摘 要：善意第三人是物权法中的一个重要概念，民事诉讼中的公平正义精神保护善意第三人的合法权益。在房地产交易中，第三方参与诉讼程序，在审判过程中需要确定的重要因素是目标的识别和归属。

关键词：善意第三人;财产权;依法登记;购买合同

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）11-0158-01

作者简介：甄瑶（1987-），女，汉族，黑龙江哈尔滨人，金融学研究生，深圳市益田集团股份有限公司投融资中心，总经理助理，研究方向：法务会计。

一、房地产交易中的善意第三人概述

房地产交易主要焦点在于被告是善意的第三人，还是与被告意串通。在解释这个问题之前，恶意合作的概念应澄清善意和善意第三方。恶意串通是指故意、非法串通、损害他人合法权益的行为，所谓善意第三人，是指受让人在不处分权利的情况下委托和占有的行为。如果让人真诚地获得了它，那么他就获得了所有权，原始权利持有人失去所有权。排他性是物权法的绝对权力，它决定着第三人的利益，当事人在实体实践中作用的改变在很大程度上威胁着我国社会主义经济市场的正常运行，破坏了物权保护的平衡。在法治社会下，第三人与买方的权益密切相关，由于另一方的存在，第三人对物的所有权存在争议。

在民法中，由于第三人的性质不同，一般将第三人分为善意第三人和恶意第三人，这也适用于有第三个人的房地产交易。在物权变动中，善意第三人的合法利益必须得到保护，这也体现了民法的精神和原则。行为人在进行民事诉讼时不知道或不应该知道他的行为缺乏法律依据，他认为他的行为是合法的，或者他的同行拥有合法的权利。如果知道第三人有恶意串通，那就是恶意的第三人，没有法律保护。房地产交易所指的第三人如果没有明文规定，则为诚实信用，我们将第三人定义为与受让人或第一买方的关系负有直接责任的人，这将排除大多数与转让人或第一买受人的一般法律关系，而不是直接法律关系。

二、案例分析

本案原告是陆某，被告是周某和费某。一间位于乌鲁木齐新城的房屋，由陆、周在婚姻期间进行房屋改造，面积63.52平方米。2001年6月7日，被告周某获得了房屋所有权证书。2003年11月3日，原告陆与周在民政局同意离婚后，被告周同意归还部分房屋所有权。离婚后，陆和周住在一起，到目前为止在这个房子里没有任何变更房屋所有权的登记。

2014年3月11日，周的儿子小周向被告费某作为担保人颁发了一份“证明”，上面写着：“周先生现在卖掉房子，因为他太老了，现在不能完工。”其子小周得到了父亲的完全认可。“家庭和孩子双方同意出售房屋，并在此证明，如果没有转让所有权，房屋应全部归还。“在被告实际检查了小周的房子时，被告周住在房子里，原告没有住在房子里，被告支付了2万元的首付。

2014年3月12日，小周与被告周某在乌鲁木齐房地产交易管理中心与被告费某签订了房地产转让合同，总价为36万元，被告周某签署了转让合同。同一天，被告费某通过工商银行机构向被告的一个账户支付了28000元现金，2014年3月13日，乌鲁木齐住房物业管理中心将被告费登记了业主。

原告陆某诉说，周和其离婚后，房子属于她，因为周无处可住，同意他住在这间房里，不办理所有权转让。周晓洲和儿子小周恶意串通，把房子卖给被告费某，损害了自己的合法权益，要求被告周费签字，证明转让合同无效。

三、善意取得制度对善意取得人的有效保护

买货物的一方很难知道对方是否拥有或核实货物的所有权。而且在信息时代，要求各方核实每个交易对象的权利是不现实的。如果受让人知道转让人无权拥有属性，则在事务完成后，事务无效，使真正的第三方返回的财产无效。交易的完成不仅推翻了这种已经形成的关系，也使交易中心的当事人怀疑交易双方之间的交易。为了逃避法律这些不安全的地方，他们干涉善意系统。我国现行“民法通则”虽尚未颁布，但确认了善意取得制度。在我国的司法实践中，善意收购人可以取得财产购买和转让的所有权。因为房地产需要注册才能证明他们的权利登记具有公示、公信的功能，业主须持有产权证及物业证书，在谈判期间可出示产权证以交易方式证明他们是业主，并有权出售不动产。即使在那个时候，不迟于转让登记的时间，买家也不知道动产所有人是否在房子里。因此，一般说来，既没有善意取得制度，也有保护合法权益的制度。然而，在现实生活中，有时配偶双方只以丈夫或妻子的名义或以财产投机者的名义登记，以名义登记的自有房屋不同的人等。因此，房地产证书或登记记录可能与实际权利不符。此外，我们的法律也承认，在某些情况下，财产所有权，也可以允许所有权人在未经登记的情况下取得财产。因此，草案第4条规定，应公布物权。不动产在登记册中是不動产的所有人，动产是动产的持有人，除非有相反的证据。法律规定了物权未经登记取得的，应当按照规定办理。

总之，房地产所有权证明就是权利人享有房地产产权的证明。所有记录在房地产产权证中的项目都与房地产登记簿中记载的项目，记录不一致的，以不动产登记簿为准。因此，当物权记录在房地产产权证或不动产中时，登记与实际权利不一致，受让方只能确定房地产交易。

[ 参 考 文 献 ]

[1]张凌瑄.房产交易法律中的运用研究[J/OL].中国商论，2018，28：084.

[2]郑媚丹.基于房产交易法律管理分析——以重庆市LY酒店为例[J].湖南导报，2015（04）：73+75.