黄辉

摘 要：在商品房买卖合同中，通常会出现出租人把已出租的房屋出卖给第三人（又称买受人）的情形，在承租期内，买受人的权利如何保护？承租人的权利如何保护？本文通过案例探索法律如何规定，对买房人和承租人的事实与法律意义。

关键词：买卖不破租赁;承租人的利益保护;买受人的利益保护

案情介绍：2011年2月5日，朱某把位于某街一栋两层临街的房屋租给赵某，并签订了《租赁合同》，合同约定：租赁期限为三年，从2011年2月5日到2014年2月4日，期限届满，若需要续租，另行签订合同，每年租金10万元，承租人需一次性支付给出租人。2012年10月10日，朱某因资金紧张，把已出租的房屋卖给夏某，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：购房款为180万元，交房日期为2012年12月31日之前，朱某也告知购房人夏某，该房已出租给赵某的事实。商品房买卖约定的交房日期已到，卖房人朱某和购房人夏某要求承租人张某搬走，并说，把后期房屋的租金退给赵某，房屋已卖给夏某，夏某系房屋的所有权人，夏某有权决定不租给赵某，夏某的主张是否符合法律的规定？赵某说，根据《租赁合同》约定，他承租的房屋租期未满，他不能搬出，搬出就是损害的他的合法权益，在这种情形下出租人的行为构成违约，需承担违约责任，承租人的权利如何保护？

第一，本案涉及《商品房买卖合同》的房屋买卖的《房屋

租赁合同》中租赁法律问题，租赁合同优先还是买卖合同优先？从本案来看，租赁合同签订的时间早于买卖合同，租赁合同于2011年2月5日签订，卖方日期为2012年10月，我国的《合同法》和《民法通则》等法律并未并未规定买卖合同优先还是租赁合同优先。……