【摘 要】回顾过去十多年间国内商品房价格变化，不可回避的问题是，房地产行业始终是社会重点关注的问题。房地产行业高于其他市场部门的利润水平造成房地产业过度繁荣和房地产市场过热，也吹起了房地产市场的泡沫。许多企业纷纷转型为房地产企业，一时间中小房地产企业蜂拥而起，这些企业大部分资本实力较弱，在资本密集型的房地产行业中生存能力较差，面临政府宏观调控时，风险抵抗能力较低。一些房地产企业为了能够生存下去，不惜进行非法融资。这些房地产企业的非法融资不仅给国民经济健康发展埋下了隐患，威胁着我国经济全面发展、健康发展和可持续发展，而且威胁着我国社会的和谐与经济的稳定。本文从房地产泡沫出发，探讨了房地产企业进行非法融资的原因。

【关键词】房地产行业;非法融资

一、房地产泡沫成因

房地产泡沫是房地产价格在一定时期内，发生的连续的、较大幅度的上涨。房地产泡沫主要表现为房产价格严重脱离房地产实际使用者经济承受能力的泡沫。导致房地产泡沫主要有四个原因：过度投机、非理性预期、信贷扩张和调控不力。

（一）过度投机

过度投机而导致地价飞涨，进而导致房地产泡沫的最直接、最重要的原因。主要表现在：一是从事房地产开发的企业呈现爆发式增加，房地产投资额快速增长。2003年至2018年中国的房地产开发企业数量从37123家增加到97938家，增长2.64倍;中国房地产企业投资额从2003年的1.02万亿元增加到2018年的12.03万亿元，增长11.79倍。与此同时，十几年间城镇固定资产投资额增长并没有房地产投资额增长速度快，出现了投资额、房地产开发企业和城乡固定资产投资的不吻合，助长了房地产投机。二是土地交易制度不健全，地方政府对房地产行业管理不完善，助长了一些企业的投机活动，从而催生了房地产行业投机性泡沫。目前房地产开发企业不断地增加自身土地储备，以待城市快速发展，土地增值，然后倒卖土地获利，或通过开发楼盘炒作獲利，导致地价、房价飞齐涨。这些房地产企业的投机活动使国内的房地产开发投资变成了圈地投机，由此导致房地产价格虚高，泡沫越来越大。三是由于土地资源的有限，而与此同时，大城市人口在不断增加，经济在持续发展，城市框架不断扩大，经济高速发展和社会日益进步对土地更多的的需求与土地资源的有限之间的矛盾越来越突出。四是近十多年来人民币升值预期加剧了外资投机于国内房地产业的趋势，从而导致房地产泡沫进一步膨胀。

（二）非理性预期

随着国内城市规模不断扩张，土地价格有很巨大潜在升值空间，这是由于我国国内土地面积有限造成的，是不可回避和无解的问题和矛盾，土地的价格上涨必然会引起房地产价格在不断上升。由于国内的房地产兼具消费性和投资性等双重属性，由此直接导致房地产市场成为经济泡沫和价格泡沫的高发区域。当房地产需求以消费需求为主时，房地产价格会出现自稳定机制;当房地产市场需求以投资需求为主时，房地产价格表现出疯狂上涨或下跌，难以实现自稳定，当然如果房地产市场出现买卖房地产的替代品市场时，替代品尤其是租房业务的发展会削弱和抵消房地产市场的价格上涨压力，实现市场价格变化的理性回归。但实际情况是租房虽然能满足消费者住房需求，但受中国传统文化的影响，”安居乐业“一直是老百姓的追求，因此决定了我国房地产市场需求具有很大的需求刚性。

（三）周期性信贷扩张

由于房地产是资金密集型产业，强大的资本实力是开发商进行房地产开发的基础，随着房地产开发企业规模不断扩大，开发商的自有资金是无法满足房地产开发需求的，必须向金融机构进行融资，如此巨大的融资规模，一般小型金融机构显然难以负担，因此房地产企业的最佳融资渠道就是银行贷款。而房地产行业的高额投资回报，也诱使许多银行在贷款实践中，违规向房地产开发企业进行巨额授信。现实中只要房地产开发企业能够顺利地拿地，就可以以土地为抵押获得银行的贷款，从而启动项目开发，在项目开发以后则通过销售未建成的期房，获得再融资，实现自身的资金良性循环。实践表明，房地产抵押贷款与房地产价格之间是互为正向变化的。也就是说，房地产市场繁荣，房地产价格上升，刺激信贷需求，信贷需求进一步又刺激房地产市场再繁荣;反过来讲，房地产市场萎缩则出现房价下跌、信贷收缩，信贷收缩进一步加剧萎缩，进一步出现信贷投资刺激房地产繁荣。历史上，日本也曾经出现过类似的信贷过度引发的房地产泡沫破灭，广场协议后日元大幅升值，日本政府为应对升值，为本国企业提供产业转型融资，央行采取宽松货币政策，本国货币供给量快速增加，宽松货币政策初衷是为市场注入流动性，以发展实体经济，但大部分资金并没流入实体经济，而是注入到证券市场和房地产市场，催生了房地产市场泡沫。当政府为应对通胀收缩银根时，股市泡沫和房地产泡沫同时破灭，价格跳水，经济衰退。而我国与日本相比，又存在很大不同，那就是从2003年到2018年的十年间，国内货币供应量（货币和准货币M2）增加了182.67万亿，增长了8.25倍，导致大量资金流入房地产业，造就了房地产泡沫膨胀，因此银行信贷扩张是造就房地产泡沫重要的罪魁祸首。

