王晓霞

摘要：现阶段，我国的经济发展的十分的迅速，房地产行业的发展也越来越完善。市场法在房地产评估中适用于有充足房地产交易实例的地区，由于市场法评估受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，因此市场法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。本文从市场法的含义、市场法的应用范畴、市场法的评估程序，并举例说明市场法在我国房地产评估中的实际应用，为准确评估国内房地产的市场价值提供参考。

关键词：市场法；我国房地产评估；应用

1市场法比较因素修正

1.1交易情况修正

交易情况修正是指剔除交易过程中的一些特殊因素造成的交易价格偏差，将可比实例的非正常交易价格修正为正常交易价格。交易情况修正可排除因交易行为中一些特殊因素所造成的交易行为偏差。正常交易指交易应是公平、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。例如，实际成交价格低于正常交易价格5%，则可比实例情况指数为95；若实际成交价格高于正常交易价格5%，则可比实例情况指数为105。

1.2区域因素修正

进行区域分析时，商业区通常以商业收益能发生替代关系地区为交易实例房地产的选用范围；住宅区通常以通向市中心的方便程度能发生替代关系地区为交易实例房地产的选用范围。在分析区域因素的影响时，对不同类型房地产的侧重点是不同的。……