文/沈豪

住宅租金具有经济与社会双重性质，既反映房地产市场的供求关系，又反映居民的住房需求满足情况和解决方式。随着一、二线城市住房市场的供需矛盾日益尖锐，住宅租赁开始在居民日常生活中扮演重要的角色。根据2015年全国1%人口抽样调查，我国城镇居民家庭中租房居住的家庭占比16.1%。世界发达国家譬如美国、日本，其租赁人口超过30%。根据发达国家的经验，我国的住房租赁市场还有巨大的潜力尚未挖掘。我国幅员辽阔，但公共资源分布存在着明显的空间非均衡特征。一、二线城市在公共资源分布上占有较大优势，因而吸引大量人口流入，造成了住房需求与城市有限的住房供给能力之间的巨大矛盾。住房租赁无疑是解决这一问题的有效措施。从现实的人口流动出发，租赁行为主要发生在一、二线城市。发展租赁市场对于一、二线城市而言更为重要，研究一、二线城市的住宅租赁也更有意义。截至2017年年底，南京市城镇常住人口已达658万人，其中租赁人口达到189万人。南京市有着广大的住房租赁市场，且南京市政府对租赁市场非常关注，出台了一系列发展租赁市场的政策，如2017年发布的《南京市住房租赁试点工作方案》等。作为一、二线城市中的代表城市及加快发展住房租赁市场的试点城市，南京市的租赁市场具有典型性和代表性。以南京市租赁市场为样本进行研究，能够管中窥豹地了解我国一、二线城市的租赁市场情况和其背后的价格机制。……