孙星琳

(泉州市城乡规划局总工程师办公室 福建泉州 362000)

0 引言

随着泉州经济的快速发展和城市规模的持续扩大，原本位于城市外围的三旧范畴(即旧城镇、旧厂房、旧村庄)逐步纳入中心城区范围。三旧用地分布零散，土地效益低下，明显制约泉州城市发展的脚步。2016年9月，泉州第十二次党代会提出实施“泉州经济升级版、改革创新示范区、生态宜居幸福城”三大战略，建设“创新、智造、海丝、美丽、幸福”的现代化“五个泉州”。对照泉州建设新要求，在国家及省新型城镇化战略的指导下，泉州加快推进三旧改造进程，出台相关改造政策，以期推动中心城区旧工业区产业升级、效益增长、环境提升，促进城市再发展。

本次研究的北峰工业区始建于二十世纪九十年代，随着城市建设的发展，一部分企业外迁、厂房闲置等问题。与此同时，伴随着周边配套交通、居住环境的改善，北峰工业区的区位优势愈加突出。一部分企业自主更新的意识增强，自行改变工业建筑功能的趋势愈发明显。为此，有必要在把握城市旧工业区更新改造发展规律的基础上，对北峰工业区进行整体分析研究，从而更加科学地引导北峰工业区转型升级。

1 研究案例

1.1 研究范围

本次研究范围东至丰惠路，西至江滨北路，南至西贤路，北至北高渠，总面积约76.8hm2(图1)。

图1 研究范围

1.2 现状概述

1.2.1区位条件优越，产业类别多样，数量多宗地小，自行改造明显

北峰工业区位于北峰丰州组团和中心组团之间，紧邻内环路。北距泉州动车站4 km，南离泉州古城2km，区位条件较为优越。工业区现有企业201家。从国民经济行业分类来看，企业行业类型多达17种，其中数量最高的是文教、工美、体育和娱乐用品制造业，其次为皮革、毛皮及其制品和制鞋业。从工业区产业分类来看，主要为工艺制造产业为主导的传统产业，也有部分计算机、通信和其他电子设备制造业等新兴产业。工业区分成175宗用地，各个企业用地较小，以0.2hm2～0.33hm2为主，集聚效应较差[1]。

2011～2015年，北峰工业区产值、税收逐年增长，以包袋、食品、电机及五金产业为主。但2013年以后增长幅度趋于平缓。2016～2017年，部分低效企业已逐步关停、外迁，厂房闲置率较高。部分企业自主更新意识增强，自行改变工业建筑功能趋势明显。特别是分布在北清东路、丰盈路两侧的企业，对沿街建筑底层进行商业功能转变。其中，沿北清东路两侧以商务办公和娱乐配套功能为主，沿丰盈路两侧以商业、餐饮功能为主。现状改造较为无序，存在较大的消防安全隐患。

1.2.2用地结构失衡，空间单调隔离，外部交通便利，内部交通不善

北峰工业区现状建设用地以工业用地为主，配套设施用地偏少。工业区西南侧通过原有旧厂房改造为溪乾住宅小区。随着近几年周边住宅小区的建成，工业区成为北峰万科城与中骏西湖1号之间隔离居住功能和滨江景观的区域。

北清东路、江滨北路两条交通性主干道分别经过北峰工业区中部、西南部。工业区内部主要道路有西贤路、丰盛路、丰盈路、丰顺路、丰惠路，道路断面较小，丁字路口较多，部分为断头路。有多条支路连接到北清东路上，路网密度较高，但交通组织不够合理，缺乏停车设施，无独立社会停车场用地。

1.2.3开发强度较大，建筑密度偏高，区域环境优美，内部景观不佳

北峰工业区企业容积率平均值约2.4，容积率2.0以上的占比64.64%，整体开发强度较大。工业区企业建筑密度平均值约66%，建筑密度超过50%的占比超过92.8%，整体建筑密度偏高。工业区企业建筑高度以低层、多层为主，少量高层建筑零散分布。工业区企业建筑质量较好，以砖混和框架结构为主。

