王怡雅

广州大学建筑与城市规划学院

摘要：聚焦我国住房供应体系现状与主要问题，分析城市企业主义背景下的中小城市保障房建设现状并探究目前大城市与中小城市保障性住房建设策略的差异性。本着消除其社会空间后果的目的从政府角度提出保障房可持续发展的对策。

关键词：城市企业主义;中小城市;保障性住房;社会空间后果

一、中小城市中低等收入人群保障性住房建设问题

（一）中小城市住房供应体系现状及存在的主要问题

保障性住房是我国政府针对中低收入人群，由政府主导建设，起保障民生作用的住房。在城市化的浪潮下，城市的各种利益集团组成的增长联盟逐渐放弃靠福利吸引的发展模式，而把依赖市场机制、吸引外来投资放在首要的位置。

1、住房供应结构不合理

近年来，由于城市化的快速进程，以恩平为代表的中小城市居民的住房需求;同时随着我国国际地位提升、社会安全系数提高，华侨、港澳同胞回乡置业热情日益高涨。但是在房地产行业快速发展的同时也出现了很多问题。例如商品房与绝大多数住房需求者的购买力还不相称，以致仍有商品房空置和低收入群体购房难现象同时存在。

2、租赁与买卖市场发展不平衡

很多中小城市住房租赁市场放而不活，作用和潜力尚未充分发挥。目前，恩平市由于江门市、高铁站建设等的带动，吸引了较多的房地场投资。从政府的角度看，政府需要依靠土地出让金等维持财政支出，因而大力吸纳房地场投资而对获利较低的二级住房市场关注极少，租赁市场监管存在盲区。同时由于房源分散，管理成本高，改造难度大也是导致租赁市场发展缓慢的原因之一。

3、制度设计不尽完善，没有完全涵盖不同收入人群

由于制度设计为充分考虑到不同收入的人群，形成了相当大数量的夹心层群体。对于中小城市而言，保障房建设远远不足，因而保障房的供应主要对象是城市中的极度贫困人群，出于夹心层中的中低收入人群处境艰难。

（二）城市企业主义视角下保障房建设现状

1、土地供给不足，保障房数量有限

目前，政府由于财政上的困难及投融资渠道的单一，难以保证保障房足量建设。大多数中小城市针对中低收入人群的保障性住房建设相对较慢，供给远远不足，相当部份住房条件较差的中低收入群体没有进入住房消费市场。

以恩平为例， 2013年到2017年共建设公共租赁房495套。2015年恩平市城镇人口25.78万人，城镇化率51.57%。目前恩平市的城镇化水平低于全国平均水平，2010～2015年六年内恩平市城镇化率稳步增长，在可预见的时间内人口将大量从农村涌向城镇，届时将远远不能满足由于快速城市化而带来的农村人口的住房需求。

2、规划布局不合理，居住分异现象初现端倪

由于上层政策与制度未对保障房的建设数量、建设比例、质量、形式区位等作出具体规定，导致了两种保障房建设规划不合理的现象。一是出于资金的考量将保障性住房建设成为高层，且住宅类型单一，建筑质量较差。二是企业主义的政府基于利益最大化的考量，对保障房的选址大多位于城市交通区位较差、设施较不齐全的地区。总之，不合理的规划使得社会阶层的分异进一步被强化。

3、筹资渠道单一，资金供给不足

目前各中小城市的保障房建设资金主要依靠地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券来筹集。[4]尽管政府拨款不是保障房建设资金的唯一来源，但是通过政府融资投资建设及公司配建是恩平市保障房建设的主要形式，市区保障房建设及改造的资金渠道狭窄。保障房建设的资金远远不够，对于加强保障性住房的建设力不从心。

（三）城市企业主义背景下大城市与中小城市保障性住房建设策略的差异性

此背景下不同规模的城市的政府对保障房所采取的建设方式与策略有所不同。企业主义视角下的大城市政府为了减少保障房的资金投入，大多采用“异化保障房政策”的方式;而对于中小城市而言，为了节省资金与土地，政府对于保障房建设则是将其规划在基础设施和公共服务设施配置不齐全的城市边缘区。

二、对策探析

（一）健全法律体系，引导城市空間合理布局。

国家层面需完善与保障性住房相关的法律法规，发挥法律的指引与规范作用;相关的法律法规应该做好律法层面的顶层设计，指引城市的土地利用总体规划和城市空间结构合理规划，保证保障性住房与其他居住用地混合建设。

（二）拓宽资金筹集渠道。

中小城市普遍而言经济发展较差，政府财政支付能力有限，在城市企业主义的视角下，必然以投资产业为首要选择，必然导致对保障房的资金供应不足。因此，要加强保障房的建设就必须要想办法拓宽保障房建设的资金来源，引入社会资本，引导保障性住房投资由政府独立投入资金向政府主导的多元融资模式转变。同时鼓励社会组织、投资机构参与保障房的建设、管理中，引入资本市场。

（三）拓宽房源筹集渠道，大力培育租赁市场。

一是政府向开放商以相对较低的价格收购一部分商品房作为公共租赁房供应收入水平相对较高的人群;二是修缮城区里的老旧小区，筹集保障性住房。三是政府可以收购或租赁一部分自建房，对其统一修缮，配建基础设施后作为廉租房出租。总而言之，政府可以创新房源渠道，通过多种方式增加保障房数量。

参考文献：

[1]王斌，杨付莹，于丹.新形式下城市保障房供给模式研究[J].门窗，2017（06）：141.

[2]张家亮. 中小城市保障性住房建设的问题分析与对策研究[D].沈阳师范大学，2017.

[3]郑成威. 江门市区保障性住房融资方式研究[D].华南理工大学，2012.

[4]钟桂芬，徐建刚. 转型期我国小城市居住空间分异研究——以福建省长汀县为例[A]. 中国城市规划学会.城市规划和科学发展——2009中国城市规划年会论文集[C].中国城市规划学会：中国城市规划学会，2009：8.

[5]王磊，李莹，田超.中国的城市企业主义——表现形式、制度基础与影响效应[J].公共行政评论，2012，5（02）：43-66+179.

[6]李凌月.国外城市企业主义研究综述[J].上海经济，2017（01）：48-57.

[7]顾朝林.城市社会学[M].南京：东南大学出版社，2002

作者简介：王怡雅，女，汉族，1996.03.22，学历：本科在读，研究方向：住房研究、可持续城市设计。