张希

【摘要】在社会经济高速发展过程中，现有的经济管理手段呈现多样化和成熟化的特征，企业管理者对于业务的预测、控制的要求越来越严格。随着管理会计工具及方法的不断创新，在实践中的应用也越来越广泛。将管理会计融入到物业企业的经营管理过程中，可以解决企业存在的各种问题与不足，并对企业的持续发展有积极的推动作用。基于此，文章主要针对管理会计在物业企业经营中的经验与思考，进行简单的论述分析。

【关键词】管理会计;物业企业;经验;思考

管理会计是在追求企业目标时确认、计量、分析、解释和传递信息的过程，是管理过程中不可分割的一部分。管理会计人员，也是企业管理体系中重要的战略参与者。对于传统财务会计提供的数据资料进行加工整理，结合企业战略规划及业务现状，为企业各项经济活动提供事前规划、事中控制、事后分析，为企业经营管理活动提供支持与参考。

一、管理会计定义与作用

（一）管理会计的定义

对于管理会计的定义，可以分为狭义与广义两个阶段。现阶段，我国对于管理会计定义属于狭义的管理会计阶段。相关学者认为，管理会计是灵活应用一些专门的方式与方法，对财务会计提供的信息资料，进行确认、计量分析、归集处理、编制解释、传递信息等操作，为管理者提供信息预测与决策，制定计划内容，加强对经营业务的控制与管理，评价业绩内容，将提升经济效益作为主要目的一种会计信息处理系统。

（二）管理会计的发展

管理会计的形成及发展一共经历了三个阶段。第一阶段，是以成本控制为基础特征的管理会计阶段。此阶段以基于提高企业生产效率和工作效率为主要目的。第二阶段，是以预测、决策为基本特征的管理会计阶段。在整个阶段中基于标准成本制度为基础，强化管理控制。第三阶段，是以重视环境适应性为基本特征的战略管理会计阶段。

（三）管理会计在物业企业经营中的重要作用

现代管理会计，主要是通过分析性的方式进行处理，对企业经营过程中的资金流动进行动态的监督管理。在实践中其具有支持决策方面、监控风险管理方面、落实经营目标方面的作用。

1、支持决策方面的作用

物业企业想要发展，接管新的物业项目，不失为一个选择。管理者对企业各项活动的制定离不开决策。在众多的物业项目中，选择出最适合本企业发展的项目方案，就需要管理会计的决策支持。管理会计分析现有的项目业务，结合企业的实际状况，通过分析、归纳整理出来的财务信息数据与资料，对备选项目方案进行评估与选择，为管理者提供必要的信息决策支持。而这些支持，在决策中有着较为关键的价值与作用，可以推动企业的持续发展。

2、监控风险管理方面的作用

在经济环境中，风险具有两面性，既可能给企业带来一定的经济效益，也可能给企业带来较为严重的风险问题。管理会计在物业企业中，基于企业的战略目标，发现其存在的风险因素，进而為企业提供有效的参考，探究最为科学合理的选择与应用，进而降低风险，获得最大的经济效益。

3、落实经营目标方面的作用

管理会计可以对企业的经营目标进行科学规划分析，编制全面的经营预算。而在企业的经营过程中，投资预算可以合理的控制现有的生产以及经营、管理方案，资金预算是管理会计活动的重要职能。在实践中通过管理会计活动、弹性预算分析、既有概率以及滚动预算，可以加强对各项活动的控制。而在物业企业中，通过管理会计对企业治理结构进行优化分析，对各个部门进行控制与管理，对考核业绩进行合理的评价，推动企业的持续发展。

二、管理会计融入物业企业经营的经验

物业企业在发展过程中面临的最为突出的财务问题，是如何合理的运用有效的管理工具，分析处理传统经营模式之下形成的历史数据与信息，对其进行深入研究、分析，合理预测，分析收入以及成本费用状况。并结合企业实际状况设计出合理的业务盈利机制、风险分担机制，在根本上实现企业整体的盈利目标，进而完成企业的发展战略。下面浅谈一下管理会计工具方法，在物业企业的具体应用。

