摘 要：房地产市场与金融市场存在紧密联系，房地产市场的繁荣发展离不开金融市场的大力支持。本文分析了房地产市场影响宏观金融风险的机制以及我国房地产市场与宏观金融风险相互影响的动态过程。最后提出政策建议政府应该"审慎"调控房地产价格，防止其剧烈波动并且从根源上防止金融风险的出现和蔓延。

关键词：宏观金融风险防范；房地产市场

房地产市场与金融市场存在紧密联系，房地产市场的繁荣发展离不开金融市场的大力支持。在世界经济发展历史上，日本、美国以及东南亚都发生过因为房地产价格波动造成房地产市场泡沫最终引发金融危机爆发的事件。这类事件一旦发生一方面不仅影响本国金融体系稳定及经济发展，另一方面还会破坏全球金融系统以及经济秩序的稳定。因此，房地产价格水平的波动对一国以及全球金融和经济发展都会产生影响。近年来，我国房地产价格不断上涨，我国政府担忧房地产市场上发生波动会对我国金融及经济稳定发生造成影响，时刻关注房地产市场发展动向，出台严苛的房地产市场调控政策，对房地产价格采取“审慎”的态度。到底房地产市场如何对宏观金融风险造成影响，其程度如何，对于我国房地产市场调控以及金融体系稳定发展具有重要意义。本文试图从房地产市场影响宏观金融风险的机制判断近年来我国房地产市场与宏观金融风险相互影响的动态过程。

一、房地产市场影响宏观金融风险的机制

从已有文献分析，国内外学者采用不同的方法对房地产市场影响宏观金融风险机制进行研究取得较为丰富的成果。宋凌峰和叶永刚（2010）发现从2001年以来我国房地产行业的金融风险逐渐变大，2008年房地产市场的调控在一定程度上释放了部分金融风险，房地产价格需要维持在一定的水平才能够控制风险，房地产价格过高或者过低都会使得房地产市场的金融风险增大。Dell等（2011）银行将其资产过多的投入到房地产市场获得收益，使得杠杆增大，金融风险积聚，当房地产市场泡沫破灭时，将会影响金融稳定。王劲松等（2016）发现金融不稳定的重要来源之一就是房地产价格的剧烈波动。周伟亚等（2017）发现房地产价格与宏观变量的关系具有十分明显的时间趋势，两者关系并不稳定会随着时间的变化发生突变。因此，时刻关注房地产市场与金融风险的静态及动态关系十分重要。

分析房地产市场价格上涨的原因，第一，土地供应不足是房地产价格变动的重要制度因素，由于土地资源具有稀缺性从而决定房地产土地供给弹性小而需求大，为风险的形成提供条件。第二，我国房地产市场迅猛发展，房地产市场成为地方财政收入的重要来源，这种利用土地换取财政收入的短期行为是推动房价上涨的重要原因。第三，房地产市场的繁荣、高预期收益吸引了大量商业银行资金，商业银行过于乐观的向房地产市场提供大量信贷资金，两者的关联性越来越紧密。

从理论分析房地产市场影响宏观金融风险的机制，首先，房地产市场由于以上三种原因价格不断上涨。其次，随着房地产市场价格的持续高涨，房地产市场和金融市场泡沫会反过来进一步刺激金融信贷扩张，急剧放大金融风险，市场出现“非理性繁荣”，投机盛行，当房价超过市场基本面决策的实际支付能力时，房地产市场崩盘的可能性越来越大。然后，如果此时政府出台相关管制措施调控房地产市场，银行减少对房地产市场的信贷，较少投资者投入资金，部分房地产企业会出现资金链断裂，房价受到外部冲击快速下跌。最后，在外部冲击下房地产市场价格不断下跌，从金融体系角度分析，上游房地产公司和下游房贷居民的贷款违约率不断提高，金融机构拥有越来越多的呆账和坏账，严重削弱投资者对银行业的信心，引起金融危机的爆发。从经济秩序角度分析，房地产市场的衰退会导致全社会的消费和生产大幅减少，大量公司倒闭，失业人数上升，还可能会导致经济衰退甚至崩溃。

鉴于房地产市场和宏观金融风险之间具有千丝万缕的联系，我国政府十分重视房地产市场的发展，对房地差市场进行“供给侧改革”，去掉房地产市场的多余库存，为我国转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力提供助力，有效防范系统性金融风险。

二、我国房地产市场与宏观金融风险相互影响的动态过程

2003年房地产被确立为我国国民经济的支柱产业，房地产投资额与日俱增。2004年我国房地产市场快速发展，2005年出现高涨态势，此时房地产市场对宏观金融风险有显著的正影响。为了有效控制投资过热，2006-2007年间我国政府展开了一系列宏观调控，随着“国八条”、“国六条”以及一系列增息、严控房贷等货币政策的颁布与实施，房价涨幅有所回落，2006年—2007年房地产市场对宏观金融风险的影响减小。2008年受美国次贷危机的影响，我国房地产市场出现了一段时间的低增长。2009年我国房地产价格从低点迅速增长到一定高度，助力我国经济企稳回升，此时房地产价格稳定发展到一定合理水平，金融风险逐渐变小。随着时间的推移，房地产市场回暖，房地产价格又开始快速上涨，整体上发生较大幅度波动，2011年国家进行了史上最严厉的宏观调控—“国十条”，房地产市场冷却下来，此时房地产市场对宏观金融風险的影响不太明显。2014年，房地产市场达到投资顶峰，房地产市场发展下行。由于房地产行业关联度高，带动作用强，宏观金融风险较高。从2014年底政府陆续出台了一系列利好房地产发展的政策，促进房地产市场发展，到2015年房地产市场过热，金融风险较高。当前，房地产早已偏离其“居住属性”。天价房屋的背后表现为房地产企业贷款支付土地购置费的“上游杠杆”和居民贷款支付房屋购置费的“下游杠杆”维持在较高水平。由于金融风险复杂性、突发性和传染性等特点，在多重因素压力下，一旦房地产市场崩塌，极易引发系统性金融风险。2016年开始正式实施供给侧改革，2017年10月明确“坚持房子是用来住的”，2017年12月又对住房制度的顶层设计做出部署，十分重视房地产市场的平稳健康发展，我国积极实施调控政策守住不发生宏观金融风险的底线。

三、政策建议

为了促进我国政府实施有效的房地产调政策以及稳定我国金融市场的发展，我们提出如下政策建议：第一，房地产市场对宏观金融风险有着较强的影响，政府要合理控制土地的供应与房地产开发投资，从房地产价格上涨的机制角度出发采取“宏观审慎”原则，使其不要发生剧烈波动，并且严密监管宏观金融风险的情况。第二，我国应该从根源上防止金融风险的出现和蔓延，加快经济结构优化，促进我国经济可持续经济增长。

参考文献：

[1]周伟亚，刘汉，贺彦飞.房地产价格波动与宏观经济的时变关联性分析[J].当代经济研究，2017（09）：88-95.

[2]王劲松，韩克勇，赵琪.资产价格波动对金融稳定的影响——基于中国数据的实证研究[J].中国流通经济，2016，30（03）：102-107.

作者简介：

潘扬（1993—），女，山西财经大学硕士研究生；郑睿（1991-），男，山西财经. 项目基金：潘扬 郑睿大学博士研究生。本文为2018年山西省研究生教育创新项目课题（2018BY087）阶段成果.