何光辉，杜 威

(复旦大学 经济学院，上海 200433)

一、问题的提出

个人住房贷款政策是调控楼市、控制房价、打击投资性需求和保障居住性需求的重要手段。其直接目的在于控制投机性资金进入楼市，促进楼市稳定发展和保障居住性住房需求。十九大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”个人住房抵押贷款政策的有效性不仅取决于政策实施的效果，而且也取决于微观基础的居民住房融资决策机制。居民住房融资决策机制是个人住房抵押贷款政策有效实施的前提条件，因此，研究住房融资具有十分重要的意义。

中国住房市场和住房融资具有两个突出的特征：一是居民住房融资具有多样性。我们把住房融资分为外部融资和内部融资。外部融资主要是通过负债进行，包括银行贷款和民间借款；内部融资主要是通过财富积累实现，主要指居民收入和资产。根据中国家庭金融调查数据，虽然银行贷款均值较民间借款均值大，但银行贷款参与度明显小于民间借款。如果银行贷款的比重较小，而民间借款的比重较大，或银行贷款与民间借款存在较强而显著的替代性，可能会影响政府的个人住房贷款政策效果，进而影响中国房地产市场和中国经济。二是居民住房需求具有多样性。居民购买住房的目的可以分为满足居住性需求和满足投资性需求两种。……