张家球

摘要：房地产项目关乎百姓生活，是现代国家建设中的重头戏。随着我国经济的快速发展，房地产业在高速发展的同时也产生了很多问题，如果处理不当将影响房地产业的良好发展，如何科学管控是地产行业非常关心的核心要素。现代房地产审批部门手续繁多、环环相扣，同时，房地产项目开发也存在涉及领域广、技术要求高、资金量大等难点，对技术管理提出了很多新的要求，本文结合房地产开发各阶段，分别从决策、规划方案、施工图设计、施工过程、竣工及交付、维保阶段、复盘计划阶段，论述了各阶段技术、前置条件、招采、实施等管控方法，分析了技术管控的现状问题及优化解决措施，为地产项目的可持续发展提供参考。

关键词：房地产开发;全过程;技术管控;优化措施

房地产工程开发环节复杂、开发周期长、开发手续环环相扣，若其中任一阶段存在问题，将影响房地产项目整体开发建设，最终将影响开发商的资金回笼与投资回报率。因此，本文将从前期决策、方案设计、图纸审查、施工过程、竣工交付、维保及复盘等阶段，探讨房地产开发全过程技术管控优化措施。

一、房地产决策阶段技术管理

项目决策阶段工作有项目可行性、市场、客户导向、产品定位，投资分析、利润与现金流分析、价格区间、供货节奏、预售周期等方面的研究，技术管理工作分别有以下方面内容：

（一）房地产项目选址

项目选址好，除有区位优势外，还有对项目的投入量多少、项目建设场地大、基础处理复杂、技术要求高，如投入大盈利少，反之则投入少利润高。

（二）为项目选址提供技术支撑

针对已选址的项目，要实现功能要求，从技术管理提出处理意见和建议，计算技术处理所产生投入量及建设可能存在的风险，为项目成本控制、减少投资风险做好准备。

（三）项目可行性研究分析

可行性研究是项目建设分析的重要因素，通过分析对比與周边建筑物相对应的协调关系，从技术角度、功能性、区位性等分析其可行性和经济投入，为项目提供技术支撑和决策支撑。

（四）融资渠道及财务杠杆升维

在开发中做好融资模式及渠道方案，做好项目选择与风险分析工作、确保项目融资法律结构严禁、资金渠道的确定、项目结构安全及技术的合理性分析，来调动项目利益相关者的积极性。同时做好财务风险及财务杠杆，确保项目投资收益率。

二、房地产项目规划方案设计阶段

（一）规划设计总体指标分析

制定合理的规划方案设计任务书，提出建设模型及要求、产品定位、服务业态、规划指标、红线内外不利因素、技术经济、交通设施、成本分析、客服要求、建筑形态与环境相协调等要求，为设计提供依据。

（二）产品形式及专业要求配置

产品研发上，从设计条件、总图、土方平衡、基础选型、主体结构、车位配置、绿化设置、立面效果、精装、机电、PC、示范区等综合考虑设计所涵盖条件，为项目整体、销售做准备。

（三）功能定位及商业配套模式

地产项目定位上应加强产品户型配比、商住比、功能配置、室外综合管网与雨污水平衡点、智能家居、绿色施工、开发节奏与供货批次、营销策划等综合考虑，实现产品利润最大化。

（四）规划市场及投资分析

加强规划设计管理工作，房地产开发企业普遍缺乏市场的前期调研以及可行性研究分析;加强对开发的前期规划设计是实现全面优化项目管理的前提，项目开发之前，做好充分的市场调研和投资分析，使项目开发风险控制在可控范围内;在此阶段中，以市场分析为出发点，重视和规范、平衡与协调各方面的利益关系，注意避免出现不同变更所造成的浪费。前期与过程管控、事后的动态管控应保持前后一致，进而将项目管理打造成动态可控的弹性系统。

三、房地产项目图纸设计阶段管控

1）制定全面的设计任务书，研发设计职能部门应对设计单位做好整体协调工作，协调配合设计完成各专业施工图，确保施工时应满足技术要求。

2）组好建筑物基础选型、桩型确认、结构安全特性、重大方案论证与确认。

3）组织图纸内审，在正式施工图蓝图确定前，组织各方面职能部门、外部专家及专业技术人员对设计提交的施工图进行审核，提前考虑以满足各方面要求。

4）施工图是否复核开发定位要求、规划指标要求、施工功能与美观要求、是否复核国家规范及规定要求、施工规范及施工工艺要求，要统筹考虑清楚并制定措施给予考虑解决。

5）客服、营销、物业等结合后期服务、营销特点、业主满意度进行图审并提出要求，并对风险、不利因素提前预控。

6）成本、财务结合图审进行测算、投资分析及现金流、利润分析，以满足前期定位要求。

四、房地产项目施工过程阶段技术管控

（一）前期招投标及单位管控

做好合同管控，选择优秀的勘察和设计单位，好的单位能准确地对地质情况进行定位勘察，提供合理的基础设计依据，从而节约造价。好的设计单位能精确地对房屋进行优化设计，各项专业功能能系统把控，减少建造成本，避免不必要的浪费，节约工程造价并加快施工进度。

（二）选择高素质的企业管理人员

高素质的施工企业及项目负责人直接关系着工程进度及质量，如何选择高素质的企业管理人员，地产公司应该有一套完整的招投标体系及条件，如对企业的资质、技术力量、施工企业机械设备、工作业绩、可靠度及诚信、项目经理的资历、素质及能力等;选择合理高质量的施工单位及项目经理，有益于双方经济效益的提高。

