摘 要 随着现在社会的发展进步，人们越来越追求高端的生活体验，随之而来的便是各种生活问题的出现。居住在小区的朋友们都面临着停车问题，特别是近些年汽车的普及，停车位对于小区内的居民来说显得非常重要。而对于一些对停车位划分不够明显的小区，由于停车产生的纠纷也不在少数，因此我们展开了由小区内车位归属看共有权问题的探讨。

关键词 共有权 车位 归属 小区内

作者简介：坦塔娜·地里夏提，新疆乌鲁木齐市天山区人民法院。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.09.025

对于停车位这种属于小区内居民共有财产的分配问题，通常都是由小区内的业主委员会按着相关的法律进行划分的，除了明文规定有特定用途的地方小区内的业主无权决定，其它的一些共有设施都是大家共享的。我们在探讨车位的归属问题时，应该从法律的角度出发寻求恰当的解决方法。

一、共有权客体的法律性质

（一）按份共有说

通常情况下我们说对一件客观事物拥有了使用权，指的是该物的所有者拥有这件事物的处置权并且也对这件事物负有一定的责任和义务。而按份共有说指的是对于同一件事物，多人拥有其所有权，所以在处置这个事物的时候应该按其所有者所占比例进行投票表明处置态度。

（二）共同共有说

与按份共有说不同的是，共同共有说强调的是对一件事物的共同拥有，这种占有是不能用份额进行划分的，是每个人都同等程度的拥有该事物的所有权，在车库问题的处理过程中，就牵扯到了该学说的应用。

二、共有权客体的界定模式

（一）列举法

共有权客体的界定模式多种多樣，比较常见的界定模式是列举法。运用列举法的界定模式对共有权客体进行界定分析时，首先应该把所界定的客体都一一罗列出来，然后再在不与法律相冲突的情况下进行划分界定。

（二）排除法

排除法界定共有客体的出发点与列举法刚好相反，在排除法的界定要求下，我们关注的对象不再是共有部分，而是专有部分，在确定了专有部分的成员以后，在专有部分以外的自然而然的就被视作了共有部分。

（三）列举与排除相结合

对共有部分采用上面两种方法进行界定是《物权法》中提到的一种界定方法。在运用这两种方法对客观事物进行界定时，更容易得出大家都比较赞同的意见，有利于一些纠纷问题的解决。

三、小区停车位权属的确定依据

（一）按停车位的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判断其权利归属

运用这种方法对小区里的停车位进行划分的依据是看业主在购房的时候，房产的面积是如何计算的，如果把停车位的占地面积均摊到房屋面积中，那么该停车位就归全体业主所有，如果把停车位归入了小区内的公共建设部分，停车位的所有权则属于开发商。在利用这个方法进行停车位权属的划分过程中，虽然划分清楚了开发商与业主的权益，但是也使得一部分业主受到了损害，容易给业主之间带来矛盾。我们都知道，并不是所有的业主都有车子，也有的业主专门购置了停车位，所以再把公有停车位的面积分摊到该部分业主的房屋建筑面积之中，这部分业主肯定不乐意，由此便会引发许多停车位纠纷问题。所以我们在进行权属的划分过程中，一般不采用这种方法。

（二）按停车位的建造成本是否摊入住宅开发

按着停车位的建造成本是否分摊到住宅的开发过程对停车位的权属进行划分，这种方法的可行性比较弱，先不说开发商会不会如此配合地公布停车位的建造成本，事实上就算他公布了建造成本，那么数据的可信度又有多少，毕竟在整个开发建造小区的过程中，开发商投入了多少人力、物力这个数据是无从考究的。运用这种方法对停车位的权属进行划分，不仅延续了第一种方法的弊端，而且还存在不够公开透明等多种人为操作因素，所以这种方法也很少在实际生活中进行应用。

（三）依开发商与业主之间是否有约定来确定

运用这一方法可以充分地从尊重业主本人的意愿的角度进行决策，但是在实际的运用过程中，可能有一些利益熏心的开发商为了谋求自己的利益最大化而做出一些与约定相背离的决定，所以在实际的运用过程中，采用这种方法所取得的功效主要取决于开发商的态度。

四、小区停车位权利归属的分类分析

（一）住宅小区地面停车位

住宅小区地面停车位是停车位最常见的一种形态，因为在出售房屋的时候，大多数开发商会把地面的停车位归入住房面积一块售卖，所以地面停车位的所有权，在业主签订购房协议并付清首款时便归购房者所有。地面停车位并没有明确的标志对其进行划分，所以业主在使用地面停车位的时候就具有足够的自由和随意，业主不受任何约束。但是对于那些没有买车或者是买了固定停车位的业主来说，地面停车位没有任何存在的价值，反而还使这部分业主放弃行使本来就属于他们自己的权益，针对这种问题，我们应该思考出一个解决的方法。在思考问题的时候，我们要发现这个问题所具备的各种特性，针对地面停车位这一问题，我们要明白车位的有限性和居民需求的满足。停车位作为公共财产，需要地面停车位的业主与停车位的数量肯定是不匹配的，既然有的人需要、有的人不需要，那么我们就可以从改变地面停车位的性质入手解决问题。我们可以把停车位设置成专属的，然后租给有需要的业主，租用停车位的费用归全体业主所有，由全体业主共同支配。这样既解决了有的业主车位闲置的问题，又解决了真正需要停车位业主的需求。

