【摘 要】现金流对于任何企业来说都有着非常重要的影响。对于房地产企业来说尤为如此。本文从房地产企业经营的特点出发，指出了现金流管理决定着房地产企业的生存、发展和盈利，并进而针对性的提出了房地产企业如何进行现金流管理的建议。

【关键词】房地产企业;现金流管理;对策分析

近年来，我国房价涨幅居高不下，高昂的房价成为了城市居民的重要负担。反思其原因，是多种多样的，例如农村人口的城镇化，再比如二胎政策放开，都导致了房地产需求处于高位。但是要解决购房难购房贵的问题，则必须从供给端找到突破口。在供给端来看，房地产企业是房地产供给的提供者，因此研究房地产企业的经营和运转非常有必要。

对于房地产企业来说，和其他企业不同，有着自身的特点。由于行业性质和经营特征的影响，决定着房地产企业对于资产规模的要求比较大，在购置土地、开发建设和销售推广过程中需要的现金远远超过企业的权益规模，因此一般需要高负债高杠杆经营。所以，房地产企业的现金流管理就成为了学者研究的重点。

本文认为，房地产企业的现金流管理有着如下几方面的重要性。

第一，房地产企业的现金流管理决定着企业的生存。因为房地产企业在经营过程中会需要用到很高的负债。房地产企业的一般业务流程是先购置土地，然后施工开发，最后销售完成现金流的回收。因此，从购置土地开始，就要支付土地购置款，然后还要支付费用进行设计和开发，整个过程都需要投入大量的资金。而直到房地产施工建设到地平面以上，拿到预售许可证之后，才能够向消费者进行销售，所以在销售完成之前，都完全依靠负债进行经营。从我国房地产企业的一般情形来看，资产负债率大多数在70%以，属于典型的高杠杆经营。一旦现金流管理出现问题，则房地产企业手上的土地和在建工程都没法立刻变现，就会进一步导致正在施工的工程无法完工，进而影响下阶段的完工和销售。从实务上来看，即使规模很大的房地产企业，一旦面临现金流问题，都可能导致重组甚至破产。所以说，房地产企业的现金流管理直接影响着企业的生存。

第二，房地产企业的现金流管理决定着企业的发展。企业除了生存还需要发展和壮大。对于房地产企业来说，扩大规模就是增加房地产项目的数量和体量。但是和传统制造业不同，房地产行业增大体量需要更多的现金投入，购置更多的土地、开展更多的项目、同时兼顾更多的工地施工和垫资，因此对于现金的依赖会更高。一般而言，虽然房地产企业的盈利能力很强，但是盈余收益相对于扩大规模所需要的投入规模还是相当有限，所以一般房地产企业会选择利用发债等方式进行融资，也会进一步加大现金流管理的压力。对于企业来说，必须谨慎稳健地把握好每一批到期债务和在建工程之间的衔接，同时匹配房地产销售和债务偿还的久期。任何失误或者错配都可能导致现金流紧张，进而导致企业的资金链断裂，给企业造成无法弥补的损失。

第三，房地产企业的现金流管理决定着企业的盈利。企业存在的根本目的是盈利，所以除了生存和发展以外，如何创造利润，为股东创造合理回报，也是房地产企业必须面临和思考的问题。现金流管理对于企业盈利能力的影响主要體现在两个方面。第一是周转率，根据杜邦公式可以得出，企业的盈利和周转效率息息相关，因此提升资金使用效率就能够提升企业的净利润率。对于现金流管理来说，资金何时到位，在不同项目之间的衔接是否紧凑，都会直接影响周转效率，并进而影响净利润率。第二是资金成本，由于房地产企业的负债规模较大，资金借款很高，所以很大一部分收入需要用来支付财务费用，财务费用相对于税前净利润的占比很高。所以资金成本每降低1%，都会对净利润产生很大的边际影响。所以现金流管理的另一个目标是尽量找到资金成本低的融资来源，尽可能降低企业的财务费用。

在总结和梳理房地产企业现金流管理的重要性的基础上，本文认为，房地产企业要提升现金流管理水平，需要从以下几个方面着手。首先，房地产企业需要保障项目建设和销售的效率。负债和借款只是现金流的暂时来源，归根到底需要通过房地产销售的现金流进行偿还，所以房地产企业必须保证房地产项目如期完工和顺利销售。其次，房地产企业需要保证现金流有一定的冗余。企业经营随时面临着市场风险、政策风险和其他风险。任何风险都可能导致企业的现金流出现暂时的短缺或者紧张，这是任何企业都无法避免的。所以如果房地产企业不留有任何冗余资金，偏面地强调资金使用效率，则不可避免的将会导致现金流管理出现问题。最后，房地产企业还需要分散融资来源。大量的实践证明，企业的现金流出现风险不仅可能来源于公司自身的问题，还有可能是融资渠道出现问题导致的现金流困难。因此房地产企业应该尽量采用股权、债权等不同的融资渠道，避免过度依赖单一的融资来源。

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作者简介：张娜（1978—），女，江苏无锡人，学历：大专，职称：中级会计师，单位：中电环保股份有限公司。