文／严荣

在“租购并举”的住房制度中，培育和发展住房租赁市场是应有之义，这已在理论界和政策实践中取得了基本共识。但是，应该清醒地认识到，有关中国住房租赁市场发展的总体研究还较为薄弱，在诸如建立一个什么样的住房租赁市场、怎样建设住房租赁市场等重大问题上，亟需推进相关研究。为深化对中国住房租赁市场发展的认识，回顾和梳理近70年来的发展历程，针对当前较为突出的“三元困境”（成本、安全与包容难以兼得）问题，提出应重点发展成本型租赁住房。

一、中国住房租赁市场发展历程

回顾我国住房制度的发展与改革历程，大致可将1949年以来住房租赁市场的发展分为四个阶段。

（一）第一阶段：住房福利分配时代的公房租用（20世纪80年代初以前）。新中国成立后，我国在城镇逐步形成了住房福利分配制度。这种制度的主要特征是：单一产权、低租金、高补贴、福利分配、实物分配。在当时的城镇中，国家机关的工作人员和企事业单位的职工所住房屋均属于全民所有或集体所有，其产权形式是单一的公有制。中华人民共和国成立初期曾经制定以租养房的租金政策。11948年房屋租金按照折旧、维修、管理三项费用计算，一般每平方米月租金0.25元左右，占职工家庭收入的6%-10%。到20世纪50年代中期，在片面强调福利制的影响下，各地住房租金逐步降低。50年代末期，住公房的职工平均每户负担房租2.1元，平均占家庭收入的2.4%，占本人工资的3.2%。国家收回的租金一般只达到应收租金的1/3到1/2左右。……