李朝晖

摘 要：房地产经济在国民经济发展中具有重要地位，与其他经济部门密切相关。房地产泡沫有其自身客观条件，与其他经济泡沫一样具有积极意义，但也可能带来对当地经济的影响甚至引发经济、金融危机。任何负责任的政府都想抑制过热的房地产市场，但泡沫本身的特点使其措施也有自身的缺陷，如果不能妥善处理价格泡沫，可能会导致经济崩溃和政治上的动荡。

关键词：日本房地产泡沫 中国经济 SADF GSADF

20世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭导致了迄今为止世界上最大和最深的房地产危机。中国和日本也有这样的现象：资金流入房地产市场，由于货币政策失去，价格迅速上涨，但不同的是，两国的发展处于不同的阶段，人口老龄化和城市化率是也不同。中国人会重复日本的错误，还是中国的地产泡沫可以通过各种政策来消化掉，这是学者们一直在争论的问题所在。因此，本文通过分析日本房地产崩盘的故事，来引发对未来中国房地产业的启示。

首先，我们需要定义泡沫期。基于此，我们可以先确定膨胀的房价和泡沫期。由于理性预期模型解决方案存在不确定性，所以可能会出现合理的房价泡沫。代理商今天准备支付的房价取决于未来某个时期的预期房价，但一般而言，不能排除房价可能系统地偏离其基本价值的可能性。即使风险中性代理人是完全理性的，实际房价也可能包含泡沫因素，因此房价与其基本价值之间可能存在差异。由此产生的房地产泡沫会有一个向上扩大趋势促使房价上涨，然后突然崩溃。

根据国家统计局（NBS）的定义，房地产价格指数反映了一定时期的商品房销售价格的变化程度和趋势，并且是通过上升和下降的百分比形式价格反映出来，因此在本篇文章中我们使用房地产价格指数来研究泡沫经济。我们使用了1993年至2015年东京房地产价格指数的月度数据来检验日本房地产市场的泡沫（数据来源是日本房地产研究所）。基期为1993年6月至2015年8月，每月观察数为267次。这是由日本政府选出、日本房地产市场最具代表性的城市。东京是日本的首都，东京拥有1300万人口东京是日本的政治和文化中心，同时它也是日本的陆，海，空交通蓬勃发展的大都市区，由于日本的主要公司都集中在这里，这就使得它形成了日本着名的工业区，包括Kanagama和Chiba地区。其主要产业包括钢铁，造船，机械制造，化学工业，电子，皮革，电气和纤维，石油，出版和精密儀器等，东京的金融业和业务发达，内部和外部业务活动都很频繁。

继而，我们使用SADF和GSADF方法来检验时间价格序列，样本来自于1993年6月至2015年8月的267个房地产价格指数月度数据。根据 Phillips（2012）确定的最小有效窗口，我们选择。

通过图中的比较，我们发现价格有3个泡沫区间，1997年9月到1998年2月为第一个泡沫区间，2007年4月开始的第二个泡沫并与2008年1月破裂。第三个泡沫开始于2015年2月，在同年6月消失。

SADF测试涵盖了数据更多的子样本，并具有更大的灵活性窗口。我们在1997年—2015年间找到泡沫的起止时间段，东京的泡沫数量是三个。主要原因要归因于亚洲经济的动荡。1997年6月，亚洲发生金融危机，发展危机过程非常复杂。1997年7月2日，亚洲金融危机横扫泰国，泰铢贬值。1997年11月中旬，韩国也爆发了东亚金融危机，17日，韩元兑美元跌至创纪录的1008：1。21日，韩国政府不得不向国际货币基金寻求帮助，暂时控制危机。但截至12月13日，韩元兑美元也跌至1737.60：1。韩国危机袭击了日本的金融业，1997年下半年，一系列银行和证券公司被日本银行控制。然后，东南亚金融风暴演变为亚洲金融危机。东南亚和东亚的金融危机严重影响了日本经济，使得东亚和南亚经济体的生产体系遭到破坏。日本在东亚和韩国的投资的十亿美元的贷款一直无法收回，这些坏账帐使日本金融业遭受了霜冻。

鉴于中日两国经济的相似性，以及日本泡沫经济带来的巨大危机使得日本经济失去十年的巨大成果，我们应该借鉴日本房地产泡沫时代的教训，规范中国的房地产对策，防止房地产泡沫带来的金融风险。房地产开发过程中，要求地产行业能够进一步了解金融机构的政策，避免在泡沫开始时采取了不正确的应对措施，进一步导致产生更大的地产泡沫。