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信托并不是房地产融资的主要渠道，但却是房企融资收紧的缩影之一。二季度开始，房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。

据新华社7月6日报道，银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求这些信托公司严格执行房地产调控政策和现行房地产信托监管要求，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平等，意味着房地产信托融资监管再度加码，对房地产企业融资将带来一定冲击。

2019年以来，房地产政策坚持“房住不炒”的宗旨，对房地产行业的融资渠道并没有大幅放松，监管层也多次要求控制房地产行业融资。

从信托业协会统计数据看，信托资产余额自2018年起進入负增长区间，而在历经约一年的宽货币和宽信用政策后，信托融资逐步回暖，2019年第一季度信托资金余额负增长步伐有所放缓。与此同时，社融口径下的新增信托贷款规模自2018年起下滑，并于2018年3月起连续为负，经历了半年的加速下滑后，2018年四季度起社融口径的信托贷款有所回暖，2019年起重回正的净融资规模。

中国信托业协会统计数据显示，房地产信托余额存在较为明显的周期性，2018年起房地产信托增速从60%的高点快速下滑至20%左右，2019年一季度，房地产信托增速稍有回升。从信托资金投向来看，工商企业是信托资金投向最大的领域，但2017年以来房地产行业投向占比快速扩大，挤占了金融机构和证券市场的份额，房地产投向占比从2016年年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。

用益信托网数据显示，2015年以来新增的集合信托投向房地产行业的比例快速扩大，尤其是2018年以来集合信托投向房地产占比快速上升到40%以上，虽然此后历经约1年的信托规模萎缩，但新增的房地产集合信托投向房地产的比例稳定在40%左右。从另一个角度看，2017年以来投向房地产的集合信托规模和占比都经历了快速上涨的阶段，虽然过程中经历了2018年的快速下探，但2019年后又重新回升，而2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中。总而言之，信托资金主要以集合信托产品的方式投向房地产，占比超40%。

信托并不是房地产融资的主要渠道，但却是房企融资收紧的缩影之一。二季度开始，房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。

房地产开发资金来源多样，自筹资金和其他资金是主力，其中定金及预收款占比最高。根据统计局数据，房地产开发资金来源国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金、各项应付款合计五大类资金，其中自筹资金和其他资金占比最高。自筹资金主要是企业自有资金，包括企业资本金、发行股票筹集资金等。其他资金则包括定金及预收款，以及个人按揭贷款。在房地产开发资金来源中，国内贷款占比约10%，其他资金和自筹资金占比超70%。

房地产开发资金来源中非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若将房地产企业融资分为筹资活动和经营活动两个阶段，筹资活动过程中融资方式主要是国内贷款、债券或股票融资以及海外融资，经营活动过程中融资方式主要是定金和预收款等。若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。

虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。2019年以来，地产债发行量和净融资额均持续下行，也体现了房地产企业融资条件的收紧。

从本世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。因而二季度开始，房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。

作者为中信证券

首席固定收益分析师