近年来，上虞区高度重视“三农”工作。为深入了解当前农房激活项目开展现状，上虞调查队对农房激活开发情况进行了调研，结果显示该激活项目有效促进了本地产业发展和农民增收，但仍存在规模化经营难度大、产业模式相对单一、公共服务供给偏弱等短板，并尝试提出精准推动闲置农房项目激活“五大文章”，以期为有关部门实施下阶段举措提供意见参考。

近年来，绍兴市上虞区高度重视“三农”工作，先后实施美丽乡村升级版、农村基础设施提升等项目，同时以闲置农房激活为重要突破口之一，全力促进美丽乡村向美丽经济转型。为深入了解当前农房激活项目开展现状，上虞调查队通过部门座谈、实地走访、问卷调查等方式对农房激活开发情况进行了调研，以期为有关部门实施下阶段举措提供意见参考。

闲置农房激活项目开展现状

2018年至今，上虞区闲置农房激活项目从前期的试点摸索到目前的深入实施阶段，过程中涌现出诸多特色及亮点，取得了实实在在的阶段性成效。

（一）政策、资金保障到位

在政策及金融保障方面，上虞区出台多个专项文件吸引社会资本和工商企业投资农村，支持人才到农村创业发展，对利用重点地区闲置农房建立休闲、养老、运动、创作基地等，在租赁费用上进行补助，并积极鼓励金融机构参与闲置农房激活项目，截至2018年末，银行已累计发放贷款2500 万元。同时，上虞区财政每年划拨一千万元专项经费用于激励民宿农家乐等项目引进以及行政村推广闲置农房激活。此外，有关部门注重树立先进典型，鼓励引导农户和村委参与农房盘活，对建立统一管理制度，签约鉴证户数在10 户及以上，激活业态种类3 类以上的行政村进行表彰奖励，从而进一步提高了基层参与项目的积极性。

（二）运作方式灵活创新

为顺应市场化需求，上虞采用“产权交易公司+农宅经营服务站+农户”的新型运作模式开展农房激活。产权交易管理公司专门设立了“乡路网Country road”这一闲置农房租赁网站，采用“产权淘宝”模式，实行标签化展示；经实名注册和登录，系统审核通过后即可自主发布信息和线上交易，并支持支付宝和微信等支付方式，实现全流程网上操作。同时，为缓解闲置农房老破旧、开发难等困境，出台了全省首创的灵活改建政策：允许对合法农房拆后重建、改建和局部移位，农房承租者在征得所有者书面同意后也可以实施改建；鼓励乡镇、村对农村合法闲置农房进行统一规划、连片改造。此外，明确承租人在租赁期内拥有宅基地及房屋租赁使用权，有效期最长20年，且凭租赁使用权证可用于抵押融资,以解决承租人在房屋装修和经营过程中的资金困难问题。

（三）激活项目进展顺利

调研显示，现阶段上虞农村闲置土地、闲置农房（宅基地）激活势头良好，已成为美丽乡村转化为美丽经济的直接通道和全区农业农村创新创业发展的新引擎，成为促进村级集体经济发展和农民增收的重要平台。截至2019年7月，上虞区通过农宅经营服务站启动闲置农房激活项目51 个，分布在14 个乡镇街道。建设项目盘活农房共333 间，盘活房屋农地面积约58 万平方米，经营类型包括民宿、度假酒店、农家乐、农产品生产、服装加工等。数据显示，截至目前登记在册的26 个规模项目投资金额近17.5 亿元，每年增加农户收入122 万元，增加村集体收入64万元，培育农创客258 人，带动农户就业187 人。

分析这些激活项目可以发现以下特点：一是集体用房更受投资方青睐，由于占地面积大、分布集中、合同稳定性等优势，69%的激活农房性质为集体农房，19% 为个人房屋，12%包含多种性质；二是激活项目蓄势待发，超半数项目处于酝酿准备阶段，38%的项目处在待招商阶段，8%的项目处于规划阶段，12% 的房屋处于建设状态；三是经营业态以民宿为主，26个规模项目中超四成为民宿，另有养生养老项目4 个，文创项目3个，乡旅项目3 个，来料加工项目2个，后勤服务项目3 个。

（四）试点项目成效显著

上虞目前建成闲置农房激活试点优质项目2 个，由区供销总社、区交通集团公司2 家国有企业分别在丁宅乡上宅村芋艿湾、下管镇管梁村启动。

从走访中得知，下管镇管梁村的闲置农房激活项目租期为15年，规划改造激活9 户农房及1 处集体用房共3000 平方米，规划建设集住宿、餐饮、娱乐等一体的综合性民宿项目。一期工程设民宿客房8 间，投资额约300 万元，目前已正式对外开放营业，并拉动农户直接收益43 万元，村集体经济增收40 万元，同时为服务项目建设成立了村嫂服务队一支，吸收当地村民务工人员10 名及当地管理人员1 名；目前，该村二期工程开始建设，涉及集体用房一处及农户8户，总投资额约600 万元。结合前期经验，二期工程对房屋外立面、周边绿化景观、夜间亮化等方面进行了重点设计，进一步考虑到将项目开发与村容村貌相融合。管梁村民宿项目的试点成功，充分体现了盘活闲置农房能让土地利用效率得以提升，让农村房屋的价值得以显现，让富余的劳动力能够就业，从而推动产业发展、农民增收，是新时代推动乡村振兴的有效抓手。

