李翔坤

相邻权关系是日常生活中普通存在的民事关系，如不正确处理，必将影响人们的生产和生活，甚至引发冲突和伤害，影响社会稳定与和谐。但《民法通则》第八十三条及相关司法解释对相邻权规定又过于原则，《中华人民共和国物权法》对相邻权的诉讼时效问题也未作出明确规定，给相邻权纠纷的审理带来法律适用的困难。

一、相邻权理论争点及界定

邻近关系是指两个或多个相邻房地产所有者或居住者（用户）之间的关系，他们为自己或拥有的房地产行使所有权或占有权（使用权）。在促进和接受限制之间应该存在权利和义务的关系。实质上，相邻关系是行使其权利的相邻不动产的所有者或拥有者的延伸或限制。

（一）“相邻”范围的理解与界定

一种观点认为“相邻”是指两个或多个房地产“直接相邻”或“直接相连”;另一种观点是“邻近”应理解为“相邻”和“附近”。“附近”的含义不仅意味着房地产彼此相邻，而且还表明不动产权的行使涉及一系列相互接近。作者持有第二种观点。作者认为，应从广义上理解“相邻”。所谓“邻近”是指土地的相邻位置，包括连通房屋，土地和其他房地产，以及类似的房屋，土地和其他房地产。也就是说，“相邻”意味着只要合理使用不动产需要另一个人的不动产，或者该人的不动产的使用影响房地产使用的整个辐射区域和空间。其他人，可以认为是“相邻的”。在房地产使用过程中，或由于毗邻，接近或中等，任何不动产的使用可被视为相邻，但不是无限制的。任意扩大“相邻”范围。

（二）相邻权调整的主体范围的确定

对于相邻权调整的主体范围，亦即何种不动产权利人享有相邻权的问题，《民法通则》未作明确规定。一种观点认为，相邻权调整的主体范围主要是不动产所有人和使用人，即适用物权的不动产所有人或使用人之间，但对非物权的不动产使用人间不能适用;另一种观点认为，相邻权调整范围不仅包括物权不动产所有人或使用人之间，也包括非物权的不动产使用人之间。笔者持第二种观点。

（三）相邻权“契约”的效力问题

一种观点认为，相邻权是一种法定权利，一般不能以合同的形式改变或排除; 另一种观点认为，可以以“合同”的形式改变和排除相邻权。作者持有第二种观点。提交人认为，邻国作为合法权利的权利并不意味着将当事人排除在外。当事人仍可以依据“合同自由”原则，以债权的安排或者以合同的形式约定行使权利。 如何行使等，但协议不得涉及他人的利益和公共利益，不得与相邻权的合法性相抵触。

二、相邻权纠纷实务难点及认定

（一）相邻权与地役权的界定

地役权是指土地所有者，土地使用权人，农村土地承包人和房主为了方便自己的土地而使用他人土地的权利，是提高自己土地使用价值的一种方式。管理他人土地的其他财产。通过使用他人土地而促进的土地是服务地点，用于方便他人土地的土地是服务地。地役权具有從属和不可分割的特征，而相邻权是合法的。虽然两者都旨在充分发挥相邻或相邻的不动产的经济利益以及房地产的密切使用，但这两者是两种不可替代或包含的不同产权制度。但是，“民法通则”只规定了邻居的权利，并没有规定地役权。在试验实践中很容易混淆两者之间的界限。作者认为应从以下几个方面进行界定：①定义原因。这是两者之间最本质的区别。邻国的权利由法律直接规定。这是一项根据不动产权利发生的合法权利。它立即对第三人有效，并且在没有注册的情况下当然有效。地役权主要基于获得法律行为通常是商定的权利。双方可以前往登记机关进行登记，未经登记，不得与真正的第三方作斗争。也可以出于遗嘱，继承或及时性等原因获得地役权。②区别于调整范围。邻近权利的调整限度较小，当事人同意超出相邻关系限制的权利的地役权，以及土地所有权或使用权的限制和扩大程度更大。③区别存在条件。相邻权的存在权是指权利主体的不动产必须相互毗邻，适用于相邻的土地和邻近的房屋;地役权只发生在土地所有者或使用者之间，只适用于邻近的土地关系，但不受土地的影响。④权利的持续时间与是否支付的差额。地役权的期限可由双方协商。赔偿是否是由于地役权的设定和当事人的同意所致;而邻近权利的期限是法定的，通常是无偿的。⑤区分独立的权利类型。相邻权不是独立的民事权利，也不是一种独立的财产权利。它们属于房地产所有权或使用权的扩张和限制，而地役权与房地产的所有权或使用无关。公民权利是一种独立的用益权。⑥是否有必要登记差异。作为法律的直接规定，相邻权利的设立和对第三方的反对可以在没有单独登记的情况下进行，而地役权取决于其使用权的性质，其设立及其对抗第三方的效力。信仰，注册应该是必要的。⑦从救济索赔的角度定义。相邻权利受到侵害后，损害赔偿诉讼不能直接在相邻关系的基础上提起，但应当提起行使所有权的诉讼。如果地役权受损，受害人可直接提出地役权损坏请求、诉讼。

（二）违法建筑物相邻权的救济与保护

（1）逾界建筑相邻权的处理。所谓逾界建筑是指建筑物所有人超过准建土地使用范围或者超越规划许可高、长、宽限度的建筑。在审判实务中，对逾界建筑的逾界部分是否一律判决拆除，笔者认为，应区别不同情况而定。对于逾界范围不大、受害人又没有及时向有关部门提出制止的，可以参照德国、瑞士等国家“邻居应有相应的容忍义务”原则，一般可不判决拆除，以免影响建筑物整体性和安全性，可参照《德国民法典》第917条第二款：“对于必需通道所经的邻地所有人应以金钱、定期金作为赔偿”，采用支付赔偿金的方式处理。

（2）违法建筑相邻权的处理。非法建筑是指在没有土地使用许可证和建筑规划许可证的情况下建造业主。对于违法建筑，法院受理案件后，应当暂停诉讼，并向行政管理部门提出“拆除违法建筑物”的司法提案，并在行政机关办理后恢复民事诉讼。对于那些只有不完整审批程序的人，可能会被要求在限期内重新签发。如果按时重新签发，实体可以参考对边界建筑物的邻近权利的处理。如果行政部门没有重新提交，如果是原告，则应当裁定该诉讼被驳回，如果是被告，则应当视为非法建筑。

（3）相邻权诉讼时效问题。“民法通则”仅在第141条规定了相邻权的诉讼时效：“法律依法规定了诉讼时效。”“中华人民共和国物权法”并未对相邻权的隶属关系作出任何限制。明确规定，对于邻近权利争端的诉讼时效的适用是否适用于审判实践，有不同的理解。一种观点认为，相邻权的关系是与某种事实关系或法律关系一致的权利。诉讼时效;另一种观点认为，邻居权是一项规定，即应适用索赔权。提交人认为，应通过不同的主张来区分相邻权利关系的诉讼时效。考虑到行使相邻权与秩序，效率，公平和安全价值之间的关系，应当对恢复原状和损害赔偿要求适用诉讼时效，并且不应适用诉讼时效。停止侵权，消除障碍，消除危险主张权利。由于侵权事实始终处于持续存在状态，因此危险的存在是一种可能造成严重损害并对邻国权利人的人身安全构成潜在威胁的状态。法律追求安全价值而不是秩序，效率和公平。如果适用于诉讼时效，这三个价值观的要求将不利于社会稳定，难以表现出对人类的法律关怀。