李伟军 吴义东

(1.安徽工业大学 商学院，安徽 马鞍山 243000； 2.上海财经大学 公共经济与管理学院，上海 200433)

一、引言

新市民住房问题是社会各界广泛关注的民生焦点，也是现阶段中国经济社会转型及平稳发展的重要前提。党的十九大明确提出建立租购并举的住房制度，以全面实现城镇化进程中全体人民的住有所居①。2016年12月，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十四次会议时强调“要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，让全体人民住有所居。”2017年7月，住建部、国家发改委等八部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确建立以满足新市民住房需求为核心的租购并举制度，加快发展住房租赁市场，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等人口净流入的大中城市作为首批住房租赁试点，探索构建高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房市场供应格局。2018年4月，住建部在全国范围内启动《关于在行业组织开展新市民住房问题专题调研》，对新市民人数、收入、居住方式及住房保障等进行全面统计②。

实际上，近年来新市民群体的住房矛盾日益凸显。一方面，新市民规模不断扩增，快速的城镇化进程引发了大规模的人口迁移。据《2017中国流动人口发展报告》统计，2016年以来中国的流动人口规模高达2.45亿人，且大部分属于“家庭式迁移”，由此对住房的独立性、权属和质量产生了巨大的现实需求[1][2]。另一方面，新市民购房压力不断增加。近年来，中国的房价收入比指标一直居高不下，远高于世界平均水平③。虽然，政府推出的保障性住房计划在一定程度上缓解了住房压力，但并未根本性改变住房难题，并且存在选址偏远、公共配套设施匮乏、职住分离等难题[3]。此外，中国的住房租赁市场尚处于起步阶段，并未真正实现居住压力缓解功能。这一点可以从代表性城市的对比情况中得知，目前上海、深圳和北京的租赁人口占比约35%～40%，而洛杉矶、旧金山、东京和伦敦等城市租赁人口占比则高达50%～55%④。因此，如何在房价收入比居高不下和租赁意愿缺乏的双重难题下，有效推进国家对于住房市场的租购并举改革方案，实现新市民住有所居，成为亟待解决的民生问题。

住房是典型的不动产，天然具有资金量大和消费及投资的二元属性，人们的住房选择本质上为一种金融投资决策行为。因此，研究新市民的租购选择，需要深刻把握住房商品的金融化特性，重点探讨新市民实施住房决策的金融支持来源及金融认知水平，这是研究新市民租购行为的核心逻辑。换言之，可进一步理解为研究新市民的住房资金来源，以及新市民住房租购意愿如何等现实性问题。新市民大多属于中低收入群体，面对商业性金融而言，通常存在进入门槛较高、金融排斥等市场失灵问题[4]。因此，政策性住房金融支持是中低收入群体住房保障的重要来源[5]。基于此，本文从住房公积金和金融知识等两个角度出发，利用2013年CHFS调研数据，通过二元logit模型，综合考察住房公积金和金融知识对新市民租购选择的影响，以期从定性和定量角度考察当代中国新市民租购选择的微观行为，从而为政府政策制定提供科学依据。

二、文献综述

租购并举是世界各国解决住房市场难题的典型做法。美国和德国等国家的租赁市场相对发达，主要原因是建立了完善的法律制度及立法保障，并对承租人给予倾斜性保护政策[6]。同时，美、英、德等国家也注重廉租房建设和租金控制等政府干预，推动住房租赁市场发展[7]。此外，新加坡政府的经验在于从供给侧厘清住房市场的多层次需求及组屋建设，大大缓解了中低收入群体住房难题，有效解决市场失灵，推动了“居者有其屋”[8]。相比较，我国住房租赁市场发展相对滞后。一方面，需要从制度上改变住房市场管理的“轻租重买”倾向[9]，进而实现“租购同权”[10]，消除新市民“过客”感受[11]。另一方面，需要提高承租者支付能力，加大租赁住房供应等方面的正刺激[12]。从而，建设一个高效的住房租赁市场，是构建中国房地产市场长效调控机制的重要方面[13]。

