党丽娟 杨波

摘要：在要素成本不断上升土地供应渐趋紧缩的情况下，土地价格成为影响产业结构升级的重要因素。地价与产业结构优化的研究结果表明，长三角、珠三角地区是我国城市地价高值区，长江中下游、成渝城市群等是地价次级区域，东北、西部地区是地价洼地;以珠三角为大核心、长三角为小核心的地区为工业地价高值集聚区。工业地价和产业升级存在显著正相关，工业地价越高，越能促进产业升级优化水平。

关键词：土地价格产业结构优化升级相关性分析工业地价

一、引言

改革开放以来，我国充分利用低成本优势形成了世界规模的加工制造业。近年来，包括劳动力成本、资本成本、土地成本、原材料成本、能源成本、环境成本等在内的广义要素成本的上涨，已经对我国的产业增长和可持续发展能力产生重要影响[1]。要素成本的快速攀升导致区域和行业成本差距加大[3]，促使资本在区域间和产业间流动，推动了区域间产业转移和区域内结构升级[4]。当前，我国出现一些劳动力密集型的生产加工产业从东部地区向中西部地区转移的“产业西进”以及工业企业投身服务业的发展趋势[2]。在此背景下，研究分析土地要素成本如何对区域内结构升级过程产生影响以及影响机制在空间上的表现状况，将有助于明确要素成本上升是否能够推动产业结构优化升级，同时也为中国产业结构升级以及区域协调发展政策提供理论依据和思路参考。

二、数据来源与研究方法

本文采用了中国地价信息服务平台对全国106个典型城市地价的监测数据，为全面反映我国各类地价的空间格局变化特征并综合考虑数据的可获得性，本文研究的时间段主要为2000～2018年，并选取2000年、2007年和2018年3个时间断面分析我国地价变化及其空间格局演变特征。本文分析中所用的行政区界限地图数据取自国家基础地理信息中心1：400万数据库，并在ArcGIS中转换到Lambert等角圆锥投影系下。由于我国地级以上城市行政区划界限经历了多次调整，本文根据2014年中国地图出版社出版的《中国地图集》对各地级以上城市的行政边界进行了调整。为将研究时段内其他年份的数据与2014年行政区划相一致，根据行政边界的调整，将相应城市数据进行了处理。研究中所涉及的指标数据采用wind数据库，以及包括106个城市在内的2000、2007和2017年的地级市层面产业数据，来源于《中国统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》及《中国国土资源统计年鉴》等。

本文结合ArcGIS工具，采用数字高程模型原理和克里格插值方法对我国城市地价进行插值，并建立全国数字地价模型，对全国地价进行可视化表达，分析各种用途的城市地价的空间分异情况，以反映地价的空间变化趋势。考虑到地价数据存在较强的空间关联特征，本文分别通过计算MoranI指数和Getis-Ord Gi*指数对地价进行空间全局自相关和局部自相关性进行分析，以探索地价在空间上集聚特征，刻画地价的空间差异性。

三、土地价格时空演变的总体特征与趋势分析

（一）我国城市地价总体时序变化趋势

通过对全国106个典型城市地价的监测数据分析可知，2000-2018年全国地价水平值总体上呈现出稳步增长的趋势，2000-2007年地价水平值处于相对较高区间，2007年后地价水平值有所下降，但整体增加的趋势不减。全国综合地价均值从2000年的1125元增至2018年的4863元，增长了43倍，年均增长率为857%;商服地价、住宅地價和工业地价的年均增长率分别为701%、992%和387%（见图1）。图12000-2018年全国地价水平均值变化趋势图从地价增长率的变化趋势来看，2009-2018年间，全国不同区域综合地价增长率由大到小依次为：中南区888%、华北区798%、华东区642%、西北区486%、西南区480%、东北区430%。各区域增长率同比情况整体上呈现出3年为周期的倒U形变化趋势。从重点区域的地价水平值的变化情况来看，环渤海地区地价水平最低，而长三角和珠三角地区综合地价水平值在2013年前后出现扭转，2008-2013年长三角地区综合地价水平最高，珠三角次之;而2013-2018年，珠三角地区综合地价水平值显著高于长三角地区。

