吴锦晨

[摘  要]房地产经济是我国市场经济发展的重要基础，随着我国经济的不断发展，房地产企业如何良性可持续化发展问题受到广泛关注。文章结合房地产企业开发间接费用的构成，提出其会计核算及税务处理的关键点，并重点阐述目前房地产企业在我国的现状与问题，继而通过研究分析进行对策建议。不仅为企业开发间接费用的工作指明方向，也为开发间接费用会计核算及税务处理提供理论对策，进而保证房地产企业良性可持续发展。

[关键词]开发间接费用;会计核算;税务处理

中图分类号：F234

随着我国市场经济的不断发展，房地产企业的发展模式从粗放式经营转变为精细化经营，如何确保房地产企业转型升级，转变为现代化、产业化、规模化的新模式，成为当下房地产企业急需解决的问题，本文针对房地产开发间接费用的会计核算及税务处理问题进行阐述并提出对策及建议。

1  开发间接费用的构成

根据我国相关法律法规的规定，开发间接费用是指，在组织及管理开发项目时所发生的费用，其中包括下述几个费用类型：

1.工资福利费用：指开发企业各个独立核算内部单位的管理费用，其中包括人事行政、技术部门、服务部门、施工部门等人员的工资、奖金等福利费用。其中福利费用在一般房地产企业中，占比工资总额的百分之十四;

2.折旧费用：指用于房地产开发企业各个独立核算内部单位使用固定资产属性的设备、设施等发生的折旧费用;

3.修理费用：指用于房地产开发企业各个独立核算内部单位使用固定资产属性的设备、设施等发生的修理费用;

4.办公费用：指用于房地产开发企业各个独立核算内部单位各职能部门办公使用的纸张、文具、邮寄、报刊、交通、集体供暖等费用。

5.水电费用：指用于房地产开发企业各个独立核算内部单位使用的水电费用;

6.劳动保护费用：指房地产开发各个独立核算内部单位各个职工的施工保护商品的采购、折旧及修理费用，及提供施工人员健康营养商品、防暑降温商品、洗护商品等用品的采购或福利费用，以及施工工地上劳务人员生活用水的燃料费用等;

7.周转房屋摊销费用：指在房屋开发过程中，不能明确为其中某项开发项目的拆迁人员安置周转，所使用的房屋的摊销费;

8.利息支出费用：指房地产开发企业为开发项目借用资金，所产生的无法直接归入开发成本的利息支出及因此产生的手续费用，但应冲抵使用该笔借用资金前存入银行而所产生的利息收入。开发项目完毕后的借款所得利息，计入当期损益。

9.其他费用：指房地产企业在开发过程中所产生的费用，但不包括到上述各类费用类型中。

2  开发间接费用会计核算及税务处理关键点

房地产企业在组织及管理开发项目发生的费用，如果不能清晰地归入某个开发成本对象，则计入“开发间接费用”进行汇集分配核算。房地产企业实际发生费用时按各项费用性质借记“开发间接费用”，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“递延资产”、“周转房—周转房摊销”等。月末按适当分配标准，分配记入各个开发成本对象，转入“开发成本”科目。

房地产企业开发间接费用应当予以资本化，是组成商品房的计税成本，它属于固定费用，其发生额不随开发产品的数量增减而变化，但如果开发产品数量多，单位开发产品分摊的费用随之减少，可降低开发成本中的开发间接费。

开发间接费用在土地增值税汇算清缴计算时，按照实际发生额可依法在企业所得税前扣除，并且作为房地产开发费用扣除的基数，还可以作为加计扣除土地增值税20%的基数。

开发间接费用中的借款利息支出费用在现行企业会计制度下应予资本化，为开发项目贷款在开发期间发生的借款费用，先通过开发间接费用核算，再分摊到各个开发产品中，依法在企业所得税前扣除。在土地增值税汇算清缴时，开发间接费用中的借款利息支出费用区分两种情况处理：一是在不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的限额内据实扣除;二是按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的5%比例以内计算扣除。