北峰工业区北靠后厝山、清源山，西临晋江，东邻西湖公园，北高渠和西低渠从工业区穿过。工业区内部道路景观配置不到位，现状滨水景观不佳，缺乏公共绿地、休闲空间。

1.3 研究目的

1.3.1产业转型引领经济复兴

发展仍然为第一要务。北峰工业区面临产业转型升级的关键时期，应结合自身产业特点，以泉州未来产业发展目标为导向，以经济复兴为其更新改造重要内容，坚持创新驱动原则，积极向产业链上端提升，对接战略性新兴产业，从工业经济向生产服务经济转型，争取成为城市经济新增长点。

1.3.2用地优化完善配套功能

北峰工业区区位优势愈发明显，其原有用地功能已不能满足进一步发展需求，应根据自身在泉州经济所处的地位和分工进行存量优化，通过调整和优化土地利用类型、布局、强度来提升效率，为产业发展预留空间，完善配套功能。

1.3.3环境营造提升空间品质

营造良好的空间环境是实现区域可持续发展的关键。北峰工业区更新改造除了产业升级、用地调整外，还需要在环境改善方面进行细化提升，通过基础设施配套、景观环境打造等手段，创建宜居宜业的城区工业区范本。

2 案例借鉴、政策规划要求与理论指导

2.1 案例借鉴

2.1.1领SHOW天地文创产业园

领SHOW天地文创产业园(海西国家广告产业园西区)是国家级众创空间、福建省文化产业示范基地，是由丰泽区泉秀街道成洲工业区内建于二十世纪八、九十年代的树脂工艺旧厂房改造而成。2010年，泉州市委、市政府重点发展十大文化产业，制定“退二进三”政策，实现城市更新。领SHOW天地实行“政府扶持引导、企业为主体、市场化运作”模式，引进兴世纪旅游文化有限公司，以“建设人才银行、服务城市产业、打造旅游景点”为战略定位，规划建设集“人才银行、设计创意、文艺活动、会展经济、媒体出版、商务交流、休闲旅游”为一体的大泉州首席创艺乐园，力促泉州创意产业发展，助推地区转型升级，是目前泉州文化创意产业园区标杆。

2.1.2源和1916创意产业园

源和1916创意产业园位于鲤城区新门街，原为泉州老字号源和堂蜜饯厂，属于工业遗址更新改造。园区以产业形态带动商业形态，逐步形成创意产业、创意服务、生活商业三大集群，现已发展成为集创意空间、艺术广场、时尚街区、商务办公与休闲娱乐于一体的创意园区。

2.1.3小结

综上所述，无论是老工业区或者工厂，泉州中心城区旧工业区更新改造方向大多朝着文化创意产业园发展，利用工业区自身的区位优势与历史价值，引导工业向文化创意产业转型升级，改造模式多为“企业为主体、政府扶持与引导、市场化运作”。这可作为今后北峰工业区全面“退二进三”转型升级时期的一种参考方向。

2.2 政策规划要求

2.2.1政策要求

2012年4月，泉州市政府出台中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造试行实施意见(81号文)，规定旧厂房自行改造方式之一是利用旧厂房举办设计研发、文化创意等新兴产业和幼托、养老等社区服务业，不变更土地用途，不得分割产权出让。二是在符合规划的前提下，允许使用权人将工业用地变更为商业服务用地，但需补交土地出让金，不得分割产权出让。这两种方式均由市三旧改造工作领导小组办公室上报研究、批准实施[2]。

2016年7月，泉州市政府又出台中心市区旧厂房改造为商业办公场所(公共服务设施和市政配套设施)若干意见(试行)等2份文件(85号文)，规定旧厂房自行改造方式：一是保留工业用地性质的由辖区政府或管委会组织研究、批准实施；二是改变工业用地性质的按程序由市旧厂房改造工作领导小组办公室上报研究并办理相应手续，补交土地出让金。2016年85号文是对2012年81号文的增补修订，下放一部分批准权限至区一级政府，节省步骤，尽快促成不改变用地性质的项目实施改造。

三旧改造尽管不是一个新概念，但它的确是用地变更强有力的政策手段，直接推动单个企业乃至整个区域的更新改造。北峰工业区有条件的企业如何运用改造政策，完成自身改造升级。政府如何完善改造政策，杜绝企业投机取巧，避免企业错失全市产业升级发展机遇，以上这些都是值得令人持续深入探讨的问题。