（一）通过全面预算管理，融合业务与财务内容

全面预算管理，是物业企业内部管理控制的重要方式与手段。落实全面预算管理，需要企业员工要明确自己的岗位职能，确定自己在业务流程中的作用，积极主动参与公司的经营与财务预算。预算在批复下达之后，预算执行的各个环节都要将其作为组织协调经营活动的重要参考与依据。将预算细化处理，划分为季度甚至月度目标，实现分期控制管理。将预算分解到各个部门之中，作为执行部门的工作目标，实现横向、纵向的落实管理，形成全方位的预算执行责任系统，进而实现预算目标。

物业管理企业实施全面预算管理，要与企业的经营目标有效结合。将全面预算理念，贯彻执行到业务的审批、合同管理、费用控制、资金支付等流程中，做到预算与核算的系统化管理。通过闭环管理，保障预算支出的透明化，业务流程的显性化，进而掌握预算管理的执行状况，在根本上提升预算管理的实时性、精准性。全面预算管理做到了全员参与，可以对企业的经营管理进行事前、事中和事后的全面监督，并在根本上提升企业的经营管理效率，增强其核心竞争能力。

（二）应用平衡计分卡实现共赢发展

平衡记分卡是应用较为广泛的管理会计工具。它基于企业的战略目标，通过企业战略目标逐层分解，逐渐转化形成相互平衡的一种绩效考核指标体系。基于不同时段进行考核分析，为目标的实现提供参考与支持，进而提升企业的运营与管控能力。

在物业企业的不同发展阶段应用平衡计分卡，通过四个维度的设计，分析财务回报、内部流程优化、参与市场竞争能力以及员工自身等因素。基于结果到过程对其进行系统分析，找出差异，探究成因，优化企业流程，实现企业与员工的共同发展。

（三）重视成本管理，凸显企业优势

物业企业在接管新项目前期，会投入大量的资源，价格与成本是企业的经营发展的关键因素。在前期维护成本，人力调研，新项目网点建立的管理与控制中，运用有针对性的管理会计工具，对可比成本、运营历史信息数据等进行分析整理，构建系统、标准的成本管理监督系统、控制系统及考核系统。基于规范依据标准，进而在根本上降低成本费用。在进行信息与数据的采集过程中，重视数据信息的可对比性，根据统一的口径集中的进行数据采集及整理，进而为管理会计工具应用奠定基础。

（四）通过资金管理，提升应用效率

物业企业具有项目网点多，跨地区广的行业特点，这就增加了资金管理的难度。需构建完善的资金管理平台，基于企业总体战略目标，制定完善的决策，制定统一科学的财务管理体系。构建基于现金流、资金平衡计划管理等可量化的业绩考核指标。通过全面预算管理、成本定额管理等方法，对经营『生现金流量进行预测分析。通过资金管理与预算控制，实现企业战略发展目标，构建经营性现金流量预测系统，及时、精准、全面的了解各项目网点的资金信息。对各项资金进行系统的管理，强化对资金的监督与控制。科学管理资金，结合企业决策信息，提升资金利用效率，创造经济效益。

（五）构建共享平台，践行财务业务一体化

社会信息化发展过程中，企业管理在不断的进步发展，通过信息软件了解企业的经营活动，利用整合流程对相关经济数据及成本进行分配管理，通过业务经办人员通过业务手段进行信息整合、传输以及核算，形成记账凭证，实现财务信息共享，对各项费用进行统一处理，节省内部流程时间，减少内部管理损耗等问题。财务共享平台的构建，充分凸显税务筹划作用，做到合理规避，降低风险;而电子凭证的管理实现统一化、集中化及电子化管理，为企业内外部的审核与查阅奠定基础，也可以延长保存期限。实现信息资源共享，简化设计流程，保障业务操作的标准化、规范化，进而提升工作质量与效率，降低运营成本，这也是管理会计在物业企业实践中的重要职能。

三、管理会计在物业企业中应用的问题与不足

（一）管理意识有待提升

物业企业的管理者，普遍认为企业的经营决策与会计并没有直接的关系，会计的主要职能就是记账报账，进行财务管理。并没有充分的意识到企业经营活动与会计计量活动之间的联系与作用，缺乏对管理会计的重视，进而无法凸显管理会计的职能作用。

