张雪晨

摘 要 中国住房空置率高过全球多数国家，而这些空置住房既浪费了资源，也蕴含了金融风险。房屋大量空置会扭曲住房供求关系，从而导致住房（尤其是租赁住房）的供给不足;不仅使房价居高不下，也推动了房租上涨，对租房居住群体的生活产生更大的负面影响;甚至会进一步扩大贫富差距，造成更为严重的社会不公平问题。本文主要针对房屋空置的情况，探讨了设置房屋空置税的适用性。

关键词 空置住房 房屋空置税 房屋市场

我国香港地区于2018年将开征房屋空置税提上日程，也引发社会对房屋空置税的广泛关注。因此，内地有人建议对空置住房直接征收空置税来降低空置率，提高住房使用效率。税收是房价的影响因素之一，也是调控房价的重要手段之一，分析空置税对我国房屋市场的影响具有重要的意义。

一、对比香港

在香港，开发商捂盘惜售形成房屋短缺的假象，引起购房者哄抢，对市场的危害大。从2018年开始实施“一手房空置税”，将对空置6个月以上，并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年租金，大约等于房价的5%。空置税按年征收，直到房子不空置为止。

香港的空置税并不是针对购房者，主要是为了避免开发商捂盘，打击开发商投机。它针对的是香港开发商囤屋不售、推高房价的运营模式，主要针对房地产开发商和一手买卖商品房。空置税在香港取得了一定的效果，但由于香港楼市一直有类似持有环节的税费存在，其对市场的影响并不大。香港的空置税是为了打击开发商捂盘惜售而出台的，相比这样的空置税（又或者叫捂盘税），内地各地政府都对开发商捂盘作出了详细规定，包括对划拨和出让用地的开工、竣工期限，批后土地监管，竣工违约处罚等方面。

二、内地适用性

（一）空置原因

一般来说，空置房持有者主要是房地产开发商和投机者。对房地产开发商和投机者来说，他们追求的是高额利润，为了等待高价出售住房，他们就会大量囤积住房。我国房地产保有环节的税收负担较轻，使得他们可以以较低的成本来囤房。住房消费性需求者购房的目的在于居住，一般不存在空置问题。

从我国国情分析内地房屋空置原因：投机者囤积房源炒高房价、改善居住型、返乡者购置等。空置原因的多样性也使相关工作者后续对空置房屋的监管增加难度。在城市结构上，空置率高的区域，往往是大城市的远郊区和各类三四线城市。

（二）征税目的

增加房地产保有环节的税收，就会增加房屋持有者的持有成本。开征住房空置税，可以增加住房的持有成本。对于高价囤积房源的房地产开发商和投机者来说，持有成本的增加意味着有更大的资金流被占用，这会影响到他们的资金使用效率，也加大了投资风险。特别是对于资金实力比较薄弱的房地产开发商和投机者来说，资金薄弱再加上投资风险的加大，使他们不敢轻易囤积房屋，从而抑制投机性需求，促进房屋的流通，增加流通中的房屋供给。推动空置住房所有者出售住房，从而增加市场住房供给，可以在一定程度上抑制房价的上涨，有利于推动房价的下降，拉动住房消费性需求的增长。住房空置税不仅不会影响住房的消费性需求者，而且有利于他们以较低的价格购入住房。

（三）征收成本

对于空置房征税，“空置”这一概念难以界定。在中国城市化进程中，空置是一个动态概念。比如我国就有个很特殊的现象：候鸟现象。三四线城市的住房平时都是空置的，但一到重大节假日，大量人口从城市涌回老家，房屋不再空置。一方面是空置率时刻变化，另一方面中国城市化发展进程下，各地差异很大，即便是“因城施策”，不同类型城市界定一个临界值作为空置率的红线，如何统计空置率又成了难题。

首先，空置多久算是空置，缺乏统一标准。其次，依靠什么来判定空置也是难题，对水电煤气表数进行监管，不足以包含各种住户的实际生活规律情况。无论如何设置门槛，都很难实现精準的识别空置房，相比房产登记联网，空置税的出台一直是比房产税更难实现的难题。

也可以适当借鉴国外的一些经验，比如法国采取的方式是邻居举报，一年内无人居住的房子经邻居举报就可以联系有关部门“破门而入”，并安排流浪汉居住。也有一些发达国家采取家访的形式，半年内三次家访无人则认定空置，开始征收空置税。

在我国如此高的空置率情况下，征收空置税比房产税更加迫切，但国情也决定了这样动态模式下征收空置税的技术难度太大，很难平衡所有城市、所有人群和所有特殊情况。不管是何种方式，都需要建立一个可以用来参考的数据库模型，设立全面详细的数据库，覆盖到大范围的城市，而且详细到每位居民的名下拥有的不动产数量，对房屋居住情况登记监管。此外，规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。我们当下尚未建立这种联网的参考查询系统。

（四）减免政策

住房空置税主要用于抑制投机行为。对空置住宅征税的目的是调控房地产市场，而不应作为增加财政收入的手段，因此，在征收范围和征收税率上应该慎重考虑。我国空置房持有者主要是房地产开发商和投机者，住房空置税的征收范围也应局限于房地产开发商和投机者持有的空置房，而对于居民和单位的住宅以及特殊情形下的空置住宅，应在确定其没有投机意图之后给予免征。

（作者单位为华东政法大学）

参考文献

[1] 刘华，黄安琪，陈力朋.房屋空置税的国际比较与政策启示[J].税务研究，2019（05）：61-66.

[2] 谢中秀.空置税争议难题[J].宁波经济（财经视点），2018（11）：32-34.

[3] 李立娟.“空置税”争议[J].法人，2018（11）：39-41.