摘 要：房屋租赁行业与人们的生活密切相关，但也是纠纷不断，矛盾频发的行业，租赁合同中关于物业费的争议也是针锋相对。本文立足于实际案例，将从合同相对性，获利，费用三方面进行阐述租赁合同解除后，已缴纳的物业费是否退还的问题。

关键词：合同解除;违约责任;利益取得;物业管理法律关系

中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）11-0260-01

作者简介：张晔，女，中国政法大学，硕士论文，民商法专业。

案例：2018年8月17日，王先生把自己的一套房屋出租给了某房屋中介公司，由中介公司以自己的名义对外出，合同的租赁期限为三年，同时为其预留四个月的免租期，第一年度两个月，其余每年度一个月，房屋租金由中介公司按季度预。次日，王先生收到了一个月的租金，作为第一季度的房屋租金。2018年11月16日，中介公司预支付了第二个季度的租金。但2019年1月17日，中介公司电话通知王先生，告知他中介公司要提前解除租赁合同，通知王先生司办理房屋交接手续。王先生与中介公司进行面谈后，被告知租赁合同解除，以剩余一个月的租金作为违约金赔付王先生，但要求王先生退还已经缴纳的剩余7个月的物业费。

经核实，物业公司规定，小区的住宅用户于每年十月份缴纳当年的物业服务费用。租赁双方签订的合同中约定，由承租人负责承担该房屋租赁期间的物业费用，但合同提前解除后，出租人是否退还承租人剩余物业费，并未作出约定。

随着城市化的发展，多层建筑和住宅小区的出现使得物业管理成为必要，物业管理法律关系由此衍生，国务院颁布的《物业管理条例》也明确了“物业服务费”这一法律概念。在当前的租赁市场中，物业费的承担在租赁合同签订之初就会做出明确约定，但是物业费缴纳时一般都会是以年度来计算，因而出现了如果房屋租赁合同提前解除，物业费是否退还的问题。《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因为无法达成补充协议，也没有既定的交易习惯可供参考，双方各抒己见，争论不休。

一种观点认为：本着“谁受益谁负责”的原则，因为承租人不再承租房屋，租赁期间已经结束，由出租人实际占有了房屋，同时享受了物业服务，物业费的受益人为出租人，故应当退还。且其余七个月的物业费属于预交款项，物业管理合同处在尚未履行阶段，依据《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，应当返还。

另一观点认为：承租人租赁房屋的目的是为了对外转租获得收益，其将房屋出租时一般会将物业费摊派给次承租人，承租人实际并无损失，而且承租人缴纳的物业费是其租赁房屋使用的附属条件，既得利益的归属人应为承租人。且承租人违反合同约定，提前解除合同，也对出租人的利益产生了损害，符合《合同法》第107条规定的情形，应当承担责任。

笔者同意第二种观点，认为物业费可以不退还。理由如下：

1.依据合同相对性的原则，由于合同关系是特定主体之间的法律关系，只能由合同双方当事人相互提出请求、享有权利和承担义务。承租人与物业公司之间存在物业管理法律关系，物业管理法律关系指物业管理活动中业主、使用人、开发商、物业服务企业、其他专业服务机构由一系列合同规约而发生的民事法律关系①。承租人为非业主使用人，即实际使用物业的人，具有独立存在的地位，其权利和义务不仅来源于与业主签订的租赁合同约定也出自法律法规的规定，《物业管理条例》第47条就明确了其地位。承租人通过缴纳物业费，享受物业公司提供的物业服务，合同效果并不及于第三人，因而承租人应与物业公司协商退费的问题。其次，违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人②。本案中，承租人因中途违约致使合同不能继续履行，需承担违约责任，其违约的后果亦应由其自负，不能将违约后果转嫁给出租人。

2.在本案中，虽然剩余的物业费是出租人一个实质上的获利，但是这个获利是建立在承租人违约解除合同的基础之上的，如果承租人不存在先期的违约行为，这个获利并不会产生。且基于合同约定，出租人在第一季度让与承租人两个月的利益，是为了保证剩余利益的取得，但承租人提前解除合同，致使合同目的落空，出租人的实际利益与预期利益都受到了损害，承租人的行为符合《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，故租赁合同解除后，物业费应作为对出租人利益损失的另类赔偿，不予退还。

3.从另一方面看，承租人為获取收益而租赁房屋，物业费是从属于租赁行为而产生的费用，属于承租人用于获得营业目的而产生的合理支出。因从事经济活动所导致的费用的流失，应计入承租人自身的当期损益中，不能认定为是出租人的获利而要求退还。

在司法实践中，因违约行为造成的纠纷不胜枚举，仅依《合同法》第61条并不能完整的消除和解决矛盾。而随着社会的发展，越来越多的新型法律关系随之出现，现存的法律法规并不能合理有效的解决争议，因此笔者倡议国家立法机关、司法机关等职能部门能够更加注重社会实践，出台相应的法律支持，解决矛盾争议，促进社会和谐、交易稳定。

[ 注 释 ]

①符启林.房地产法[M].法律出版社，2009.

②郑炜.浅议合同相对性原则[EB/OL].中国法院网，2008-11-24.