新市民多数属于中低收入群体，其范围涵盖常住人口中的外市户籍人口和本地农村户籍进城人口，在城市房价不断高企背景下，背负着沉重的住房负担[14]，因此，迫切需要政策性住房金融的扶持[15]。众所周知，住房公积金自1991年在上海纳入试点以来，目前已成为我国最大的政策性住房金融主体。然而，面对新型城镇化及“三个一亿人”的住有所居问题，现行的住房公积金制度在新市民住房保障方面仍在一定程度上存在“嫌贫爱富”和“嫌农爱城”的缺陷[16]。一些基于家庭转移性收入和基尼弹性系数的研究认为，住房公积金扩大了家庭转移性收入不平等，尤其是拉大了具有公积金保障与没有公积金保障的家庭财富之间的不平等[17]。主要原因在于现阶段住房公积金集中覆盖国家机关、国有企业、外商投资企业、城镇集体企业等，而农村家庭几乎没有该项收入[18]。鉴于此，如何更好地将非公有制企业、自由职业者、农村居民等中低收入人群纳入政策支持范围，代表着未来中国住房公积金制度改革的重要方向[19][20]。一些学者建议，建立符合农民工群体特点的住房公积金制度，因城施策，精准支持农民工群体住房消费，实现以人为本的新型城镇化[21]。魏玮基于住房保障视角，探讨了来沪务工人员租购选择中存在的住房支付能力不足困境，建议应该在外来务工人员与市民的保障房资源配置之间实现一个均衡，且应该推动企业将外来务工人员纳入公积金缴存范围[22]。一些学者基于2014 年流动人口动态监测调查数据，研究发现缴存住房公积金能使新生代农民工的留城意愿显著提升5.3%[23]。此外，汪润泉等利用logit回归，从人群和地区差异角度证明了住房公积金对城市流动人口定居意愿和城市购房的积极作用[24]。

从本质上讲，住房租购选择属于家庭金融资产配置范畴。因此，通过评价、了解和讨论决策主体的金融认知水平，是探讨家庭住房选择行为的关键。金融知识指人们在使用和管理资金中所具备的明智判断及有效决策的能力，其不仅包括知识、技能、行为三个要素，还体现三要素之间的相互关系[25]。其中，金融知识范畴中的计算能力直接影响个人的金融决策[26]。近年来，越来越多的研究表明金融知识与家庭财富积累具有很强的正向关系。Lusardi利用生命周期框架下的财富积累模型发现，金融知识能够在很大程度上能够解释为什么有人接近退休却没有财富或者有很少的财富[27]。从国内研究来看，尹志超等通过设计“利率、通货膨胀和投资风险是否计算正确”的问题来刻画家庭金融知识，并发现回答正确的家庭比率分别是14.90%、15.64% 和29.57%，反映出中国家庭在金融知识积累方面严重缺乏[28]。也有一些学者研究认为，金融知识可以优化家庭资产组合并提升家庭财富积累。同时，金融知识对家庭资产风险配置种类的多样性选择有显著促进作用，金融知识水平越高的家庭越倾向于投资更多种类的金融产品[29]，反之，则在投资中具有单一化倾向，更偏好投资房地产[30]。

综上所述，在城市房价不断攀升的现实面前，租购并举通过优化住房资源配置，无疑是缓解当下新市民住房困境，实现住有所居的重要途径。同时，现有国内外文献对于我们研究和讨论新市民的租购选择问题提供了诸多有益启发。然而，既有研究尚在以下几个方面值得进一步探讨：(1)关于住房公积金与租购选择的研究相对不足。已有关于公积金的研究，主要讨论了农民工等新市民群体的收入不平等、财富效应和留城意愿方面，而对于租购选择方面的研究仍显缺乏；(2)缺乏新市民金融知识和住房选择之间的研究。实际上，关注和了解新市民的金融知识水平，可为我们了解和掌握这一特定群体的住房决策提供重要的实证经验。