3  开发间接费用在会计核算及税务处理中存在的問题

1.数据信息支持不完善。房地产行业与其它的传统经济行业相比，由于开发周期长，使得会计核算工作周期相应较长，在开发施工整个过程中事项繁杂，会计核算相关工作也非常复杂，同时核算金额巨大，上述问题就使得房地产企业会计核算工作中，特别容易出现问题。房地产企业开发项目时，如果开发间接费用不正确，那么将直接影响开发项目中的各个环节，特别是施工人员待遇改善方面，这将直接影响项目施工进度及企业的最终收益。房地产企业在开发过程中，时常出现因项目流程因素及个别人为因素，造成的数据不清、超出预算、票据丢失等情况，则个会计数据统计造成困难，影响最终的会计核算工作，进而使得房地产企业会计数据无法准确反映经营状态，房地产企业管理层在决策时缺少必要数据支撑。

2.会计数据信息中风险防范机制不完善。房地产企业作为投资回报率较高的行业之一，其风险也比其它传统行业高，主要体现在资金风险、施工风险及质量风险等，上述风险一旦发生都能直接影响企业的规划与收益，进而阻碍企业的可持续发展。但很多房地产企业风险防范机制不完善，不能有效针对会计核算信息及税务问题有效做出判断及反应，风险问题一旦发生，企业势必会因此造成巨额损失，甚至有些企业可能会因素一蹶不振。

3.资金使用制度不完善。房地产行业具有工期长、使用资金量大等特点，往往前期施工因预估不当，造成后期资金不足的情况发生，在房地产施工项目中，一旦出现资金不足的状况，就直接影响施工进度及商品生产的总体规划。我国大部分房地产企业，一旦资金出现不足，就会立即削减开发间接费用，直接影响开发工作的进度，阻碍了企业健康良性发展。

4.忽视会计核算及税务处理工作。许多房地产企业将招投标及扩大规模作为工作重心，会计核算及税务处理得不到重视，会计基础信息虚报、漏报现象频繁发生，会计核算数据的准确性得不到保证。企业管理者为了业绩不断上升，不断增加经营项目，甚至为了开发更多项目，不顾企业经营利润，导致企业微利润甚至负利润，给企业带来了直接的经济损失。

4  开发间接费用会计核算与税务处理的对策建议

1.完善开发间接费用的会计核算制度。完善制度实质上是一种减负措施，可以减少及降低企业员工在工作过程中的实际工作量及工作压力。房地产企业开发间接费用的相关会计核算制度应逐步加强及完善，积极建立符合企业自身特性及企业未来筹划的会计制度，结合市场经济的运行规律，提升开发间接费用相应的会计制度质量。

2.完善风险防范制度。房地产企业会计信息披露较少，且多数缺乏质量，房地产企业在实际开发过程中会因为会计信息披露带来各种经营困扰，加强信息披露次數及质量，完善风险防范制度，例如杜绝企业信贷不良状况等，降低企业风险，促使企业良性发展。

3.提升房地产企业税务管理制度。提升房地产企业内部税务员工的职业素养，保证企业税务工作合理合法的进行。房地产企业可在内部专项设置开发间接费用的税务管理岗位，通过专人专岗提升开发间接费用的税务处理水平提升，使房地产企业用足用好开发间接费用，并加强其税务处理工作效能，促使企业内部各职能部门与财务部对开发间接费用进行高质量的对接，共同做好其会计核算及税务处理工作，确保企业长期稳定发展。

4.加强对会计核算及税务处理工作的重视。企业管理者从根本上重视会计核算及税务处理工作，主动学习并掌握其应用知识。企业管理者将学到的管理方法运用到实际开发中，确保会计核算及税务处理工作规范有效，提升企业核心竞争力。将其作为企业文化的一部分，从理念上会计核算及税务处理工作的重视度，提升学习氛围，促进全体员工行之有效的实施管理工作。

5  结论

综上所述，房地产企业开发间接费用的会计核算及税务处理能够有效提升企业经济效益，防范企业在经营中的财务风险，提升房地产企业内部管理效能，在实际经营中将会计核算及税务处理工作有效运用，及时解决房地产企业经营中的相关问题，提升企业核心竞争力，保证房地产企业长期可持续性发展。

参考文献：

[1]葛育春，浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J]. 中国总会计师，2013（9）.

[2]王小玉：房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J]. 经济研究导刊，2010（2）.

[3]蒋立君：新税务体制下的房地产企业投资与销售的纳税筹划分析[J].财经界（学术版），2010（12）.