王都

摘 要 近十余年来，随着我国工业化、城镇化快速推进，房地产业得到迅猛发展，为国家经济增长做出了重大的贡献。但房地产业过度“繁荣”会产生重大的负面效应，其“常态化”必然对经济发展造成不可逆转的伤害。本文通过分析房产泡沫形成的原因，梳理了房价、银行贷款、泡沫以及经济崩溃之间联系，并对政府调控行为进行解读，从而对关注于此的人们产生一定的启示。

关键词 房产 泡沫 货款 调控

一、房地产业过度“繁荣”的负面效应

百度百科对泡沫经济作出定义，指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。而泡沫经济是由大量投机活动作支撑，贪婪是其本质属性。对于房地产业，投机促使房地产业过度“繁荣”，结果造成了房价飙升，滋生泡沫，这就是所谓的房地产泡沫经济。

（一）房产泡沫的形成

住房作为一种商品，其价格本身应当由供需关系决定。[1]如同其他商品一样，消费者需求量大，价格自然上涨；而需求量小的时候，其价格自然走低。这时候就有人动起了歪脑筋，“投机者”出现了。他们购房并不是为了住，而是在房价低时买入，在房价高时抛售，从而赚取差价。这种“投机”行为产生的需求，我们称之为“虚假需求”，在这种供需关系作用下，房价上涨。

（二）房产价格的飙升

在开始少数的投机者的推动下，房价的持续上涨成为越来越多人们的心理预期。于是，怀着各种目的，人们一窝蜂地冲向楼盘、争先恐后地购买住房，其间也涌入了大量的投机者。因此，“虚假需求”量一路攀升，房地产泡沫则越吹越大，导致房价飙升。

二、银行贷款、泡沫与经济崩溃

接上所述，如果每位投机者和实际购房者都是用自己的钱来交易，在这种情况下，就不会出现“经济崩溃”的局面。即使房地产业由于投机的存在而产生了泡沫，但由于用于购房的“原始资本”是自己赚来的，那么泡沫必然是有限的，即便爆裂，对整体的影响也不大。[2]但事实上，很多人用于买房的钱不是自己的，而是通过银行贷款获得。这样，大规模房价下降的出现，就会导致严重的后果。

（一）泡沫与银行贷款

回溯房价不断上涨的时间，由于房价上涨的心里预期，实际住房需求者会急于购买，投机者会选择继续持有，而房地产商面对如此丰厚的利润急于扩建新房。每个人都需要钱，但是每个人的钱终究是有限的，于是三方都想到了银行贷款。实际住房需求者认为，房价越涨越高，现在从银行贷款买房一定比将来买房便宜；投机者认为，只要通过贷款投机所赚取的差额高于支付银行的利息，那么从银行贷款购房就是有利可图的；房地产商认为，开发新楼盘的获取的利润一定会远高于银行的贷款利率。其结果，就是所有人都疯狂跑向银行，以房子作为抵押，向银行贷款。而这些人因为贷款有了钱，需求就会进一步上升，导致房价继续上涨，推动房地产泡沫越做越大。

（二）泡沫与经济崩溃

投机者和开发商因为房地产的超高收益赚得盆满钵满，银行业、房地产行业收也是不断繁荣，GDP也是形势大好。但是，当人们把更多的钱用于购买住房，也就意味着在别的方面投入减少，对其他商品需求下降。而当银行把资金大幅注入房地产，使其及相关行业欣欣向荣，就会不断挤兑其他产业，引起发展缩水。而其他行业因为人们消费能力变小，利润不断下滑；既而行业为了生存，将不得不断削减开支、裁减雇员。这就引起了失业率的上升。人们失了业，收入下降，逐渐对于房产需求降低。

三、政府调控行为的策略和作用

日本早年的房地产泡沫破裂对我们有很大启迪。1990年，日本政府对于如此高的房价，决心加以限制，规定了用于买房的贷款，银行一律不许借出。投机者觉得房价到顶，选择了抛售，于是意料之中结局，房地产“硬着陆”。[3]这直接导致其房地产陷入了长达二十多年的倒退。我国政府在对房地产的调控方面做了大量工作，其政策更加趋于灵活明。除了在建筑用地等环节严格审批外，政府也出台了其他相关政策。比如，规定个人欠银行贷款不还者一律列入失信黑名单，在高档消费、出行等方面做了诸多限制，并从法律层面给予严重惩戒。这种挤压迫使购房人为信用破产买单，意味着房价下跌也要是还贷的。政府也在积极举措清理投机者，逐渐清理泡沫。比如规定房产限购、多房纳税、购房五年内变卖重税等。这使得购房人通过投机带来的利润越来越低，风险越来越大，逼迫投机者慢慢退出房市，引导房价良性下降。从长远看，按照国家意图，真正的购房者逐渐取代投机者，逐步使房产泡沫脱水，令房价回归自然水平，这个过程叫作“软着陆”。在此过程中，經济没有崩溃，房地产经济泡沫的逐渐破碎中，部分行业虽然受到一定冲击，但是影响是可控的，经济发展又回到了正常轨道。

四、结语

投机行为使房地产业产生了泡沫，又因银行贷款的刺激，泡沫进一步膨胀，这对国家实体经济是一种冲击和隐患。投机者认为泡沫已达到顶点时，房产抛售，房价断崖，导致泡沫突然破裂，房地产行业“硬着陆”，造成银行破产，经济发生随之崩溃。为了避免这种情况的发生，政府积极举措，对投机行为进行有效打击，并以增大“真实需求”来逐步替代“虚假需求”，引导房价理性下降，从而实现“软着陆”，使经济发展回归正常。

（作者单位为北京理工大学国际合作学院、犹他州立大学亨茨曼商学院）

参考文献

[1] 周易.中国房产价格的影响因素[D].浙江大学，2017.

[2] 荆慕妍.我国房地产泡沫及其防范研究[D].安徽财经大学，2017.

[3] 王菁华.日本泡沫经济形成机制研究——兼论对我国的警示意义[D].中国社会科学院研究生院硕士学位论文，2017.