三、理论模型

住房消费不仅是一种消费行为问题，更是一种消费选择问题。与效用函数不同，本文通过建立离散选择函数，来描述在既定不连续变量构成的不同方案中，人们做出的不同选择及其更优效用的概率问题。因此，通过离散选择理论来研究住房市场的租购选择概率，符合应用逻辑。进一步，我们将新市民租购选择转化为标准化分布的累积分布函数，其数值介于0～1之间，相应的logit模型如下：

Yi=f(Xi,β,ei)

=β0+β1X1i+β2X2i+ei

=βXi+ei(i=1,…,n)

(1)

在式(1)中，Yi=0表示第i个新市民有租房倾向，Yi=1则代表第i个新市民有购房倾向；Xi为第i个新市民租购行为的解释变量，本文重点考察住房公积金和金融知识；βi为参数向量；ei为干扰项，服从二项分布b(0,p(1-p))。 另外，Pi为第i个新市民有购房倾向的概率，即：

Pi=log(Yi=1)

1-Pi=log(Yi=0)

E(Yi)=1×Pi+0×(1-Pi)

(2)

进一步可得：

Pi=β0+β1X1i+β2X2i+ei=Xiβ

(3)

式(3)中，P(n×1)为新市民购买行为倾向概率向量；X(n×k)为影响新市民购买行为的解释变量；β(n×k)为参数向量。进一步，进行累积分布函数转换：

Pi=F(β0+β1X1i+β2X2i)=F(Xiβ)=F(Zi)

(4)

式(4)中，Zi=βXi同时，引入如下约束因子：

(5)

其目的在于保证外层函数值处于[0，1]区间，合并式(4)和式(5)，可得：

(6)

对式(6)进行转换可得：

(7)

对式(7)两边取对数可得：

(8)

式(8)即为二值选择logit模型。该模型是均值为0、方差为1的线性对数函数，且为单调增函数。同时，式(3)中的回归系数不同于一般回归系数所代表的弹性概念，而是表示解释变量变动对累积分布反函数的影响，

(9)

其概率的变动与解释变量及回归系数的函数密切相关，可表示为：

(10)

通过以上的离散选择函数，可以将新市民租购选择转化为概率变动问题，并进一步演化为计量模型，本文据此思路进行实证分析。

四、数据来源、计量模型与变量描述

(一)数据来源

本文数据来源于2013年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心开展的第二轮中国家庭金融调查(CHFS)。在剔除极端值以及空缺值后，共筛选出2331户新市民的有效样本，下文将对新市民的概念和筛选标准进行界定，此处暂不赘述。

(二)模型设定

由于租购选择为二值虚拟变量，因此本部分选用logit离散选择模型进行实证，如式(11)～(12)所示。

P(house=1/0,X=1)=α0+α1jrzs+α2hpf+α3control+μi

(11)

P(houseplan=1/0,X=1)=β0+β1jrzs+β2hpf+β3control+μj

(12)

在式(11)中，house代表新市民租购选择。其中，house=1表示居住形式为自有住房，house=0则表示居住形式为租赁住房。在式(12)中，houseplan表示受访新市民未来5年的购房意愿。其中，houseplan=1为未来5年内有购房计划，houseplan=0则表示未来5年内无买房计划。jrzs表示受访家庭的金融知识得分值，该指标由因子分析计算而得。hpf表示家庭是否缴存住房公积金的虚拟变量。

(三)指标度量

1.新市民。关于新市民的定义，不同文献有不同的界定标准。本文根据2018年住建部开展的《全国新市民住房问题专项调研》中的概念界定方法，将新市民范围界定为常住人口中的外市户籍人口、本地农村户籍进城人口。基于此，本文进一步在CHFS样本库中进行数据筛选，并按照家庭分组原则，获取所需新市民样本。