2.2.2规划要求

《泉州市城市总体规划(2008～2030)》(以下简称“总规”)确定泉州总体发展目标之一是成为全国重要的先进制造业基地，城市性质之一是现代化工贸港口城市。总规确定北峰工业区所在基地主导功能以居住为主，按照要求工业区应逐步搬迁位于中心组团内的工业项目[3]。

《泉州市北峰片区单元控制性详细规划》(以下简称“单元控规”)确定北峰片区规划区面积2225hm2，建设用地1897hm2，控制人口20万，形成“两轴、三带、九功能区”的规划结构。北峰工业区用地布局以工业科研混合用地为主，保留丰盛路以东、北清东路以南部分工业用地，并向工业科研用地转型。北清东路以北区域以艺术传媒、居住用地为主。东南侧预留中小学用地及街道级行政管理设施用地。西侧以二类居住和商业用地为主。

《泉州市城市轨道交通线网规划》确定轨道交通1号线(动车站-石狮)在北峰工业区北侧沿北清东路通过，并在新华路及延陵路交叉口预留两个轨道站点。

《泉州市现代有轨电车专项规划》确定有轨电车2号线(九日山-新车站)，由北清东路经万科城至江滨北路，设万科城、西贤路站点。

《泉州市中心城区基础教育设施布局规划》确定北峰工业区需为周边居住人口预留控制一所中学和一所小学。

2.3 理论指导

根据产权制度理论，北峰工业区更新改造产权确认中出现的各种外部性问题，需要政府进行干预并且制定创新性的政策，从而减少产权明晰化过程中的不确定性，降低产权确认成本，以便加快推进更新改造工作[4]。

根据土地地租理论，北峰工业区现有企业低效益的产出将无法承受中心城区高额的地租，现有产业将逐渐被拥有高附加值的产业挤出中心城区。随着交通和通讯的快速发展，工业对区位要求有所下降，工业活动可在远离中心城区的地区进行，因而远期北峰工业区将逐步迁离，并在洛江、台投区等近郊区形成新的聚集区。

根据微笑曲线理论，北峰工业区产业发展方向为向产业链两端提升，通过推动创新研发，促进技术改造，进而推进营销服务等新兴产业的发展。

综上所述，产权制度理论揭示了旧工业区更新改造的难题，土地地租理论体现了旧工业区更新改造的动力来源，微笑曲线理论则为旧工业区产业转型升级提供了方向。北峰工业区应根据不同时期自身发展需要进行产业阶段的取舍，通过保留和发展工业区良好因素，剔除影响和破坏工业区健康发展的不良因素，使整体形象和品质越来越好。这种更新被赋予一种综合的城市复兴理念，即采用综合、整体的理论和方法解决旧工业区更新改造问题。

3 发展定位、规划策略与实施

3.1 发展定位

北峰工业区没有所谓的工业遗产留存，均以中小型企业为主，权属较为复杂，厂房较为密集。考虑泉州未来产业发展和城市建设方向，北峰工业区适合以保留改造方式为主，以产城融合为基础，推动产业“提二优二、退二进三”相结合，力争打造成为“互联网+智慧型都市产业为主的综合功能区”，逐步向无污染工业区发展，着力改善设施配套及环境建设。功能上主要发展企业服务、研发孵化、产品展示等生产性服务功能，其次发展商业、居住、文化休闲等生活性服务功能。

3.2 规划策略

3.2.1产业升级策略

(1)发展都市产业

泉州产业发展要求之一是打造泉州产业升级版。泉州“十三五”规划纲要指出，持续抓龙头、铸链条、建集群，推动主导产业(纺织鞋服、石油化工、机械装备、建材家居)高端化、特色产业(食品产业、工艺制品、纸业印刷)集群化、新兴产业(新一代信息技术、生物与新医药、新材料、新能源、节能环保)规模化和服务业(旅游、现代物流、创新金融、健康养老、体育服务、中介服务)特色化，制定产业发展路线图，促进产业迈向中高端[5]。

要求之二是由“泉州制造”向“泉州智造”转变。2014年，泉州成为中国工程院确定的“中国制造2025”首个地方样板和实践范例，也是未来中国制造发展探索的前沿地区。泉州坚持两化融合、绿色发展、特色提升发展理念，从机械化、自动化制造向数字化、智能化制造转变，打造中国先进制造业基地，成为引领“中国制造”智慧升级的示范市。