（二）我国城市地价总体空间变化特征

本研究梳理了各年份106个城市综合地价、商服地价、住宅地价以及工业地价样本7704个。考虑到2006年后工业用地也必须采用“招拍挂”方式出让的政策要求，为此选取了2000年、2007年以及2018年三个时间节点作为研究对象，结合ArcGIS工具，建立全国数字地价模型，分析各种用途的城市地价的空间分异情况。

整体上看，我国城市地价呈现出显著的东高西低、南高北低的变化特征。以上海为中心的长三角地区，城市密度大且整体地价最高，成为我国城市地价高值区;以长三角区域为中心，城市地价向南北方逐渐拓展，成为我国城市地价的次高值区。北方地区的高值区主要以京津冀城市群为主，南方地区的高值区主要是以珠三角地区为主;地价的次级区域主要分布在长江中下游城市群、成渝城市群等地区，而东北地区和西部地区成为地价的洼地。近年来，我国城市地价的高值区核心不断向南迁移，高值区的核心从长三角地区向南移至以珠三角地区为核心的地区，且范围不断扩大;而低值区始终存在于东北地区和西部地区，中部地区的地价呈现出显著的增加趋势。

从不同用途的城市地价来看，住宅用途地价的区域差异最为显著，商服地价次之，工业地价差异最小，三类用途地价变异系数分别为167、122和083。2000年全国工业地价主要以长三角地区为工业地价的高值集聚区，中西部地区的工业地价整体较高，成为次高值区;长三角周边地区成为工业地价的次低值区，东北地区是工业地价的极低值区;到2007年，各城市工业地价出现了显著的分化，长三角以南地区成为工业地价的高值集聚区，以长三角地区为核心向周边扩展的地区工业地价递减;到2018年，工业地价的空间差异逐渐缩小，高值的核心区逐渐转移至珠三角地区，整体上呈现出珠三角地区为大核心、长三角地区为小核心的“一大一小”高值集聚区，受到全国产业转移的潜在积极影响，广阔的西部地区工业地价有所抬升[7]。商服地价和住宅地价的空间分布格局演化趋势较为一致，整体上呈现出“东南高、西部次高、东北低”的空间格局。从演化趋势上来看，东南沿海地区呈现出从长三角至珠三角蔓延的带状高值区，且西南地区的商服地价整体上增长较为显著，环渤海地区也表现出较大的增长趋势（见图2）。图22018年全国城市各类用途地价插值图（三）不同城市规模等级地价空间分异特征

本研究通过城市规模等级划分方法，将106个监测城市按照城市规模等级划分为三类城市，见表1。表12018年不同等级城市各类用地地价（单位：元/m2）城市规模等级住宅用途商服用途工业用途综合用途一线城市481594039870602468002751900二线城市182719720198461508071347047三线城市31630640684848955237961结果显示：

1不同规模等级的城市地价差异较大，各类土地价格分化明显。比如一线城市工业用地价格是二、三线城市的2倍、5倍，住宅和商服用地价格是二线城市的2倍以上。

2随着城市等级的递减，各类用地价格均呈现不同程度的降低。住宅和商服地价表现出明显的等级分化，一、二线城市居住和商服地价均在10000元/m2以上，而三线城市平均地价则在4000元/m2以下，各城市间的居住和商服地价的变异系数为070和089，二者价格差距不大，但不同等级城市间的地价差异明显。

可以看出，城市规模等级的不同造成了土地地价的空间分布特征差异显著。城市规模等级越高，城市的经济越发达，越能吸引人口和产业的集聚，从而增加了商业和住宅用地的需求，拉高了商住地价。城市各用途地价水平不仅与城市规模等级密切相关，其城市的产业发展水平也对地价存在一定影响。

（四）不同类型地价空间相关性分析

本研究基于2000、2007和2018年各类地价数据，借助空间关联模型分析了全国106个城市的综合地价、工业地价的空间格局演化特征，明确这两类地价的热点区域和冷点区域，确定城市地价变化的区域范围随时间发展的演变轨迹。