2.金融知识。借鉴相关文献，同时考虑到稳健性检验需要，本文采用两种方法计算新市民金融知识水平：(1)采用因子分析测量金融知识水平。根据调查问卷中关于金融知识的题目设计，由于“回答错误”与“没有回答”反映出不同的金融知识水平，因此本文针对每个问题分别构建两个不同的哑变量，分别表示问题“是否回答正确”与“是否直接回答”。依据这一思路，本文构建6个哑变量，采用迭代主因子分析法，并依据特征值是否大于1的原则，保留最重要的因子代表金融知识。最终，依据各因子累计方差贡献率计算出各个新市民家庭的金融知识水平。(2)采用新市民回答问题的个数来衡量金融知识水平。即回答正确得1分，回答错误及回答不出来均不得分。具体问题围绕居民定期存款收益计算、通货膨胀率预期及股票组合投资选择等问题展开，具体此处不再赘述，这一方法的计算结果将被用于本文的稳健性检验部分。

3.其余控制变量。参考已有类似研究，本文选取婚姻(marry)、教育(edu)、工作年限(workyears)、家庭人口数(family)、可支配收入(income)等作为实证模型中的控制变量。实证研究中主要变量的指标解释和描述性统计结果如表1所示。

表1 主要变量的描述性统计

(四)描述性统计

本部分分别考察了住房公积金、金融知识与新市民住房租购选择之间的定量关系。其一，就住房公积金与新市民住房租购选择来看，在有公积金的新市民群体中，43.28%选择购房，56.72%选择租房；而在无公积金的新市民群体中，有67.70%选择购房，32.30%选择租房。这初步表明对于新市民群体而言，拥有住房公积金并没有增加其购房概率，而是更多地选择了租房，但对于没有公积金的群体，却更愿意选择购房而不是租房(图1)。这显然与住房公积金促进住房消费这一政策设计存在分歧。其二，就金融知识与新市民住房租购选择行为来看，可以发现新市民金融知识水平越高，其购房的占比反而呈现出下降趋势，相反，新市民金融知识水平偏低时，购房比例越高(见图2)。这可能是因为随着新市民金融知识水平的提高，他们更倾向于将个人收入投资金融市场，而不是进行住房投资，也就是说，金融素养相对较高的新市民的投资渠道更为多样化，稀释了其对于购买住房的需求。再者，随着新市民金融知识水平的提高，意味着他们往往具有相对更好的教育背景，在观念上对于租赁住房的接受度要高于其他群体，因而他们更愿意选择租房。

图1 住房公积金与新市民住房决策

图2 金融知识得分与新市民住房决策

五、实证分析

基于上文的分析结果，为了进一步厘清住房公积金和金融知识与新市民住房决策之间的关系，本文对此展开了相应的实证研究。为此，本文通过构建logit模型，并将包含新市民和非新市民家庭在内的总样本进行对照，以更好地研究新市民群体的住房决策行为特征。

表2报告了住房公积金和金融知识与新市民群体、全样本家庭的住房决策行为的实证结果。总的来说，住房公积金与新市民家庭购房行为的回归系数显著为负，这表明拥有住房公积金的新市民家庭更偏向于选择租房。与此同时，新市民金融知识水平对其住房租购选择行为并未产生显著影响。在其余控制变量中，已婚家庭、工作年限较长的家庭、家庭人口较多的新市民群体具有相对更高的购房概率，而收入水平较高的新市民群体更倾向于选择租房，教育水平对新市民的租购选择未产生影响。而对于全样本家庭而言，金融知识水平越高、拥有住房公积金的家庭更倾向于选择购房。虽然金融知识未对新市民群体的租购产生影响，但从全样本看来，金融知识在一定程度上增加了居民的购房概率。

