张晓玲 邓纯榕

2018年业绩会上，万科董事会主席郁亮曾说，万科希望能培育出几只“独角兽”。他没有说出来的“秘密”是，若分拆上市成行，大万科的估值，将不止于现在的3000亿，可能奔向万亿。

万科谋变

楼市的白银时代，发生改变的不仅仅是房价。之前靠单一业务纵横捭阖的房企，正在从单纯的“开发商”角色向更广阔的领域拓展。这些新业务有的已体形庞大，现金流充沛，具备了分拆的条件。关于物业板块的分拆，中海、保利等都已走在前头。

今年4月11日，万科否认万科物业分拆上市的传闻，这并非空穴来风，万科董事会主席郁亮其实对其寄予不同的厚望：“万科物业若仅以物业名义上市，我认为对它是低估了。”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。碧桂园已分拆教育、物业上市;恒大，则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。下一个再造“独角兽”的超级房企，或许是万科也未可知。

短短6年多的时间，中国开发商就不再仅仅是“开发商”，而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商，甚至深入制造业。

“与城市50%以上的人产生关联”，不仅是万科的口号，也是其他大型开发商的远景。买房租房、购物娱乐、物流仓储、上学就医，乃至新能源汽车、智能机器人，都能看到他们的logo。

这些新业务有的已体形庞大，现金流充沛，具备了分拆的条件。如万科物业营收已近百亿，华润商业租金近百亿，但它们仍委身于集团的整体之中，在资本市场以开发为主线的估值体系下，价值未得体现。……