从2000年、2007年和2018年综合地价冷热点图可以看出，综合地价高值和低值集聚区的空间分布基本保持稳定，高值集聚区基本上分布在长江中游地区、珠三角和东南沿海地区，而低值集聚区主要位于东北地区、环渤海地区。综合地价的热点区主要包括长江中游地区、东南沿海地区以及珠三角地区，且地价增高的区域主要位于珠三角地区;到2018年，热点区的范围显著缩小至珠三角地区;综合地价的冷点区范围逐渐从东北地区和环渤海地区扩大至长三角地区以及西南地区（见图3）。图32000、2018年综合地价冷热点图从工业地价冷热点图可以看出，工业地价高值和低值集聚区的空间分布特征发生了显著变化。2000年工业地价的高值集聚区基本上分布在长江中下游地区和长三角地区，而低值区主要位于东北地区、环渤海地区、西南大部分地区和珠三角地区;随着时间的推移，热点区和次热区的范围显著扩大，主要包括了长江沿线各地区、长三角地区、环渤海地区和部分东北地区。随着东部地区向中西部地区产业转移的增加，东部地区和中西部地区的地价上涨，加剧了高值区的蔓延趋势（见图4）。

工业用地市场化的发展不仅对本地工业结构有提升作用，其对周边城市的工业发展在特定的辐射范围内也存在一定的空间溢出效应。基于此，本研究进一步进行空间计量分析，计算工业用地价格的Morans I指数值并绘制散点图，检验工业用地图42000、2018年工业地价冷热点图价格的空间相关性。结果显示，2000-2018年中国的工业用地价格Morans I指数均大于0，说明工业地价存在明显的空间正相关性，即对于工业用地价格较高的地区，其相邻地区工业用地价格也较高，而对于工业用地价格较低的地区，其相邻地区工业用地价格也较低（见图5）。这与工业用地的冷热点图可以相互验证，工业用地市场价格高-高类型的集聚区主要分布在东南部沿海地区，低-低类型的集聚主要分布在西北地区。此外，随着时间推移，工业用地市场交易价格高值区逐渐向东南沿海地区移动，地价高低层次分布更趋明显。环渤海地区、长三角地区和珠三角地区一直都是工业地价的高值集中区。图52000-2018年工业用地价格Morans I 指数变化趋势图四、产业发展空间集聚特征

（二）产业结构优化水平时空特征

由于2018年各地的统计数据还未更新，故本研究采用2017年的年鉴数据计算2000-2016年全国各城市产业结构优化水平值根据产业结构优化度的构建原理，其值越大，代表产业结构优化水平越高。计算结果表明，2000-2016年全国各城市的产业结构优化水平整体呈上升态势，各个地区的工业结构优化水平与土地市场化程度基本呈现一致状态。

分地区来看，长三角地区产业结构的合理化、高度化水平均较高，区域产业结构优化水平最高，以长三角为核心与周边城市形成了产业结构优化水平较高的集聚区，区域产业结构优化水平差异相差较小;环渤海地区的产业结构优化水平仅次于长三角地区，二者显著高于珠三角地区（见图6）。图62000-2016年全国重点区域产业结构优化水平值分板块来看，东部地区产业结构优化水平最高，远高于全国水平，并且保持着持续快速的上升趋势;中部地区次之;而东北地区、西部地区则相对落后，该区域内部产业结构优化水平的差距也较大。从变化趋势上来看，西部地区的工业结构优化水平变动也较为显著，而东北地区的变动则较小，这也与东北地区作为老工业基地以重工业为主的工业结构有关系（见图7）。图72000-2016年东部、中部和西部地区产业结构优化水平值从前文分析可知，工业用地价格高值集聚区主要分布在东南部沿海地区，低值类型的集聚主要分布在西北地区。环渤海地区、长三角地区和珠三角地区一直都是工业地价的高值集中区，随着时间推移，工业用地价格高值区逐渐向东南沿海地区移动。从工业地价与产业结构优化水平的互动机制来看，东部地区产业结构也与之变化一致。一方面，东部地价上涨迅速，工业企业生产成本大幅上升，加之土地供应量的有限增长，使很多东部地区实行“退二进三”等产业结构调整政策，导致产业向周边次低地价区域迁移，而非是产业结构升级优化。相较而言，中部地区正处于承接东部地區产业转移的阶段，受到政策优惠、区位优势、市场逐步健全等影响，较低的地价吸引了产业落户，从而促进了产业结构优化升级。

