厦门世茂海峡康莱德酒店智能化工程的项目管理经验分享

2019-09-26陈红瑜

智能城市 2019年18期

陈红瑜

（厦门万安智能有限公司，福建厦门 361080）

1 项目概况

厦门世茂海峡大厦康莱德酒店项目位于厦门市大学路与环岛路之间，由康莱德酒店、办公楼、商业、公寓套房等组成，总建筑面积349 556.31 m2。本项目主楼为两栋超高层建筑，分为A塔楼和B塔楼，地下三层为车库和设备用房，裙楼为商业。A塔楼为办公及SOHO公寓，B塔楼为办公及酒店，主楼建筑A塔楼66层，B塔楼57层。属于一类公共建筑，防火等级一级。

根据建筑智能化工程项目的特点，为了管理好厦门世茂海峡大厦康莱德酒店的智能化工程，除了严格按照投标文件既定的施工组织设计安排好项目的施工工作外，对施工过程中涉及的人、机、料、法、环各个环节，都要做好成本管理、进度管理、合同管理、质量管理、安全管理。

2 深度优化的成本管理

在智能建筑施工企业的经营管理过程中，企业的经营目标就是在实现客户和公司“双满意”的前提下，实现企业利润的最大化。承接智能化工程项目，项目部组织项目的深化技术组的设计工程师进行项目的深化设计，在深化设计的基础上优化投标阶段的各项设备成本、主材成本、人工成本和项目管理成本等，确定最新的项目管理范围，在确保执行原合同目标的前提下，实现项目招标文件和项目合同所要求的各系统功能。

现阶段，我国的智能化项目从项目策划到项目实施投入使用，一般都要经历3到5年的时间，在项目竣工验收交付建设单位使用的时候，往往就会出现在项目招标阶段确定的系统产品和功能被技术淘汰的情形。作为智能建筑施工企业，要服务好建设单位，就要秉承合约精神，进行有效的深化优化工作，在提升项目品质的同时，提高项目的利润空间。

厦门世茂海峡大厦康莱德酒店的项目规划设计是在2012年进行的，2013底年进行智能化工程的招标工作，2014年才进入项目的施工安装阶段。按照项目招标文件的要求，康莱德酒店的视频安防监控系统采用的是数字式管理系统，但监控系统末端仍采用模拟监控摄像机。在目前全国实体经济数字化转型的大背景下，基于智能建筑行业的特殊性，智能化行业的发展需求非常旺盛，所涉及的安装产品更新换代的频率极快。2014年开始，大数据、云平台、物联网等智慧的技术已经开始起步。如果采用智慧化的运维管理，提供大数据服务，将极大地提升康莱德酒店今后的管理效率和综合服务能力。因此，数据资源的共享是实现今后管理数字化和决策智慧化的基础。在承接了康莱德酒店智能化项目后，积极对建设方进行需求引导，建议项目的视频安防监控系统前端281台摄像机采用全数字的产品，实现系统的数字化架构。

对于建设方的整体投资而言，智能化行业所占的比重非常小，但是对今后用户的体验却是非常重要的一个环节。通过技术发展和优化思路对建设方进行积极的引导，让建设方进行主动的工程内容范围变更，追加了小额的投资，提升了项目的品质，同时公司也实现了项目的开源，提升了这个项目的利润率，获得了建设方的真心认可。

3 进度管理

工程的施工管理是一项综合性极强的工作，其关键就是对整个工程过程的人员、设备、材料、机械的组织和供应。厦门世茂海峡大厦是厦门市实施岛内提升战略的一个重量级项目，因此，将此项目列入公司年度重点工程项目，成立项目经理部，由项目经理直接进行工程管理和协调工作。项目组织机构（见图1）设置的目的，是为了产生组织功能，实现康莱德酒店项目管理的总目标。

图1 项目组织结构图

在收到厦门世茂海峡大厦康莱德酒店的中标通知书后，立即组织专业技术人员，进行现场考察、协调，根据考察情况，对施工图进行深化设计及细化，以确保各系统的顺利施工。智能化施工过程的关键节点所需的详细弱电机房布置图、设备基础图和安装孔洞、预留套管（含尺寸、准确的位置等）、穿墙/楼板的孔洞（含尺寸、准确的位置等）等相关资料及时提交给总承包单位，已利于总承包施工单位进行施工和预留，保证了后续智能化工程系统施工的顺利进行。

