文/陈雅，中国人民大学

所谓的投资性房地产就是一种通过赚取租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产。在现有的会计准则中允许企业使用成本模型或者公允价值模式对其进行后续的计量处理，在新准则颁布初期，投资性房地产项目很少使用公允价值模式，而随着经济发展，公允价值模式会逐渐成为一种全新的趋势。

1 投资性房地产的计量方式对财务报表的影响

1.1 成本模式概念

成本模式就是投资性房地产按照根据初始成本对其进行后续计量的一种会计处理模式，其对于公允价值的变动不进行会计处理。

1.2 公允价值模式

公允价值模式就是获得投资性房地产的之后的后续期间中，其账面的价值要根据期末的公允价值计量分析，变动计入当其损益的会计处理模式。基于公允价值模式计量的投资性房地产主要就是在“公允价值变动”科目以及“投资性房地产科目中计量，期末并不会进行计提减值，也不会按期计提折旧处理。

1.3 两种模式对企业账务报表产生的影响

1.3.1 对利润表产生的影响

第一，成本模式对利润表产生的影响

通过成本模式对当其计提的折旧费用以及摊销费用可以在税前对其进行全额或者部分的抵扣处理；而在其存在减值状态的时候，则可以通过减值测试分析具体状况，计提对应的减值准备。准则规定投资性房地产的减值准备在计提之后的期间中不允许转回处理。

第二，公允价值模式对利润表产生的影响

通过公允价值模式，企业会在会计期末将账面价值进行调为公允价值，二者之间的差额则就会计入到当其的损益中，而会计利润则就会随着公允价值的波动而呈现上下的变动。投资性房地产增值，则利润就会增加；而在公允价值模式之下，投资性房地产则无需计提折旧以及摊销降低成本费用，这样也会增加当年的利润。

1.3.2 资产负债表产生的影响

第一，通过成本模式对资产负债表的影响分析

在成本模式之下，投资性房地产的账面价值会不断减少，最终变为零。而即便是房地产市场发展不断提升，在房地产泡沫的环境中，此种模式也不会受到市场经济因素的影响。我国房地产行业发展势头显著，价值下降几率相对较小，而即便下降，幅度也不高；反之，在上升过程中则无法下降；基于资产负债表反应的投资性房地产账面价值分析来说，其要低于市面的价值，这样就会在一定程度上低估企业资产。

第二，通过公允价值对资产负债表产生的影响

在公允价值模式之下，投资性房地产的账面价值会在市场的变化中而不断的变化，现阶段，我国房地产市场不断升温，呈现价值整体上涨的趋势，在一般状况之下，通过公允价值模式反应的账面价值会高于成本模式之下的账面价值，会反应更多的资产，可以在一定程度上美化资产负债表，也会提升投资者的信息，在根本上降低了金融风险问题。

2 投资性房地产计量方法的问题与不足

在投资性房地产计量过程中还是存在一定的问题与不足，其主要就是成本模式之下存在的问题如减值导致、掩盖房地产的真实状况；也有在公允价值模式之下存在的问题如虚增或者虚减账面价值以及当期损益性以及公允价值不确定性、公允价值变动损益等相关问题，其具体如下：

2.1 成本模式之下存在的问题

2.1.1 减值导致的问题

在现行的标准之下，投资性房地产计提减值准备在通过计提之后就会无法转回。但是，此种方式会存在一些的不足，如果房地产市场出现泡沫就会产生较为严重的价值，如果泡沫破灭，价值则就会呈现直线下降的趋势，这样为了减少损失，企业就要对投资性房地产准备高额的减值，随着市场的平稳提升，价值则就会恢复到正常水平。而根据现行准则来说，企业无法对计提的减值准备进行冲回，这样就无法提供真实、精准的会计信息。

2.1.2 掩盖房地产的真实状况

基于成本的模式之下，投资性房地产账面价值就是基于历史成本基础之上减去折旧以及减值准备之后的余额信息，主要就是因为随着时间的增长价值就会不断的降低。而因为房地产属于稀缺性的资源，在一般状况之下，市值的上涨会抵消折旧，会导致实际价值的上涨，对此在成本模式之下就会出现掩盖房地产的真实状况与信息。

2.2 公允价值模式之下存在的问题

2.2.1 虚增或者虚减账面价值以及当期损益性问题

基于公允价值模式之下，在每期的期末，要根据投资性房地产的公允价值调整账面的价值，将当期的公允价值与上期的账面价值差额作为公允价值的变动损益，将其计入到利润表中，这种增加账面价值与利润、减少账面价值与利润的方式在本质上来说，没有实现，就是在处置的时候才会出现，这样就会出现虚增账面价值以及当其损益等问题。