五、地价与产业结构优化水平的空间相关性分析

为探究工业地价和产业结构优化水平的相关性，本研究采用了SPSS工具分别对2000年、2007年和2018年的工业地价和产业结构优化度进行相关性分析。首先，对样点城市的产业结构优化度和工业地价的数据进行正态分布检验，对于满足正态分布检验的变量使用Pearson相关性分析，不满足正态分布检验的变量则使用Spearman相关性检验。

从正态性检验结果来看，工业地价的检验概率小于005，不符合正态分布，产业升级指数的检验概率大于005，符合正态分布（见表2）。因此采用非参检验，计算Spearman秩相关系数。该方法处理的是定量数据，可以反映两者之间的线性关系，且较其他相关系数检验更为灵敏。Spearman相关系数可以是介于-1到+1之间的值，一般认为相关系数的数值越大，两个变量之间的相关程度越强。本研究对2000年、2007和2017年的工业地价和产业升级优化水平值进行了Spearman相关性分析，结果如表3、表4、表5、表6、表7所示：表22000年工业地价与产业升级指数的正态性检验结果工业地价产业结构

六、结论

本文基于2000-2018年全国106个样点城市的土地价格数据以及产业数据，分析了地价时空演变趋势特征，从不同用途地价、不同城市规模等角度进行了空间相关性分析，构建了产业结构优化度，开展了工业地价与产业结构优化的相关性分析。研究结果表明：

12000-2018年全国地价水平值总体上呈现出稳步增长的趋势，商服地价均值显著高于其他用途地价，其次是住宅地价，而工业地价显著低于其他两类地价。从变化趋势上看，综合地价、商服地价、住宅地价和工业地价的年均增长率分别为847%、701%、992%和387%。住宅用途的地价增长率始终高于其他两类地价，工业地价增长率处于较低水平。

2分地区来看，我国城市地价呈现出显著的东高西低、南高北低的特征。高值区主要是以上海为中心的长三角地区并逐渐向南迁移至珠三角地区，地价次级区域主要分布在长江中下游城市群、成渝城市群等地区，而东北地区和西部地区成为地价洼地。从不同用途的地价来看，工业地价的高值核心区整体上呈现出珠三角地区为大核心、长三角地区为小核心的“一大一小”高值集聚区，受到全国产业转移的潜在积极影响，中西部地区工业地价有所抬升;商服地价和住宅地价整体上呈现出“东南高、西部次高、东北低”的空间格局。从演化趋势上来看，东南沿海地区呈现出从长三角至珠三角蔓延的带状高值区，且西南地区的商服地价整体上增长较为显著，环渤海地区也表现出较大的增长趋势。

3不同等级城市地价差异较大，各类土地价格分化明显。商服和住宅地价高于工业地价的现象在较高行政等级的城市中更为明显。随着城市规模的递减，各类用地价格均呈现不同程度的降低。工业用地价格差异显著，不同等级的城市工业用地的市场价值显化程度不同。

4全国106个城市地价表现出很强的空间自相关性，地价的空间相关性造成了产业区位选择的空间联动性影响较大。工业用地市场价格高-高类型的集聚区主要分布在东南部沿海地区，低-低类型的集聚主要分布在西北地区;综合地价具有热点区逐渐向南、冷点区逐渐向北转移的变化过程，工业地价的热点区逐渐蔓延、冷点区逐渐缩小的转变过程，空间上呈现出圈层式扩大化的发展趋势，反映出综合地价与城市经济发展的一致态势。

5工业地价和产业升级优化指数之间存在显著正向相关关系，工业地价越高，越能促进产业升级优化水平。2000年、2007年和2018年的工业地价和产业升级优化指数之间的Spearman相关系数分别为0598、0587、0680，随着时间的推移，相关性整体上有所加强。

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（党丽娟，国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所。杨波，北京市社会科学院）