作为厦门世茂海峡大厦康莱德酒店智能化系统工程的承包单位，必须充分考虑项目现场的实际情况，根据建设方总体计划以及总包单位的施工计划要求，编写切实可行的智能划分包系统的总进度计划。项目部围绕本项目成本和进度的控制目标，组织公司相关工程技术人员，以及本项目劳务外包单位施工班组的组长参与，结合康莱德酒店智能化工程的特点和现有的施工技术水平完成了康莱德酒店的施工方案。

智能化系统工程的设备和材料的进场计划也是影响工程进度的重要因素之一，针对康莱德酒店，排定详细的设备、材料报审及到场计划，征得建设方及监理单位的同意后实施。涉及其他工种施工的设备须得到其他配合工种的同意的到场时间，以确保不影响其他工种施工。同时，采购部门也根据康莱德酒店的设备材料进场计划进行采购数据分析，个别子系统的产品如综合布线系统需要国外进口，根据不同子系统产品的到货周期和所选择的采购合同类型，编制智能化各个子系统的设备到货计划，为康莱德酒店项目的顺利实施提供设备材料保障。

4 合同管理

合同管理是智能化施工企业管理的重要内容之一，是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。作为康莱德酒店的项目经理，从项目的合同谈判开始，至项目的保修期结束，应特别重视施工过程中的合同管理，应密切注意合同期内，在合同条款许可范围内通过合理的变更索赔程序，获取一定的经济效益。

在厦门世茂海峡大厦康莱德酒店项目的施工高峰阶段，建设单位为了保证工程进度和质量，工程原进度计划在2016年5月30日移交酒店管理公司，因幕墙及室内精装修专业的施工滞后，影响了后续施工单位的施工作业面的展开。为了保证康莱德酒店的顺利开业，向公司项目部提出了赶工的要求。项目部针对这一施工阶段的特点，对施工现场未完工作及细部缺陷整改问题采用了第三方施工队伍抢工整改，配合总包单位按计划向酒管公司提交设备和系统的接管工作，保证酒店顺利开业。因此，公司也提出了人工费0.8万元、机械费0.15万元的合理补偿要求，得到了建设单位的同意，并及时办理了相关的工程签证手续，为康莱德酒店智能化项目争取到更大的利润空间。

5 质量管理

厦门世茂海峡大厦康莱德酒店共有酒店标准客房242间和豪华客房22间，根据希尔顿酒店管理公司的要求，为了把康莱德酒店打造成高端奢华的酒店，招标要求的客房控制系统必须实现酒店完整的环境控制、照明控制和窗帘控制的功能，通过自动感应技术，让宾客以触控的方式轻松营造他们需要的环境。为酒店管理公司提供最高效的管理手段，对酒店的设备及内部资源进行实时控制和分析，让酒店的能耗、物耗和人员成本降到最优，创造更多的效益。同时，也为入住康莱德酒店的房客营造一个舒适方便的休息空间，极大提升了酒店的入住体验感。因此，在组织客房控制系统的施工时，采用的是客房“样板先行”的施工管理方式。客房控制系统施工包括线缆的敷设、设备安装、系统调试开通等环节，其中有如下几个关键的质量控制节点。

选择适合酒店装修设计风格的开关面板，特别是客房内照明灯具和空调系统的施工，项目经理要配合电气专业、空调专业，特别是客房精装修专业（包括客房卫生间墙地面瓷砖铺设、客房内木作业、吊顶各机电专业的隐蔽作业）的工程进度，合理安排智能化专业在客房内各类开关面板的安装进度。

康莱德酒店采用的是Modbus协议的系统设备，客房控制器与客房的温控面板通过总线连接，就地形成客房内部的控制子系统，客房控制器采用的是安全可靠的嵌入式架构，保证了系统的稳定性。同时客房控制器与酒店中央控制系统通过TCP/IP方式传递数据，相互通讯。客房控制器作为现场控制器，数据上行传输的通道，它与中央控制系统的通讯连接是康莱德酒店客房控制系统施工的重点，组织技术工程师和产品工程师进行通信协议的联合调试，在调试阶段，项目经理要组织协调各子系统的调试进度，合理划分工作界面，提供必要的数据接口等。项目调试组应按计划实施联合调试，注意安全操作和产品保护，做好调试记录，并会同建设单位、监理单位在记录上签字，作为系统可以投入试运行的依据。

在客房分项专业大面积施工前，选择康莱德B座41层的一间标准客房进行客房控制系统的样板施工，样板施工完成后，公司及时填写“施工样板验收表”，并通知总包、监理单位、项目部进行现场验收确认，样板间验收合格后再进行其他客房的施工。进行施工样板的管理工作，既能有效保证施工质量，更能控制施工进度，避免出现大面积施工质量问题的返工。通过样板先行的施工管理，提高了项目施工质量，同时也提升了企业的品牌价值。