表2 新市民家庭与全样本家庭的购房决策对比

注：***、**、*分别表示在1%、5%、10%水平上显著，括号内为标准误。下表同。

从住房公积金的政策设计上说，其本意是为了促进购房，但对于新市民群体而言，住房公积金不但没有促进其购房，反而还增加了新市民的租房概率。这一结果和全样本家庭截然相反。之所以拥有住房公积金的新市民群体更倾向于租房而非购房，可能的原因是新市民群体的收入稳定性和工作稳定性相对不高，多数处于流动状态，因而，新市民在城市的定居意愿可能还不明显。虽然有文献表明住房公积金能正向促进新市民群体落户城市，但是影响该群体落户意愿的因素还有很多。特别地，对于住房价格高涨的城市，新市民往往因其支付能力有限，难以支付高额的购房费用，因此该群体的购房能力也相对较低。与此同时，相比较没有住房公积金的新市民而言，因为住房公积金账户具有明显的专用性质，缴纳公积金意味着增加了他们的流动性约束，进而增加了新市民的购房难度，这部分新市民需要更长时间的储蓄才有可能支付购房首付，因此住房公积金可能推迟了新市民的购房时间。由此可见，住房公积金虽然在总体上促进了居民购房，但是对于新市民这一特殊群体而言，缴存住房公积金的家庭反而在现阶段更倾向于选择租房。

在金融知识方面，金融知识水平越高，则往往表明家庭的投资理财渠道越多，新市民家庭在家庭资产和收入方面通常总体上略低于非新市民家庭，当家庭在金融市场的投资力度加大时，很有可能挤占了用于住房消费和投资的支出。所以，对新市民家庭而言，金融知识并不一定刺激其选择购房。但是从总体上看，金融知识水平越高的家庭，他们在金融市场的投资和收益也往往越高，这种财富效应、投资偏好以及投资经验会刺激他们选择购房或者进行购房投资。因而，从总体上说，金融知识能够提高居民家庭的购房概率。

基于住房公积金和金融知识与新市民群体购房决策之间的关系，本文分析了新市民群体的未来购房意愿，进一步就住房公积金、金融知识与新市民群体的购房意愿展开实证研究，并设置全样本进行对照，实证结果如表3所示。与表2中的结果不同的是，虽然缴纳住房公积金与新市民群体当前购房行为之间存在负相关关系，但住房公积金会显著提高新市民群体的购房意愿。与此同时，金融知识虽然与新市民现阶段购房决策之间没有显著关系，但金融知识却对新市民的购房意愿有显著的正向影响，这与尹志超等的关于金融知识与家庭财产配置关系的研究结果一致[29]。其他因素对购房意愿也产生了不同的影响，其中，婚姻、工作年限具有负向的影响作用，说明未婚、刚工作的新市民购房意愿更强烈。收入则对新市民的购房意愿产生显著的正向影响，教育水平及家庭人口数未对新市民购房意愿产生显著影响。对全样本而言，住房公积金、金融知识同样也会增加居民购房意愿。在其余控制变量中，教育水平高的居民购房意愿强烈。

因此，基于表2和表3的实证结果可以看出，对于新市民群体而言，住房公积金的作用效果虽然在现阶段表现并不明显，甚至可能抑制了居民购房行为，但就购房意愿而言，住房公积金显著提升了新市民的购房意愿，这也意味着住房公积金对新市民群体购房的支持作用更多地体现在未来的购房市场中。所以，我们并不能片面地以住房公积金是否促进了新市民购房，来评判公积金对新市民的作用效果，而应该更多地从提升新市民购房意愿的角度，更加全面地分析住房公积金制度的长期效果。同样地，金融知识虽然在现阶段没有显著促进新市民的购房行为，但是从未来购房意愿的层面来看，金融知识能够提高新市民的购房意愿。新市民金融知识水平越高，意味着他们投资金融市场的能力越强，这种财富效应、投资经验等也同样增加其购房意愿，特别是在房价上涨迅速的情况下。再者，住房公积金属于政策性住房金融，很多新市民对此了解程度并不高，随着新市民金融知识水平的提高，发现贷款购房能获得更多的住房公积金经济福利，也会增加其购房动机。

