摘 要 随着房地产行业从高速发展到平稳落地，在融资收紧、债务压力上升、规模却步而兼顾利润等大环境下，资金作为房地产开发企业的生命线，如何对其进行有效的管控显得尤为重要。本文剖析房地产开发企业资金管控存在的问题，进一步探讨资金管控对策，具有重要的现实意义。

关键词 房地产开发企业 资金管控

一、引言

房地产行业作为国民经济的重要组成部分，为中国经济的快速发展作出了巨大贡献。乘着我国城镇化进程的东风，房地产行业已走过十几年的快速发展历程。随着我国城镇率的进一步提高，国民住房需求逐步满足，房地产行业步入平稳发展阶段。在国家信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策下，房地产开发企业的生存环境进一步恶化，过去被高利润掩盖的粗放管理模式难以为继，对房地产开发企业的管理水平提出了更高的要求。作为典型的资金密集型企业，房地产项目建设、运营涉及的资金量巨大，一旦资金链出现问题，公司将面临巨大风险，因此，资金管控对房地产开发企业来说尤为重要。

二、房地产开发企业资金管控存在的问题

（一）融资渠道变窄

目前银行作为房地产开发企业融资的主要渠道，是房地产开发企业长期严重依赖的融资对象，银行为房地产开发企业提供的融资金融占其总融资额的70%以上。然而随着第三产业的不断发展，由于这些行业发展前景优、资本回流风险低，银行越来越青睐这些客户，相应地开始缩减对房地产开发企业的贷款份额。同时，受宏观调控政策影响，基金、信托等方式的融资难度逐渐加大，而房地产开发企业又没有找到其他可以长期为其提供稳定大额资金的渠道，进而导致融资渠道变窄。

（二）资金管控不到位

在过去丰厚的市场回报下，房地产开发企业内部财务制度的精细化管理和现代房地产开发企业制度的建立健全一度被严重忽视，对项目可行性的研究不足，导致项目投资失败，前期财务预算不完整、不充分，甚至根本没有进行财务预算，项目建设过程中资金管控不严，大量不必要的浪费和重复建设使企业资金链面临断裂的危机，生产经营活动受到严重影响，甚至出现工程停滞、楼盘烂尾等恶性事件，企业财务资金风险与日俱增，资本结构失衡严重，多重风险的叠加对管理工作提出挑战。

（三）资金回笼速度慢

一方面，基于国家出台的一系列房地产调控政策，市场普遍存在观望情绪，绝大多数开发项目的销售情况不如预期，再加上房地产开发企业迫于销售压力，采取多样的销售政策，一些政策在出台时单单考虑了销售的压力却拉长了资金回笼的时间;另一方面，房产企业财务制度建设跟不上行业发展的节奏，在销售资金回笼方面的重视程度不足，缺乏相应的管控措施，这些因素都使房地产开发企业的资金回笼周期加长，收回投入资金的难度增加，无法及时偿还银行贷款，导致公司运营风险增加。

三、房地产开发企业资金管控对策

（一）拓宽融资渠道

拓宽融资渠道一方面需要企业练好内功，另一方面需要企业加强与外界的联系。在紧缩的货币政策环境下，金融机构的风险意识增强，对企业的信用条件要求更为苛刻。房地产开发企业需加强企业运营能力、盈利能力，提高企业销售业绩、综合排名、企业知名度，这样能帮助企业受到更多金融机构的青睐。同时企业要加强与金融机构的联系，及时关注融资政策变化，积极做好准备，抓住政策窗口期。另外，房地产开发企业还可以通过合作开发、融资代建、股权转让等方式，加强与同行的合作，共担风险。只有保证房地产开发企业的资金来源，才能促进企业的良性发展。

（二）强化资金管控

房地产项目资金需求大，开发周期长，资金管控涉及项目的全流程。加强项目资金管控，需要在项目成立之初，做好项目的可行性分析工作。要规划项目策划、开发、销售全流程，将资金管控融入每一个环节。通过对项目实施流程的预测，建立项目现金流量模型，从而有效规划和控制项目现金流量。加强资金管控，还需要企业各个部门的相互配合，把控好项目的各個关键节点，需要有完善的企业规章制度作为保障。只有这样，才能使企业资金管控接地气、有成效。

（三）加快资金回笼

房地产开发企业融资环境日益严峻，为保障日常经营活动、寻求发展，加快项目资金回笼成为重要途径。加快项目资金回笼，一方面需要促进项目的销售，另一方面需要促进销售资金回笼。产品是否符合市场需求，对项目去化速度影响深远。因此，房地产开发企业要提高项目策划能力、设计能力以及开发运营能力。而好的产品亦需要好的销售策略。国家宏观政策多变，限购、限售、限签、限贷等政策对项目销售、资金回款影响巨大。企业面对政策变化，应提前做好风险应对，把握政策窗口期，同时加强与银行的沟通，促进已售房款快速回笼。

四、结语

面对不明朗的行业发展前景，房地产开发企业无论是选择“弯道超车”还是“活下去”，资金管控都是企业实现战略目标的重要一环。资金管控涉及企业管理各个方面，贯穿房地产项目全流程，只有全面提升企业经营管理能力，才能提高房地产开发企业资金管控能力。

（作者单位为广州市誉城房地产开发有限公司）

[作者简介：彭景滔（1986—），男，暨南大学会计学研究生，研究方向：财务投资。]