摘要：随着城市化进程的不断加速发展，我国的工业、建筑业都得到了高速发展，自然而然促进了我国经济的发展，但经济的飞速发展导致了土地资源的严重浪费，所以土地规划对于合理利用土地资源，提高社会资源的利用效率有着重要意义。本文先研究了和土地规划和土地估计都有影响的因素，进而来分析土地规划和土地估价之间的影响关系。通过相關文献的梳理和研究，归纳总结出6个影响土地规划与土地估价的影响因素，分别是土地政策、经济水平、人口密度、城市规划、物价水平、地价政策。影响因素确定后提出研究假设。然后，发放调查问卷获取数据，对问卷进行信度和效度检验，检验合格后运用AMOS构建影响因素的理论模型来验证研究假设。最终得出土地规划与土地估价的关键影响因素。

关键词：土地规划;土地估价，影响因素;结构方程模型

土地规划对于国民经济和人民的生活水平都有着重要影响，土地规划就是按照经济社会发展的需要在一定的规划区域内，对土地进行合理安排的过程。[1-3]主要就是为了满足各个领域的发展需要。规划的目的在于使土地资源得到有效而又充分的利用，促进国家经济的可持续发展。[4]

一、土地规划与土地估价的概述

土地规划作为一种综合性的手段，以一种潜在的形式影响着包括城镇的整个区域的经济发展，对土地宏观调控也起着重要作用。[5]随着经济的发展，我国地产市场也将逐步规范，土地利用规划对城镇地产市场的开发经营活动的引导、控制作用将进一步加强;而城镇地价对土地利用结构的合理配置发生作用，对区域的社会经济产生影响，从而也影响到土地利用规划的制定和实施"。[6]研究土地利用规划与城镇地价的关系，分析两者之间的相互作用机理，不仅能够在土地利用规划领域中充分利用地价的经济杠杆，优化区域土地利用结构，提高土地利用效率，同时也能够为编制科学的土地利用规划、优化城镇地价空间分布莫定基础，土地利用规划从土地使用的配置和安排出发，建立起区域未来发展的空间结构。[7]规划根据人口和社会经济发展需求，预测了未来各类用地的社会需求量，具有一定程度的预期性，然而区域的社会经济和环境的发展终归不是由规划来决定的，而是由它们之间的关系所决定的。[8]一个城镇内在的土地价值从一个侧面影响着整个区域的社会经济发展，从而也影响到土地利用规划的制定和实施。[9]随着市场经济体制的确立，过去那种在单一计划经济体制下主要依靠行政手段的土地利用规划控制方式，已经不再适应当今时代的要求，而要求运用经济、市场的手段来指导土地利用规划的决策和实施。[10]

二、土地规划与土地估价的相互影响

土地资源在进行综合评价时，需要考虑一项重要的因素，即地价，它在综合评价的过程中起到了至关重要的作用。土地开发的目的就是为了使利益最大化，而地价对于一个城市经济效益的发展有着重要的影响，在进行城市规划时，一定要考虑到地价因素。它对城市规划的影响可以从两方面考虑，其一便是考虑地价有利于城市规划的方案设计。依据现实情况，可以对将来城市发展需要和城市居民的要求，合理选择城市用地，确定用地范围及用途等，选择适合城市发展需要的开发强度，使其充分适配城市发展的速率，融入到城市发展特色之中。其二则是在城市规划方案选择时，地价能够指导决策者做出正确的选择。通过对若干城市规划方案进行分析，确定能够影响地价起伏的因素，同时研究地价起伏对城市规划方案的影响，借鉴大数据分析方法，综合判断目标城市的特点，确定目标城市地价发展规律，在充分考虑地价因素的前提下，对城市规划的方案作出最优选择。

另一方面，地价在城市规划方案付诸实施的过程中也能够起到巨大的推动作用。在城市规划方案实施时，地价作为其中重要的组成部分，会对城市发展整体方向及效率产生巨大影响，在市场经济的大环境下，土地作为一项重要的生产成本，对市场经济的发展起到的作用不言而喻。有效利用好地价这个杠杆，例如工厂等占地大的用地，可以降低周边较偏远地区地价，辅以各种优惠政策使其迁址，通过种种类似手段，便能使城市土地规划得到最佳配置，同时取得意想不到的经济效益，为城市发展源源不断的提供新的动力。另外，地价起伏状态也是城市发展规划方案实施后的重要观察指标之一，当出现异常变化时，能够及时查出原因所在，给城市规划方案实施作出了有效反馈，能够有针对性的提出相应对策，使方案实施做到持续改进。

三、结语：

从城市整体层面来看，城市未来地价的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准，这些因素主要是由城市总体规划决定的。从城市局部地域来看，地块的用途、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。

参考文献：

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[3]耿冰瑾，郑建乐，付志鹏，葛伟.中小城镇的土地集约节约利用研究——以工业用地集约节约化利用为例[J].产业与科技论坛，2018，17（19）：276-277.

[4]徐锦柏.屏南县土地利用总体规划调整完善工作中存在的问题及其建议[J].南方农业，2018，12（27）：102-104.

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[9]林强，游彬.存量用地规划实施的政策路径--以深圳下围社区土地整备项目为例[J].城市发展研究，2018，25（07）：68-73.

[10]朱江，杨箐丛，詹浩.面向全域土地用途管制的空间规划实践探索——以宁夏回族自治区平罗县空间规划为例[J].城市建筑，2018，27（18）：22-26.

个人简介：周佳丽（1983.1.5）、女、汉、山西大同、大连圣阳房地产土地评估有限公司、工程师、本科。主要研究方向及工作房地产评估、土地评价