（三）制定前期标准及制度要求

工程管理人员在施工前制定相应的管理标准及施工措施，包括会议制度、施工方案审批制度、过程巡检制度、考试考核奖惩制度、样板工艺制度、文件交底记录等，过程中做好签收确认，定期巡查执行情况，将技术管理深入彻底。

（四）加强过程巡视管控

制定好监理管控制度，加强过程巡检及旁站，做好过程隐蔽验收记录，前期组织策划及方案审核。工程技术管理中应对监理单位将质量管控要求提前交底和宣贯，并对满足项目建设要求、节点要求、质量要求做好说明，成本在合同中将费用一并考虑进去。

（五）加强前期评审制度

地产工程人员加强工程评审制度，包括工程策划会、准备会、设计文件审查、施工方案安全性审查、施工方案合理性审查、品质控制标准审查，提前预控为后期工程质量、成本、交付做好把控。

（六）加强材料管控

发挥施工人员对材料管控、设备管控、机械管控的的潜能，在保证工程质量的前提下，努力降本，提高经济效益和市场竞争力。

（七）加强质量管控及措施

加强项目质量管理与控制，质量是房地产建造中的最低保障。随着社会的发展，人民日益对房屋的性价比在加重，由于房屋建筑的质量问题大多不会再前期使用中显现，质量问题则再使用后期凸显。因此，在建筑施工中，严格管控材料、机械、人员、施工、保证质量，并且组建售后管理服务队伍，提高售后管理与控制，深入了解顾客给出的意见和建议，从而为项目决策管控及措施提出切实可行的指导意见。

（八）思维全局性把控

深入把控全局控制计划，项目负责人要应深度接入其中，把我与公司职能部门、施工单位、监理单位的思维全局，不光要从工程品质上考虑，也要从财务、成本、研发等交付综合评估，使工程的各项计划与房地产开发项目营销计划书相匹配，将计划要求及制度形成各阶段各层面执行的文件。

（九）施工安全控制与管理

1）施工单位安全负责人定期组织召开由施工管理人员及生产人员参加的安全生產会议，以便于在施工过程中研究安全对策，确定执行人到位，及时处理安全事故，学习内容及时归档。

2）建立健全的安全检查管理制度，通过结合工程实践，作为专职安全管理员，要随时检查以下内容：班组人员防护用品是否完好及正确使用，作业环境是否安全，机械设备的保险装备是否完好，安全措施是否落实。

3）建设单位负责人，要定期组织各参建单位、监理单位组织安全大检查，形成会议纪要和结果，特殊问题要形成专项方案专项解决。

五、房地产项目竣工验收及交付阶段技术管控

（一）专项验收阶段分析

做好竣工验收各专项准备工作，做好技术管理工作整合，及时完成现场土建、水电、景观、公区、供电、市政配套等，满足规划、建设、绿化、防雷、卫生、建设主管部门验收要求，并出相应的政府文件。

（二）验收前的各项准备

做好工程竣工验收准备，根据行政主管单位出局的许可文件报建设主管部门审核，通过后取得竣工备案证明，并做好竣工档案归档工作，针对验收过程中存在的问题及时解决和闭合。

（三）交付前手续办理分析

做好业主交付及入住各项手续，按期通知业主收楼，针对业主收楼提出的问题及时给予回复和解决，工程技术管理要制定合理的解决方案及措施，及时落实与回访。交付完成后做好后评估工作。

六、房地产项目维保阶段技术管控

（一）入住前维保方案的制定

业主入住前，制定专项维保、专项巡查及问题梳理方案，对发现及隐藏问题得以快速解决和反馈，加强对结构安全、使用功能、防渗漏、防空鼓开裂等做好维保及服务。业主入住后，做好相应的服务工作，使入住得以舒心顺心。

（二）针对维保问题的分析及措施

1）制定问题分析及措施计划，做好分析及觉得方案，加强施工单位对维保的及时性和有效性。

2）做好工程施工单位维保结束后的结算工作，针对施工过程中遇到的问题在结算时一同解决与闭合，保合理的维保期内各项问题及时解决到位。

七、房地产项目复盘计划阶段技术管控

1）对完成项目半年内做好复盘计划，复盘计划应包括工程技术管理、产品设计及可行性、成本费用、财务收益率、营销条件等。

2）工程技术管控中，应结合各职能板块，将工程过程中的优缺点、好的管理模式和方法，以及在工程管控中出现的问题，后期新项目中如何避免等措施。

八、结论与建议

综上所述，本文介绍了解决房地产全过程技术管理的发展趋势，论述了提高技术管理效果的有效方法。随着我国经济的快速发展、房地产业制度不断健全，需要地产企业跳跃到更高的思维去处理当前房地产行业遇到的瓶颈，确保企业生存、效益最大化、品质最高效、品牌更具有影响力。从拿地开始至项目结束、后评估等各阶段对各专业、各板块统筹考虑，保障地产工程质量，从而更彻底、更高效地解决房地产项目开发过程中产生的问题。企业要生存要发展，需要走出惯性舒适区，找到新的驱动因素，拥有战略上的升维，去完成下一阶段发展是我们当前要分析和思考的问题。

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