赵利民

在商品房销售活动中，开发商向买方收取定金的情况是很普遍的，但作为交付定金的一方应相当慎重，凡事考虑清楚后再作决定，尽量避免不必要的损失。

杨某经营了一家水果批发店，这几年生意还可以，于是打算买一套住宅。经多方打听、察看，他选定了一套二室二厅住宅，经过与开发商的一番讨价还价，双方同意以20万元成交。随后开发商拿出了一份协议书，上面约定一个月内双方签订正式购房合同，此前买方应交付卖方2万元定金，卖方则保证无论市场行情如何变化都按约定的价格交房。杨某因担心开发商把自己选中的房子又卖给别人，于是在协议书上签了字，并付了2万元定金。

天有不测风云，正当杨某加紧筹钱之时，因决策错误，他进的一大批水果积压腐烂，造成巨大损失，此时杨某已无力购房。他找到开发商要求取消协议，退还定金。开发商认为，杨某违约在先，根据定金的性质，可以不退定金。杨某无奈之下起诉到法院。

其实，如果杨某真正了解定金的含义，他就不会去起诉了。

定金是指当事人一方在合同未履行前，预先支付给另一方一定数额金钱的担保形式。它兼有证约和担保两重功能。就其证约功能来说，只要发生一方接受另一方定金的事实，且合同不存在无效或撤销的原因时，就视为合同已成立；就其担保使用来说，任何一方违约都要受到相应的处罚。我国担保法第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”另外，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此，法院是不会支持杨某的诉讼请求的。

另外，法律对定金的数额有所限制，即定金数额不能超过主合同标的额的20％，对超过的部分，法院将不予支持。本案的定金数额只占主合同标的额的10％，因此是合法有效的。