图1 闲置农房激活项目经营业态分布

（五）基层参与反响积极

为深入了解闲置农房激活项目所在村开展情况以及项目参与者最直观的看法，调研组对岭南乡东澄村开展了重点走访及调研。凭借毗邻覆卮山的地理优势，东澄村吸引了不少外来投资商动工改建老百姓破旧的农房，目前每年为农户带来直接收益70 多万元，村集体经济增收20 万元。在政府及开发商共同投资下，村内各项配套设施日益建设及改善，现有生态公厕10 个，生态停车场6 个，登山游步道13500 米，自行车绿道21 公里，四季仙果采摘基地4 个。发展美丽经济，不仅让村民们共享了发展的红利，也将村庄建设得更好。

此外，调研组还抽选了参与激活项目所在村中且家有闲置房屋的40 位村民开展了问卷调查。结果显示，农户对闲置农房激活反响积极，项目开发存在较大挖掘空间：一是项目知晓度高、参与度良好。问及激活项目，全部问卷调查对象均表示听说过闲置房屋或者宅基地可以出租流转，对闲置农房激活计划有一定了解，其中63.3%的受访对象的闲置房屋（宅基地）已挂牌或已出租。较高的知晓度参与度主要得益于基层力量的参与发动，57.9%的项目参与者房屋流转由村委会引领，36.8%的流转由租赁对象自行联系，5.3% 的村民表示是被同村乡邻带动参与。二是农户收入提高、人居环境改善。村里的闲置农房入市流转后，取得了明显的经济效益和社会效益。数据显示，已经挂牌或出租的房屋单栋年均租金在6200 元左右，最高为12000 元，最低为3200元，租金价位主要受房屋面积、地理位置影响。问及“您村里开始发展闲置农房租赁后有何变化”，村民反映最多的前三项依次是“道路修缮拓宽、交通更便利”“卫生环境明显改善”以及“村民收入提高”，分 别 占 比90.0%、70.0% 和63.3%。三是项目开发仍有较大潜在空间。针对家有空房但没有挂牌出租的农户，当被问及“当前房屋没有流转，哪个因素是您最为担心的”，反映最多的是“出租的安全性稳定性”和“房屋难以管理”这两项。部分农户存在祖传房舍不舍得拆建的想法或不愿意承担租赁责任的心理，对闲置房屋出租仍处于摇摆观望状态，存在较大挖掘空间。

项目存在“五大短板”

（一）规模化经营难度大

土地、人员、资金、设备等各生产要素要实现最优组合和有效运行，必须实现产业化的规模经营，从而取得最佳经济效益。但目前存在开发商长期租赁的意愿与现阶段农村宅基地租期限制这一矛盾，即投资开发方倾向于签订长久稳定的租赁合同，以便长期经营从而实现投资回报，根据政策规定，村集体产权房屋租期最长不超过5年，租期可达20年的流转农房呈现“插花式”难以统一规划。同时，调研中部分农房激活项目经营者反映，虽然相关政策文件已相继出台，但由于多头管理、层层审批，实际落地较为困难，项目业主难以真正享受到补贴，减轻建设初期的资金压力。这些矛盾不利于承租人长期投资稳定经营，对规模化经营、形成产业集群造成阻碍。

（二）产业模式相对单一

调研结果显示，农村闲置农房激活类型以乡村民宿和餐饮娱乐为主，其他如农村电商、文化创意等类型占比均不足20%。相关部门仅就盘活闲置农房单方面出台政策，对其他大量闲置农村资源没有针对性足、操作性强的顶层设计。此外，民宿不断扩张的趋势，给从业者带来较大竞争压力。市场调研发现，批量开发的民宿具有风格样式雷同，存在同质化问题，由于前期投入大，住宿价格与城市酒店产业相比偏高，个别收费甚至高于品牌酒店。市场定位不清、特色不明显、缺乏故事性、遗失乡村性，难以留住游客实现可持续运营。

表1 民宿与酒店双人房报价对比情况（2019年）

（三）劳动力人才短缺

调研中岭南乡泰岳村村长表示，现在长期在农村居住和参与农业生产的人员老龄化严重，基本以50 后、60 后为主，大部分青壮年选择外出务工。随着农村剩余劳动力越来越少，农村基层组织管理人才青黄不接，有些村“两委”后继乏人，使得包括闲置农房激活在内的政策项目难以落实。经调查，农村劳动力人才队伍体系不健全的问题，也贯穿在农房激活后项目的经营管理过程中。部分经营项目用工时节在本村招不满人，需要从外地调剂劳动力，部分建设项目缺乏愿意扎根农村的管理团队和技术指导，需要投入高薪聘请吸引人才。

