赵新江

“买公寓落户”不是新规，国内已有一些城市实施了这种政策。尽管如此，也并不能理解为购房政策的放松，后期或将带动此类物业交易的价格反弹。

在房地产调控与人才引进并存的大背景下，“买公寓落户”的做法近期再度引发市场关注。

近一段时间，湖南长沙、浙江宁波、安徽六安等多个城市都相继出台了商业公寓可落户的政策。在“房住不炒”主基调下，房子限购限售成为城市的常态，而公寓因为不限购、不限贷的优势受到不少人的推崇，如今部分城市又推出了落户政策，那么商住公寓在此情况下敢入手吗？

多地推行“买公寓落户”

近日，长沙的商住公寓火了一把。9月4日，长沙市市长信箱对“购买公寓落户”的回复引发了热议。

该回复显示，如外省置业者在长沙通过购买、受赠、继承等途径拥有了公寓房合法所有权，那么凭借长沙市房屋产权管理部门发放的房屋产权证或者已经在房产管理部门登记备案的购房合同，就可以申请将本人及共同居住生活的配偶、子女、父母的户口迁入长沙市房屋所在地城镇。

同时，市长信箱还回复称，商业公寓落户后，如在长沙城区并无其他住宅性质房产，且家长及小孩实际居住（经入户调查），可以按有户无房排序安排入学。

目前，可以“买公寓落户”的城市并非只有长沙一个，9月16日，“宁波发布”官方微信消息，明确规定“商业用房或办公用房可落户”，即购买公寓也可落户。据宁波市人民政府办公厅出台的《关于进一步放宽我市户口准入条件的通知》，宁波即从9月15日开放落户新政。

新政中提到了新的落户方式，分别为租房落户以及商业落户，其中租房落户指在同一社区租满5年即可落户，商业落户则指缴纳3年以上社保，40年产权公寓、写字楼、商铺均可落户。

不过，宁波的商业落户及租房落户者也面临着就学问题，宁波当地一位教师介绍，宁波的就学生源中，在学区内有房有户、房户一致的“一表生”是排序最靠前的，而商业落户和租房落户挂靠的是集体户，房户不一致，尽管也能享受义务教育权利，但很难上名校。

除长沙与宁波之外，据《理财》杂志记者不完全统计，广东佛山以及安徽六安、淮北也都已经实行公寓落户政策。

安徽六安是从去年6月推出“买公寓落户”的，在六安购买存量公寓，甚至可享受与住宅同等的人户、上学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。这一条款出现在名为《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》的文件中，出发点显而易见。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受媒体采访时表示，虽然“买公寓落户”的做法存在争议，但仍有一定的现实意义。由于住宅限购等原因，近年来，很多城市都存在大量购买了公寓产品，并将其作为唯一住所的人，这部分人有着落户的现实需要。

公寓政策并未松绑

与住宅不同，公寓是以商业立项，设计成住宅产品的一种业态。公寓的产权年限通常为40年或50年，水、电、物业费的标准通常也高于住宅。目前，除北京等少数热点城市外，大部分城市并未对公寓实施限购政策。

“‘买公寓落户’不是新规，国内已有一些城市实施了这种政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，这种做法反映出地方政府对人才的迫切需求，但以这种方式进行落户有待商榷。

在部分业内人士看来，按照当前楼市调控的主基调，对商办类和公寓项目的做法应该是严控，不能作为落户的渠道。

北京：“封杀令”让部分商住公寓价格接近腰斩

2017年3月北京對商住两用住宅下达了“封杀令”：未经批准，不得改为居住等用途。开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。个人商住公寓，需满足名下没房，且在北京有连续五年纳税或社保。商业银行暂停对此类项目的贷款。此消息曾使得北京部分商住公寓价格接近腰斩，2年后的今天公寓价格仍未得到修复。

厦门：对商办类建设项目全链条管控

从2019年8月明确将查处“商改住”，厦门市资源规划局对商办类建设项目全链条管控。对商办类建筑项目改为“类住宅”等违法行为，明确将开展调查。有因为建设项目改“类住宅”被投诉举报的，都将作为立案佐证。

佛山：万科公寓爆雷成社会热点事件

2019年万科在佛山的公寓爆雷成为社会热点事件。万科的样板房厨房、卧室等一应俱全，5800户业主掏钱买下公寓准备自住。谁知钱交完就出问题了，不动产权证书显示为“商务金融用地/办公”，不得用于居住。后发现该上地用地性质确实为商务用地，房屋规划用途为办公用房，于是维权事件爆发。

目的是引进人才去库存

公寓产品近年来屡受市场青睐，除了拥有优越的地理位置、低于周边住宅项目的价格外，最大特点就是不限购。在各地限购政策之下，不限购的公寓满足了很多人的购房需求。

我国公寓市场的库存规模有多大？一业内专家表示，一线城市的情况稍好，在很多二、三线城市，公寓类产品普遍存在过剩现象。据监测，长沙的公寓空置率达到30%。

究其原因，主要是因为此前几年商业用地供应量过大，近些年在土地出让中，虽然商办地块占比有所下降，但综合类土地中也包含商业部分。且相比纯住宅类产品，公寓类产品的去化速度要慢得多。

近几年来，很多城市允许将空置的公寓产品改造成长租公寓或共享办公空间，但当前的公寓存量规模仍然不容忽视。

专家认为，“买公寓落户”政策的推出，本身就兼具人才引进和商办产品去库存的双重考虑。

“买公寓可落户，这其实属于一个倒退政策。”张大伟指出，一些城市在土地出让时商业地块规划过多，导致商业地产过剩，而在限购政策下，无论是投资需求还是刚性需求均被遏制。因此，一些城市通过给予公寓落户、入学，甚至民水、民电、通燃气等政策，在化解商业库存的同时，也是对房地产市场各类需求的一个补充。

IPS：

常见的许可预售商品房项目

住宅：产权年限70年，税费、水电费、物业费等按住宅用地类计收。

商业：产权年限40年，税费、水电费、物业费等按商业用地类计收。

办公：产权年限50年，税费、水电费、物业费等按办公用地类计收。