表3 新市民家庭与全样本家庭的购房意愿对比

进一步地，为了比较是否拥有自有住房对新市民的购房意愿的影响，即住房公积金是否可能引起新市民群体的多套房选择行为。本文根据其是否拥有自有住房，将新市民群体分为无房的新市民群体及有房的新市民群体，实证结果如表4所示。结果表明，住房公积金对无房新市民群体的购房意愿具有显著的正向作用，这表明住房公积金显著刺激了新市民群体的首套房需求，但对于新市民购买多套房没有显著的作用，这也充分体现出住房公积金对于刺激住房刚需的积极作用。与此同时，金融知识水平对无房新市民群体及有房新市民群体的购房意愿均产生显著的正向影响，这表明对于新市民群体而言，金融知识水平的提高，不仅能够刺激他们的首套房需求，还能显著刺激新市民群体的多套房投资潜在需求。这可能是因为在房价持续上涨的情况下，住房的保值增值能力突出，住房投资的收益空间较大，住房市场的金融化程度日益提升，因而，住房也成为了不少投机者的投资标的，因此，金融素养越高的群体，同时也越有兴趣进行多套房投资。

为了确保上述实证结果的稳健性和可靠性，分别进一步对新市民的购房行为和购房意愿进行稳健性检验(实证结果如表5和表6所示)。在稳健性检验部分，本文重点通过替换新市民金融知识水平的衡量方法，以受访者金融知识问题回答的正确个数计算其金融知识得分(defen)，从而以此衡量新市民金融知识水平。从稳健性检验结果来看，本文主要解释变量及控制变量的显著性与上文结果基本保持一致，表明上文的研究结果是稳健可靠的。

表4 有房与无房新市民家庭的购房意愿比较

表5 新市民购房行为的稳健性检验

表6 新市民购房意愿的稳健性检验

六、结论与启示

在构建住房市场平稳健康发展的长效机制过程中，房住不炒是基本原则，住有所居则是总体目标。租购并举是新时代中国住房制度改革的重要举措之一，也是实现新市民群体住有所居、落户城市、安居乐业的重要途径。本文基于2013年中国家庭金融调查数据(CHFS)，系统研究了住房公积金、金融知识与新市民住房决策之间的关系。研究结果表明：(1)从调研期的静态结果来看，拥有住房公积金的新市民更倾向于选择租赁住房，同时金融知识对新市民的租购选择影响不显著；(2)从5年动态预期来看，住房公积金和金融知识显著提升了新市民的购房意愿；(3)对于当前无房新市民家庭而言，住房公积金和金融知识均显著提升了其购房意愿，但对有房新市民家庭而言，住房公积金并没有提升其进行多套房投资的意愿，而金融知识却显著提升了有房新市民家庭的住房投资动机。

由此可见，为实现全体人民的住有所居，改善并提升新市民住房公积金的制度红利成为重中之重，也成为租购并举政策落地的重要抓手。为此，需要加快住房公积金改革，构建政策性住房金融体系，加大对新市民群体住房的保障力度，在住房制度改革中，应当重点支持新市民在城市实现住有所居，帮助住房回归居住属性。住房公积金未来应该进一步拓宽政策覆盖面，采用强制与自愿相结合的弹性缴纳方式，在资金使用方向上进一步向更加有利于租购并举的方向改革。具体来说，应当明确公积金制度定位，住房公积金成立之初的目的就是促进住房消费，但目前公积金的缴存对象范围过小，因此把新市民群体纳入住房公积金的缴存范围，是该制度的应有之义。同时，新市民群体具有流动性强、工资不稳定等特点，应当加强公积金监测与管理，积极应对住房公积金所面临的一系列风险。还可以通过职业技术培训等方式，多途径提高新市民的金融知识水平，引导新市民合理进行家庭资产配置。除此之外，还应创新住房市场金融产品，大力培育和发展住房租赁市场，多措并举助力新市民实现住有所居。

注释：

①2017 年10 月，党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现全体人民住有所居”。

②按住建部官方口径，新市民界定标准为常住人口中的外市户籍人口和本地农村户籍进城人口。

③世界主要国家房价收入比数据来源于www.numbeo.com网站资料整理。

④世界主要城市租赁人口数量及占比数据来源于方正证券研究报告。