刘回春

【摘 要】在我国经济飞速发展的背景下，我国房地产价格居高不下，这造成了房地产价格泡沫化，在金融危机影响下也极大冲击了房地产市场机制，在此之上，本文主要分析了房地产泡沫的成因和应对措施，以及金融危机对我国房地产发展的影响和现今房地產金融市场存在的风险和改善措施，以此促进房地产行业的正常发展，保证房地产供求平衡。

【关键词】房地产；泡沫成因；金融危机

房地产的发展能够有效推进我国经济建设的发展水平，因此，房地产泡沫的产生和破灭会直接影响经济波动。纵观往年，20世纪90年代日本就曾经由于房地产泡沫引发经济危机，而2008年美国发生的次贷危机，最终演变为全球金融危机，而造成这一现象的原因正是房地产泡沫的频繁发生，以致造成巨大损失，因此房地产泡沫应当引起业内外人士的高度重视。

一、房地产泡沫成因及应对措施

（一）房地产泡沫的成因

房地产泡沫，实际上指的是由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。而我国出现房地产泡沫的主要原因是：（1）城镇化的快速发展造成土地稀缺，大众对房屋的需求量增大，从而导致房地产价格持续上升；（2）投机性需求扩张，许多人为了赚取差价在无居住需求时购买房屋谋取利益；（3）金融机构的信贷支持，作为固定资产，金融机构认为抵押房屋风险较小，所以对投资者以房屋作为抵押品来获取贷款的方式表示支持，并且会通过降低首付的比例增加杠杆率，导致房屋价格上涨；（4）政府用出让土地的方法获得非税收入，房地产开发商为了得到土地开发就会增加土地税收由于中央考核官员制度的原因，地方政府为了鼓励房地产行业的发展，会提高土地转让价格，从而抬高了房价[1]。

（二）房地产泡沫的应对措施

虽然经济建设会推动房价的上涨甚至形成房地产泡沫，但未必导致泡沫经济，泡沫现象有可能通过有效可行的措施进行释放和化解，具体应对措施如下：（1）土地供应的模式需要改进，可以把原本的单一主体增加至多样主体，根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》表明，农村建设用地与国有土地必须同等权利同样价格，当地政府要建立切实可行的交易机制，允许进城务工人员能够用自己的宅基地指标与城市房屋交换，并享受子女入学、医疗保障等公共服务；（2）城市房屋供给方面需要加快保障房体系的建立，建立与商品房不一致的市场机制，我国2007年才制定了保障房的相关规定，实现了保障房的以租代卖，政府购买了商业住房作为经济适用房，增加了房屋储备量，另外，还规定新建房屋中保障房的建设必须占据一定比例，从而将高收入与低收入人群的购房能力进行了详细的划分，确保购房权利的平等性；（3）至于投机需求方面，需要增加投资渠道，并且深化垄断行业的改革，提升投资项目的创新能力，改变投资者过于集中的投资现象，在此基础上，还要大力培育新兴产业，改善房地产投资方面的超标现象；（4）地方政府应当完善税收体系，适度减少地方税收，解决好中央与地方税收分配问题，以便让土地财政不必过于依赖房地产行业。

二、金融危机对房地产市场的影响

金融危机对房地产市场带来的影响主要有：（1）货币政策宽松，以2008年美国次贷危机引发的全球金融危机来分析，2012年我国货币总量是94万亿，照比2002年增加了五倍，而2015年达到了135万亿，经济总量只有美国的52%，但货币总量却远胜于美国，对于这种现象的发生导致了房地产泡沫巨大，涉及房屋金融交易的风险也特别大。房地产的关联性特别强，它带动着将近20个行业的发展，当绝大数行业生产过剩时，房地产就会发挥重要作用。而今我国的房地产终于走出了黄金十年进入了常态化发展，以跌为主的房价增加了房地产抵押物的金融风险，也增加了房屋泡沫的破灭可能性；（2）抵押信托成优质资产，在中国的信用体系不健全的情况下，房地产抵押、涉房金融仍旧是较为稳妥的金融形式。

三、房地产金融市场的风险及预防措施

（一）房地产金融市场的风险

目前，我国房地产金融市场的主要特点是房地产金融可供产品过少、房地产金融机构不发达，主要以商业银行和信托公司为主、监管方式尚待改进，借此发现了我国信贷市场中存在的问题：（1）贷款标准降低，从2008年10月份左右我国就公布了放宽贷款标准的政策；（2）道德风险，房地产评估机构由于评估企业数量过多、历史较短而出现问题，至于银行从业人员，有一些人由于自身素质不高，出现了虚增房地产价值骗贷的情况；（3）个人信用风险，美国在发生金融危机时尚有完备的个人信用评价体系，而我国才在初期建立的阶段，导致申请人申请贷款时出示的不真实资料而获得大额度贷款，当房价下滑时，银行会面临违约现象[2]。

（二）预防措施

宏观经济形势和政策改变常影响国家税收、金融环境、企业利润等，因此政府应当建立合适的政策确保房地产金融市场的正常运行，具体预防措施如下：（1）加强房地产市场的监控管理，防止金融市场出现炒房囤房现象，调整房地产开发结构，落实市场统计和预测工作，让房地产行业不成为泡沫的主导产业；（2）建立全国统一的预警预报系统，监控机构应当对全国房地产市场内的信息进行整理分析，按照市场实际运行情况定期上传市场分析报告，合理引导市场产业的分配，并且建立完善的监控体系，应用土地供应、税收、预售管理加以强制干预和有效调控，防止发生房地产金融危机的危险；（3）强化土地资源管理，政府需要调整土地资源供应量，对不合理的房价上涨进行控制，根据市场合理需求，确保土地供应量与房地产用地量相匹配，公开招标制度，严格把控地价过高的城市。同时，要避免盲目开发房地产行业，以免积压过大，引起结构性过剩的泡沫现象，另外，相关部门要严格处置违规违法行为，尤其要严查非法圈地，擅自占地现象。对于已到开发年限但未实行开发的土地进行召回，避免资源浪费，全面整合市场动向，引领协调的市场风气；（4）合理引导资金走向，第一步是需要政府健全金融监管体系，强化监管力度，提升监管水平；第二步是掌控信用规模，不让信用状况脱离实质造成经济膨胀；第三步则是加强投资机构的管理，避免利率变动对资金流向造成麻烦；第四步，加强外资与外债的管理，尽量引进外资直接投资和长期借贷外债，从根本上解决投机资本的来源。

四、结论

综上所述，房地产泡沫的确会对我国经济带来巨大的影响，由此造成房地产金融市场的动荡，所以可以通过加强市场管理并实施有效的管理手段控制房地产金融市场的发展动向，从而让房地产行业回归正轨，让它能够发挥出自己真正的价值，为大众创造优质的居住环境，实现房屋的合理利用。

【参考文献】

[1]吴盼文，黄革，占云生.宏观审慎监测指标体系的构建——基于海南建省初期房地产/金融危机的视角[J].银行家，2016（12）：128-130.

[2]李志锋.基于金融资源视角的房地产金融理论框架研究[D].山西财经大学，2015.