（二）住宅小区地下停车位

在我国针对住宅小区的地下停车位划分比较复杂，虽然地下停车位有明确的划分标志物，并且也可以出售给需要的业主，但是在法律上并不是所有的地下停车位都可以出售的。地下停车位分两种，一种是人防工程地下停车位，另一种是非人防工程地下停车位。针对这两种地下停车位权属的划分原则，法律中并没有给出明确的规定。在人防工程地下停车位的所有权归其开发建设者所有，开发商只拥有所有权，但并没有处置出售它的权力。非人防工程地下停车位的体积如果计算进了建筑物的容积率，那么开发商便拥有了这类停车位的出售权，可以随自己的意愿把停车位出售给需要的业主。

（三）住宅小区楼房首层架空层停车位

对于首层架空停车位的区分有一个层高是否在2.2米以上的规定，超过2.2米的直接计入建筑面积，如果在2.2米以下的则不计入建筑的容积率，所以这类停车位并不属于开发商所有，而是归全体业主共享。如果开发商在处理这类停车位时，以标价出售的方式售卖，这种做法则属于违法行为，因为其本身并没有独立的产权，只是小区建筑的附属物，相当于小区绿化草坪的一部分，和它们是同等性质的存在。如果开发商不停劝阻，执意出售该停车位，广大业主可以派代表向有关部门反映，要求开发商立即停止其侵权行为，并对其所做行为进行反思、检讨。在处理这类停车位时，我们可以借鉴前面的方法，出售然后租金归全体业主所有。

（四）住宅小区楼房屋顶平台停车位

屋顶平台的停车位的所属权划分比较简单，尽管它涉及到空间上的一些问题，但是在分析其所属权时还是比较明显的，对于这类停车位，它的所有权基本上是属于该栋楼的所有业主。开发商对该停车位无权做出任何处置。

五、针对小区停车位权属问题提出的建议

（一）从法律规范的层面上完善立法

大多数纠纷的产生都是由于立法不够完善，有一部分耍小聪明的人企图钻法律的漏洞为自己谋求私利。在针对停车位权属的所有权到底归谁这个问题的解决过程中，我们发现了法律存在的一些漏洞，以及法律条文中对此类问题的一笔带过，模糊不清地表述对我们正确处理问题带来的干扰。如果法律对建筑附属物以及停车位的归属问题做出了明确的规定，那么我们在日常的生活中也不会发生那么多因为停车位权属问题而产生的纠纷问题的出现。立法者在制定法律的时候，应该从实际问题入手，然后根据具体问题具体分析解决的态度进行法律的制定。制定法律的过程中，关于这类问题有不懂的地方，应该及时向他人请教或者借鉴别人的经验，制定法律条文，用来解决现实生活中存在的问题。在解决问题的过程中，要考虑到开发商与业主的权益，法律是为保护弱小和维护受害者的权益而产生的。所以在制定法律的时候，要分析各方面的因素。

（二）完善小区停车位的所有权登记制度

随着现代社会的发展进步，人们追求越来越高的生活质量水平，因此在现在的社会背景前提下，大多数家庭都已经买了车子，在越来越多的车主需要车位的时候，小区的车位则显得非常紧张，再加上车位属于所有业主的共同财产，每个人都可以享用共有车位，停车位的划分仅靠先来后到，所以现在各车主之间的矛盾冲突也很大。对于这种问题的发生，可以采用制定小区内的停车位所有权登记制度进行调解这种矛盾。应用停车位所有权属登记制度，可以很好地对业主的所有权加以保障，这种方法可以使停车位独立于房屋建筑物而存在，更方便停车位所有者对车位进行处置交易。在我国，就目前来看并没有建立制定统一的小区停车位登记管理制度，但是早在21世纪初期，苏州工业园就已经采用了这一方法对停车位进行管理。在蘇州工业园出台了这一决策以后，便真正的给停车位明确了身份，使其可以像房屋一样进行自由交换，同样地在一定程度上也保障了地下停车位拥有者的利益。使业主这个弱势群体在与强大的开发商就车位纠纷问题的解决过程中得到一定的庇护。也为业主从开发商手中买停车位提供了保障，同时也解决了一些人停车难的问题。从苏州工业园的这一举措得到的良好效果来看，我们觉得在未来的某一阶段，推行停车位所有权登记制度将势在必行。

（三）加强行政部门对于小区停车位的监管

在处置停车位的权属纠纷问题时，相关的行政管理部门应该加强对停车位的管理监督。由于停车位涉及的方面比较多，所以对停车位进行管理监督的出发点也应该相应的扩展。首先，我们要做的就是对停车位的价格进行控制，随着近几年房价的飙升，作为其附属产物的停车位价格的走势也是一路直升，监管部门应该在一定程度上制止这种现象的再次发生，从而保障业主购买停车位的权益;其次便是弄清楚停车位的权属划分标准，虽然开发商不对外公布停车位建造过程中的成本是怎样进行分摊的，但是我们可以利用职务之便对这个问题进行调查分析，分清楚了停车位的成本归属，更有利于对停车位所有权问题的解决;最后是对停车位的划分过程进行监督，在停车位的共同所有者对停车位进行处置的过程中，我们要保证其处置程序的合理合法，避免因手续不完善而引发一系列停车位纠纷问题。

六、结语

根据上面的叙述，我们可以比较清楚地了解到目前我国小区内停车位所有权划分过程中存在的一些问题，文章针对这些问题也给出了一些解决方法，但是如果想在源头上解决这些问题，还需要完善小区内停车位的所有权登记制度。我们知道在停车位这个问题的解决探讨过程中，还有很长的一段路要走，所以在未来，我们都将不遗余力的对这个问题进行研讨，以期尽快解决这个问题，为小区内的停车位问题画上一个圆满的句号的同时，也对共有权问题有一个新的认识。

参考文献：

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