（四）政府调控不力

纵观过去十年间，国内房地产价格在宏观调控下一路飙升，出现了越调越高，越高越调的悖论。2001年至2003年国家为了支持房地产行业发展，出台了很多支持政策。此后，房地产业发展飞速，房价上涨过快，为抑制投资，打击投机，政府收紧地根和银根，停止农地转为城市建设用地，提高房地产开发资金自有比例，提高银行存款准备金率以及金融机构存贷款比率。2005年中国人民银行调整全国商业银行个人购房贷款政策，国务院下发了“国八条”以遏制房地产价格过快上涨。2006年国家仍然难以遏制房价上涨，政府从税收、土地、信贷等多个方面对房地产行业进行调整。2008下半年金融危机，中国房地产市场进入短暂的低谷，为应对经济危机对房地产行业的影响，政府宏观调控政策出现逆转，银行利息率与存款准备金率下调，降低购房贷款利率和首付款比率，2009年调控政策收到成效，房地产市场转为亢奋。为了抑制过快增长，2009年下半年国务院下发了促进房地产行业稳定发展的“国四条”。2013年3月1日国务院下发国五条，二手房交易房价应声上涨。政府本来要使过高房价回归到合理价位，征房产税后增加了购房成本，直接推高了房价，出现调控结果和调控目标不一致的问题。总结过去十多年来，我们发现房地产市场宏观调控表形出一些基本特征。一是越调越高，越高越调，这种悖论说明国内购房压力和房地产市场需求本身非常强大。二是政府调控手段越来越丰富，以组合拳方式应对房地产市场过度需求的调控格局初步呈现。三是调控措施对于改革既得利益集团的利益调解效果不显著。四是宏观调控重点是基于凯恩斯主义的，没有在收入改善和房地产市场健康发展长远利益调控层面实现重大突破。

二、房地产泡沫催生房地产行业非法融资

房地产泡沫不断吹大能够给房地产行业投资者带来更高的投资回报。目前房地产投机活动依然有一定的空间，从事房地产行业的市场主体受高额利润的驱使，在自身资本实力不够的情况下，一些房地产开发企业和购房者仍然进入房地产市场。房地产市场是一个资本密集型产业，无论是进行楼盘开发还是购买商品住宅都需要大量资本。在国家“房住不炒”的大政策背景下，一些房地產企业和购房者无法从正规渠道融资，那么这些房地产行业的市场主体在高额投资回报的诱惑下，就只能进行非法融资。

（一）购房者非法融资

购房者作为房地产市场的终端消费者，有一部分是房地产投机客。他们往往以最小代价买入数套甚至数十套房产，待房产价值升高之后再卖出，以赚取差价。在国家的住房按揭贷款政策下，这些投机客无法从银行获取贷款。还有一部分房地产行业无效需求者，即有住房需求但是无力承担房产价格，这些无效需求者一般也无法从银行获取贷款，要想买房只能从其他渠道获取资金。

在购房者无法从正规渠道融资的情况下，他们只能进行非融资。以高息利诱进行非法集资、以虚假事由在银行进行骗贷、违规使用信用卡套取现金、在互联网金融平台上进行借贷，甚至是民间高利贷。

（二）房地产企业非法融资

在国内房地产业与金融机构的关系非常密切，而导致这种特殊关系的主要原因是房地产行业具有资本投入大、价值高的特点。研究显示，在国内房地产开发企业项目投入资金的20%—30%是由金融机构提供的。建筑企业经常要为拟开发项目垫付30%—40%的资金，而这部分资金大多是金融机构贷款解决的。在前几年的房地产高额回报的刺激下，房地产企业盲目拿地，全国出现了一个有一个“地王”，当前在“房住不炒”背景下，房地产价格上涨乏力，而政府又严控资本进入房地产市场，防止房地产泡沫进一步吹大。目前，很多房地产企业经营步履维艰，甚至出现破产清算的情况。一方面，高价拿地挤占了企业大部分流动资金，另一方面，房地产价格上涨乏力，导致资金回笼困难。

有些房地产企业为了存活下去，进行了各式各样的融资，包括冲击IPO、发行债券等。但是对更多的中小房地产企业来说，融资渠道有限，一旦银行拒绝贷款，几乎没有从正规渠道获得资金的可能。为了能够获得流动资金，只能铤而走险，进行非法融资，包括从银行骗贷、设立虚拟的P2P融资项目、高息非法集资、违规出售楼盘、违规发行信托产品等。

三、结语

房地产行业的非法融资让不该流入房地产行业的资金流入房地产行业，一是，政府在房地产行业的宏观调控政策无法落实;二是，政府无法对社会资本的流向进行有效监控。房地产行业一旦有波动将有可能引发局部金融风险甚至系统性金融风险的可能。

【参考文献】

[1]任宏，王林.中国房地产泡沫研究[M].重庆大学出版社， 2008-9-1.

[2]东方导.超级泡沫——中国房地产金融解密[M].中国经济出版社， 2011.

[3]张金霞.浅析我国房地产泡沫的形成原因及防范措施[J].科技信息， 2013（12）.

作者简介：鲁兵（1992-），男，汉族，湖北襄阳人，现任西藏警官高等专科学校侦查系教师，本科，助理讲师，研究方向：经济犯罪案件侦查。