性地开展日常审计和不定期专项审计活动，确保成本数据信息的准确性、可靠性，成本管控活动的高效性、合理性。

动态监管体系的可具体从企业项目开发的不同阶段着手构建。首先在项目建设阶段，要充分地进行市场调查，采用价格对标的弹性控制方法，通过招标结合、战略协议等方法，避免指标设计过于刚性[3]。在进行成本的预测及分析后，给出目标成本范围，依据工程量清单编制成本预算，并将该清单同市场价格进行比较，避免单价水分过高，减少设计变更所导致的成本虚高现象。

在施工阶段，加强对材料询价、造价调整等的跟踪监管，利用信息化管理系统实时更新成本消耗数据，掌握实际的成本消耗与预算额度的偏离情况，及时作出施工调整，通过定额控制确保实际总额预算不会产生较大偏差。在竣工阶段，对各项竣工结算资料进行审核，编制相应的竣工结算报告，做好工程造价相关的数据统计和总结分析工作。

为了实现成本动态监管，企业可加快促进成本信息化管理，提高成本管控效率。实现财务系统同多个业务系统的数据对接，构建一体化的成本数据库，将目标成本、作业成本、实际成本等统一录入数据库内，通过数据的对比分析，及时发现并处理数据异常，精准强化成本控制。并且在将所有成本数据沉淀到数据库后，不仅可借助先进的信息化系统技术实现作业成本法下成本费用的自动归集和分配，减轻财务人员的工作负担，还可以为企业其他开发项目成本预算的编制等工作提供更为全面、可靠的成本信息数据，全面提升企业的开发项目成本管控效率和质量。

五、结束语

综上所述，房地产开发企业相关管理人员一定要积极探索构建完善的成本控制体系框架，通过有效地强化成本控制提升自身经营管理水平，增强企业的核心竞争优势，促进企业实现可持续健康发展。

参考文献：

[1]梁晓峰，鞠传奇.房地产开发项目设计与施工阶段的成本控制策略研究[J].建材发展导向，2017 （15）：220.

[2]马梦源.我国房地产开发成本控制策略[J].合作经济与科技，2018 （5）：108-109.

[3]王海云.房地产开发成本核算方式及成本控制对策[J].中国国际财经（中英文），2017.