2.2.2 公允价值不确定性

公允价值模式在对投资性房地产进行后续的计量处理过程中，在期末要基于投资性房地产自身的公允价值调整账面价值，确定损益。对此确定房地产公允价值要通估值技术进行处理，需要大量的信息作为支持，但是这些信息的获得较为困难，这样就会影响工作的稳定开展。

2.2.3 公允价值变动损益的问题

公允价值在变动损益处理过程中产生的问题主要就是出现在处置阶段，而如果其存在跨期间的处置问题，因为公允价值变动损益均在对应的期末转入到“本年利润”科目中，“公允价值变动损益”没有剩余，在处置当期的时候，要将前期累积的公允价值在“公允价值变动损益”中转入到“本年利润”的科目中，这样就会造成数据不平等问题，投资性房地产虽然处置了，导致出现各种隐患与问题。

3 浅议投资性房地产公允价值计量应用的优化策略

3.1 完善会计细则，靠拢国际准则

3.1.1 完善会计细则内容

完善会计准则细则内容，要综合我国国情以及法律体系，完善会计准则细则要求，提升会计准则的操作中，在实践中要加强对以下几点的重视：

第一，强化外汇资金、资产减值以及公允值计量等相关问题的研究，要为信息披露、计量方式等工作开展提供指导；第二，强化研究，构建衍生类业务会计核算以及监督管理系统，强化管理，提升工作效率与质量。第三，综合银行业务类型，分析企业实际状况制定针对性的政策指导，进行合理的操作性指引。

3.1.2 合理的计提资产减值

现阶段，我国会计准则逐渐与国际会计标准靠拢，但是在确认以及计量资产减值等方面还是存在一定的价值与差异，计提资产减值工作较为复杂，在实践中会受到折现率以及现金流等因素的影响，计量工作也更为困难。对此，要综合我国实际状况，充分的、学习、借鉴以及吸收国内外的会计准提要求，制定科学、合理以及具有操作性的规则，在根本上优化资产减值操作，提升工作效率与质量。

3.2 构建完善的监督管理机制

提升会计信息的真实性与可靠性，构建完善的监督管理价值，构建全方位、全网络的监督系统，重视责任人的管理，加强监督管理，积极主动的引入第三方评估管理部门，加强对房地产企业领导阶层的监督与管理，提升房地产企业信息的真实性，构建健全的档案信息修通，定期评估、保存与对比分析；相关部门要加强监督管理，严格处罚各种问题，凸显警示作用，进而在根本上降低各种违法行为。

3.3 规范信息披露对策与手段

我国现阶段并没有完善的公允价值信息披露的文件，在准则中对于公允价值计量披露的条款要求也相对较少，对此在实践中为了提升公允价值披露的质量，就要对其谨慎处理，提供真实、及时以及全面的公允价值会计信息，强化内部制度的建设与优化，进而在根本上充分的保障公允价值计量以及信息披露的整体质量与效果。

3.4 全面发展第三方房地产专业评估机构

在整体上来说，我国第三方房地产专业评估机构有待完善。对此，要快速发展独立的第三方房地产专业评估机构，通过专业的机构以及有关部门认定的专业房地产评估机构进行专业评估分析，通过监管部门以及审计机构对其进行系统的评价审计，避免出现利润操纵等问题。

3.5 强化风险防范与管理

应用计价模式之后的计量工作会受到国家宏观经济以及市场经济运行状况的影响，对此，房地产企业要对我国房地产市场进行全面的了解与认知，要提升风险管理意识，加强风险准备与控制，加强风险防范管理，在市场经济运行的态势之下，强化内部管理与控制，进而提升企业的应力能力，基于市场契机以及外部环境的优势特征，提升企业的综合精准能力；在市场经济运行态势不稳定的状况之下，房地产行业要做好前期准备，预留充足的资金，要在降低投资性房地产持有量的基础之上，提升风险的应对以及抵抗能力，进而在根本上降低市场运行环境对公允价值产生的影响，在根本上提升企业的经济效益。

4 结束语

新会计准则颁布以来，我国对于投资性房地产的市场规范越来越严格，而企业在发展中也存在各种问题与不足，我国投资性房地产市场有待完善，而因为新准则对公允价值模式会产生各种限制性的影响，在市场经济全球化的发展背景之下，房地产行业逐渐成熟，在实践中要分析投资性房地产的实际状况，探究有效的计量方式，进而推动企业的持续发展。