（二）管理会计理论与实践脱节

管理会计的发展与应用会受到经济环境和社会环境的影响，而社会环境的变化会在一定程度上影响企业的组织形式。企业组织形式的变化，会造成管理会计实务受到一定的影响，这就会造成管理会计目的、内容及方法受到影响。在物业企业中，各项目网点都是个性化的存在，每个项目网点都有自身的特点。管理会计理论是指引，针对具体的项目，需要管理会计师融入各项目网点的实际工作中。只坐在办公室里的财务人员，是不合格的，需要理论与实践相结合，也就是我们常谈的业财融合。

（三）管理会计在实务中应用的局限性

传统管理会计的理论，是基于特定的经济环境构建的。有些技术和方法仅属于纯理论的探讨。一些数学模型本身较难理解，并且数据资料获取成本也相对较高，因而缺乏实际的应用价值。无法合理的应用这些理论与模型，处理、解决在实践中出现的问题，这也是现阶段管理会计必须要解决的问题。随着社会经济环境的发展与完善，管理会计的职能也在不断的拓展，在今后管理会计在会计实务中的应用势必会越来越广泛。

四、管理会计在物业企业经营的应用思考和建议

在物业企业的经营管理中，结合物业企业经营管理现状和管理会计的理念与作用，应用管理会计具有一定的价值。为了充分凸显管理会计的价值，需要综合经验，在实践中不断总结探索，明确重点内容。这主要基于以下五点。

（一）提升思想意识是基础

管理会计的工具方式与传统的企业管理工具方式，具有一定的差别。在一定程度上改变了企业经营、管理的流程，明确了管理人员的责任，正确的评判了价值标准，转变了传统的经营规则、环境以及氛围。员工在适应过程中会存在一定的抵触心理。在这个时候，领导层要具有正确的思想观念、坚定的态度，通过科学的方式、制度的约束，合理践行管理会计工具方式，进而获得预期的效果。

（二）历史数据是工作开展的关键

将管理会计与物业企业经营管理进行融合，最为关键的就是合理、全面的采集历史信息数据。管理会计的主要任务就是对财务会计提供的资料信息进行加工整理，对数据进行统计分析，通过采集与运用可以对比的历史数据进行分析。准确的经营数据采集系统，重视信息的可比性是关键内容，在实践中保障数据统计口径和方法的一致性，对其进行统一的采集和整理分析。

（三）转变管理和业务思维是核心

在市场经济背景之下，要求企业实现精细化的财务管理，财务管理要基于历史、目前及未来合理筹划，为企业的决策提供信息支持与参考。这对于企业的经济效益的增长，管理水平的创新有着直接的影响。管理会计是财务与业务的有效集合与交汇。对此，财务人员要基于管理的角度分析业务、在此案无数据中分析运行规律与特征，基于成本的角度重视收益风险管控，增强企业的适应能力。企业管理人员要创新管理模式，加速资金回流，优化成本结构，实现目标利润的最大化。要凸显管理会计在企业经营发展中的重要作用，进而为企业的持续发展奠定基础。

（四）提升人员专业素养与能力是重点

企业管理会计意识的素质能力高低取决于企业管理者和从业人员自身的素质能力。这直接的决定了企业管理会计，在日常经营管理中的應用能力和水平。全面深入的推广管理会计，提升管理者专业能力，充分的凸显管理会计在企业经营管理过程中的重要价值与作用，进而在根本上推动企业的业务发展中，实现企业目标的利润的最大化。

提升会计从业人员专业知识与能力，提升对管理会计基础工作的重视，强化对从业人员的学习，组织专业的管理会计机构，重视在职人员的教育，在根本上提升从业人员的综合素质能力。

（五）完善法律规范是要求

法律是约束的重要手段，制定完善的、科学的法律规范与手段，在根本上约束管理会计的行为，实现企业经济效益的最大化，为企业的各项经营活动开展奠定基础。

五、结束语

管理会计理论在物业企业经营中有效融合，将推动管理会计价值思维和理论体系的更新发展。在社会经济的持续发展过程中，管理会计在企业经营管理中的地位逐渐凸显。加强对管理会计的研究分析，结合物业企业经营管理的实际状况，重视实践应用分析，实现信息化管理与应用，在根本上提升企业经营管理能力与水平，这对于物业企业和社会经济的发展，都有着积极的推动作用。