（四）公共服务供给偏弱

农村地区基础配套设施欠缺，导致农房激活后项目经营面临挑战。岭南乡某民宿经营者反映，当前游客多选择自驾游，农村无足量配套的停车场和卫生间，每到经营旺季，停车难、如厕难问题突出。大部分农村垃圾与生活污水处理、电力通讯等公共服务开发不完善，个别偏远山村的自然风景引人入胜，山珍野味资源丰富，但水电供应、交通运输等还处于基础保障性阶段，导致生态旅游、农副产品生产加工等产业开发困难，“绿水青山”转化为“金山银山”的道路受阻。

（五）宣传推介效果受限

宣传推介不足主要体现在对内、对外两方面：对农户的思想动员不深入，对投资开发方的宣传力度不够。调研中为数不少的受访者房屋未办理不动产登记证，反映出部分村农村宅基地和农房确权工作进展滞后。一些农户主动申领积极性不高，导致产权不明确的农房无法进行融资抵押担保。同时部分农户存在祖宅情结，尽管房屋流转能带来经济收益，仍然选择将老宅闭门空关。对于农房投资开发主体而言，由于上虞农房激活项目落地时间不长，地区辐射力有限，使本地闲置农房资源的对外知名度、吸引力不足，外来资本投资热情不高，区外游客消费兴趣不大，难以与德清莫干山的“洋家乐”等地匹敌。

精准推动闲置农房激活的建议

（一）突出区域特色，激活传统产业

针对开发项目同质化、零散化问题，必须加强引导，因地制宜，突出区域特色。要积极探索乡村文化创意产业，最大限度开发利用民俗文化资源，将其提升成为“一村一品、一村一韵”的特色亮点，利用好东山雅聚、春晖白马、梁祝爱情等故事，催生展览、康养、实训、健身等新兴产业。同时发挥本土优势，最大限度挖掘传统产业潜力，增强发展动能。对崧厦伞业、东关酒业、虞南果业等传统产业提档升级，发展农产品深加工，提高农民就业质量和农产品附加值，拉长产业链，从而建立长久稳定的多元化增收机制。

（二）调动乡愁情节，激活乡贤资本

农房盘活及经营管理过程中需要大量的资金和人才，对此建议充分利用好乡贤资本。建议有关部门创造条件，创新机制，加强对乡贤感情联络，激发乡贤恋乡情结和故土尊荣感，引导在外虞籍乡贤达人返乡创业投资，做到情系家乡、投资家乡。加快乡村精英回归，尤其是鼓励年轻人返乡创业，争当“农小二”，用好他们的乡愁情节来激活农村闲置资源，促成意向项目及早落地。注重实施老房新生计划，在发展产业的同时避免大拆大建，着重保护和利用有地方特色的乡愁，不断提升居民的文化认同感和自豪感。

（三）加强设施配套，激活部门联动

农村基础设施建设是改善民生的重要举措，也是当前新农村建设的迫切需求。各级政府应利用好开发闲置农房的契机，发挥市场配置资源的作用，借助工商资本上山下乡，把农房、土地、劳动力、技术、文化等资源融入到美丽乡村打造全过程，实现美村、兴业、增收互动互促。按照统一规划，分步骤、有重点地抓好乡村环境整治和基础设施建设，加快水电设施、排污纳管、内外交通、污水处理、路灯亮化等基础设施改造和旅游服务设施建设，完善道路交通指引系统，努力改善农村生产生活环境，切实保障农村居民发展的愿望得以实现。建议各部门加强协同，整合对农房激活项目的优惠政策和资金支持，形成支持合力，如加大专项资金投入，将机关疗休养与农房激活项目进行对接，减免水电费等，实现利益联结创收增收。

（四）探索灵活模式，激活多元市场

探索不同层次不同用途的农房盘活模式，如根据租住时间长短，开发养老长租、打工年租、过节短租等方面的农房盘活模式。此外在民宿较为火热的竞争中，建议针对消费能力不同的目标人群开发高中低档民宿，大力支持大众化产品开发，保证顾客住宿消费安全、卫生、便利、舒适。近年来乡村互动体验型旅游发展迅猛，农房盘活项目可以此为契机，以满足顾客需求为导向，全面开发服务项目，集聚人气激活广阔市场，如为大城市工作的精英提供乡村清静生活，为寻找灵感的艺术家提供自然生态之美。同时建议针对不同地区、不同季节采取差异化营销措施，实现淡旺时段协调发展。

（五）打造宣传典型，激活信息渠道

岭南覆卮山居、下管管梁民宿等闲置农房激活项目取得成功后，有关部门应以典型案例为样板加大宣传，提高农民认识，加快推进宅基地确权，向各村各户普及闲置农房激活带来的好处，从而提升基层对项目的认可度和参与积极性。借助上虞采摘体验为特色的四季仙果之旅火热、覆卮山成功创建4A 景区等东风，加大对区内和区外“两个市场”的开发，实施好“融杭联甬接沪”战略，充分利用“乡路网”“上虞三农公众号”和新闻媒体等平台的作用，组织引导鼓励集体个人在微博、微信及旅游应用程序上进行信息传播共享，吸引更多城市工作生活的居民到乡村住宿游览、体验生活，助推乡村振兴之路走得更顺畅。