房地产企业项目管理体系的研究与应用

2019-11-29薄文江

建材发展导向 2019年19期

薄文江

（山西建设发展有限公司，山西太原 030012）

房地产行业是我国经济发展建设的支持性企业，近些年来，在国家政策支持以及广大居民需要下，我国房地产业迅猛发展。但是，在房地产业发展过程中，其项目管理工作中的各种问题也暴露出来了，如缺乏一套完善的方法体系和科学的管理制度，房地产开发成本得不到有效的控制，项目绩效测评标准不健全等，以上种种严重制约了房地产企业的发展建设。为此，建设一套科学完善的项目管理体系，可以说是当前房地产发展的第一要务，下面，笔者将结合相关问题对其进行详细分析。

1 项目管理方法体系概述

所谓的项目管理方法体系指的是因因地制宜进行裁剪，最终能够应用于特定情境的一整套指导方针或者是原则。在房地产领域中，其往往是一项系统的工作，涉及到多个领域的工作。而在项目管理方法体系中，要想确保项目的成功开展，并提交项目，其就需要检查当前所使用的方法体系是否符合需要，项目管理的主要作用在于预防，而非是在项目实施之后对已经出现的问题进行弥补。在具体的工作中，要想达到最佳管理效果，其可以尝试借助以下措施：一是要提供标准化的经过实践检验的流程和技术；其次则要确定组织完成相关项目必须的流程；最后，则需要充分考虑项目实施期间可能出现的问题，保证项目成功落实的关键性因素等，进而有效地做好相关预防工作。通常来说，项目管理方法体系是针对项目管理过程来说，而分析项目管理过程，则需要对项目流程有清晰的了解和认识，不同行业之间的项目管理流程具有一定的通用性，但是其也存在有鲜明的特殊性。

2 房地产的项目管理流程

2.1 房地产项目管理介绍

房地产项目管理属于工程项目管理的分支，其是对房地产项目建设和使用进行全过程和方位的综合性管理，通过有效的项目管理实现生产要素的最优化配置，进而为用户提供更加优质的产品，按照管理者的差异，其又可以分为建设项目管理、设计项目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理等不同的类别。

2.2 房地产项目管理流程分析

房地产项目管理流程包含有多方面的内容，其主要有前期准备阶段、项目具体实施阶段、项目经营性阶段等。首先，在前期准备阶段，主要是根据企业的整体战略规划目标选定项目的类型，然后，则是由项目投资规划部门对项目可行性进行评估，并制定相关的项目计划书。在对项目可行性评估时，可以邀请相关专家参与到评估工作中，提高评估的准确性。最后，所有工作确定完毕之后则进入下一个阶段。其次，在项目管理规划阶段，主要需完成的工作有针对重点项目重点监督，并确立好总负责人，进一步确认项目的有效性，对项目资源、经费、现金流等进行初步估，做好项目的概要报告和风险评估工作。

最后，则是项目管理实施阶段，该阶段主要工作有建立项目组织，与土地资源、工程建设等部门进行沟通，制定专业的项目计划，与多个部门联系开展招标工作，正式实施项目，并落实项目销售工作，加强对多种项目资源的智能化管理。

此外，在项目结束后还有一系列的收尾工作需要完成，首先应做好项目验收工作，其次，则需要配合物理公司交接项目，进行项目清算、资产清理，对整个项目进行经评估总结等。

3 项目管理方法体系在房地产企业的应用

为了更好的探析房地产企业项目管理体系的构建和应用，笔者将以具体企业为例，对其进行详细的分析，其基本情况如下：

3.1 企业概述

本次研究企业认为山西省X 公司，该司主营业务为房地产开发，同时还辅以物理管理、销售管理等，笔者在该企业从事工程项目管理工作多年，对于相关工作有一定的了解和认识。

3.2 房地产企业项目管理架构的选择

房地产项目管理与其他普通企业的管理存在有一定的差异，由于房地产开发的生命周期比较长，投资量巨大，同时项目建设时始终以产品为中心。因此，X 公司在项目管理架构选择上采取的是PRINCE2 管理架构，其是以信息技术为支撑的一种项目管理架构，起源于英国，该方法应用时主要特点就在于，其具有规范化的项目管理体系；灵活决策点；具有资源和技术层面的规划系统；具有完整的控制的程序等。而该管理架构系统在运行过程中，主要包含有项目启动、管理阶段边界、特别指导、项目收尾四个部分。其具体分析如下：

1）山西X 公司的房地产项目启动，公司项目的第一个流程是项目启动前流程，该工作开展的主要目的就是为了获得项目授权，启动流程相对比较短暂，其包含有以下方面内容：一是确保项目团队所需要的信息全部收集到位；二是规划并组建合适的项目团队；三是编制起始阶段计划；四是判断是开发项目的各项理由是否充分；五是对项目所面临的能够接受的业务状况编制文档。此外，在工作开始之前，还需要确保有充足的资金，能够保证项目顺利实施，充分考虑项目在实施过程中可能会面对的各种风险，如施工、资金、技术等风险。

2）山西X 公司项目管理阶段的边界，所谓的项目管理阶段边界，实际上就是项目管理流程目标，在具体的工作中，其主要包含有以下方面内容：一是要找到项目的关键决策点，判断是否能够继续执行项目，要让负责项目管理委员会的工作人员放心，保证当前阶段的所有项目都能够顺利交付完成；二是需要及时的向项目管理委员会提交所必须的信息，科学理性的评估项目开展的能力；三是项项目管理委员会提交所需要的基本信息，进而为后期相关项目的开展做好准备工作。四是要及时的记录有助于项目后续开展的评价信息和经验教训。

3）山西X 公司项目的阶段控制，在项目管理流程中，阶段控制是极为重要的一部分内容，而该工作的开展可能会涉及到各种突发事件的控制活动，其主要涉及有以下内容：一是批准项目开始的工作；而是在项目工作开展过程中，及时的收集各项进度状态信息；三是监控变更；四是要及时的审查项目进行状况；五是针对项目开展过程中的各种突发性事件和问题等，要及时的进行纠正，采取有效措施解决。

4）山西X 公司项目的产品交付管理，交付管理时公司运用该流程确保生产和交付先前规划的产品。其包含有以下内容：一是确保对分派给项目团队的项目产品生产工作进行了有效的授权；二是要确保最终的工作成果与合同要求相一致；三是要确保按时按成了上级部门分配下来的工作；四是确保工作进度并定期经对未来相关工作的精度进行科学理性的预测；五是与相关部门沟通和联系，保证产品开发完毕后得到了正式的批准，能够顺利交付。

5）山西X 公司的项目收尾，项目管理流程中的收尾，往往标志着项目顺利竣工，而在该阶段其主要工作目标有：一是检查项目工程是否已经满足项目启动前合同所设定的所有目标范围；二是及时的核实项目启动合同和规范中执行范围以及客户对交付成果的满意程度；三是及时的获取交付成果的正式确认；五是要项目中所有预期产品都顺利的移交给了客户。

总的来说，在房地产企业项目管理体系中，应用PRINCE2 管理软件架构是一种切实可行的项目方法体系，其极大了节省了项目管理时间，优化了管理流程，管理工作中存在的种种问题，在最短的时间内暴露出来，并得到了有效的解决。