北峰工业区作为全市产业的组成部分，其产业发展应按照全市产业发展布局要求，结合区位特点，以发展都市产业为主，主要承担城市内部产业更新、生产研发、文化创意产业、城市服务提升等功能，促进泉州服务升级和特色发展。

(2)“提二优二、退二进三”相结合

北峰工业区若全面实现“退二进三”，虽然能进一步优化城市功能，提升城市品质，但是不符合当前泉州市区的城市发展阶段，也不利于周边居民就近就业。因此，现阶段工业区还需进行“提二优二、退二进三”相结合的发展方式。

“提二优二”指逐步升级部分优势产业，鼓励引入高新技术产业。区内现有的工艺制品、纸业印刷、通用专用设备制造等都市型工业生产能力已达到相应规模，供需平衡且仍有市场前景和技术生命力。作为在相当长一段时期内仍适合国内发展的产业，这部分优势产业应以围绕创建自主品牌、增加品种、扩大内销出口为目标，运用先进适用技术提高产品质量，以适应更加个性化、多样化和高层次的市场需求。同时，工业区应利用现有丰泽区数控一代基地，整合存量空间，营造融资环境，运用财政政策，吸引更多高新技术企业入驻，吸引人才聚集。

“退二进三”指逐步淘汰部分重污染产业，转移部分劳动密集型产业，适度发展企业研发办公、商业服务、文化创意等现代服务业。逐步淘汰区内现有制革、有色金属加工、橡胶塑料制品、建材等重污染企业。整合纺织品、服装包袋等劳动密集型企业，跨区域向更具规模的产业集群转移。依托工业区邻近市中心、交通便利等优势，大力发展传统产业和新兴产业的企业研发办公。在北清东路和丰盈路两侧，发展有一定水准的商业服务业，对接西湖博物馆区，推动泉州特色文化创意和研发设计产业发展。

3.2.2落实上位策略

(1)顺应城市发展方向

总规确定北峰丰州组团是城市向西发展的主要空间之一，其对外交通便利，呼应区域辐射内陆、促进山海协作发展，围绕福厦高铁泉州站，加快现代物流、生活居住等设施建设。北峰工业区既要满足北峰丰州组团发展要求，又要承接中心组团特别是老城区的功能外溢。

(2)保障区域交通组织

北清东路、江滨北路，是中心组团通往北峰丰州组团乃至内陆南安、永春、德化的重要通道。北峰工业区多条支路与北清东路存在交叉，造成通行压力，应对这部分支路进行提级次干路改造，加强支路网疏通和交通管理。根据轨道1号线(动车站-石狮)和有轨电车2号线(九日山-新车站)路线站点规划，未来公共交通将成为该组团居民出行主要方式，应做好站点周边用地预留开发。

(3)强化区域景观风貌

北峰工业区背靠清源山、面朝晋江、紧邻西湖公园，拥有得天独厚的自然生态环境优势。其所在区域是城市重要对外展示面，应按照城市风貌整体控制要求，系统处理好自然山、水生态修复、城市滨江景观营造、城市天际线控制。加强工业区水系梳理，强调北高渠水源地保护，做好西低渠沿线截污和水质净化，优化驳岸处理，增加亲水性。增加工业区内部绿地景观。严格控制清源山-晋江视线通廊，根据晋江沿江区域天际线控制要求，针对性地进行建筑高度控制。

(4)保障中小学校落实

根据中心城区基础教育设施布局规划，北峰工业区东部一部分企业用地将置换为中小学校用地。这部分工业用地近期将予以保留且被限制更新改造，远期将逐步置换成中小学校用地。这样对工业区的经济影响较小，既能促进高污染企业腾退，又能完善城市配套功能。

3.2.3用地优化策略

考虑北峰工业区未来综合型都市产业城区的功能定位，结合企业生产和居民生活需求，参照常见的3种工业区演变结果(科技园、总部基地、文化创意区)，工业区用地优化主要通过“退二进三，退二进绿、退二进居”等方式，以产业用地为主，重视增加公共设施、商务办公、居住空间、公共空间等综合配套用地，形成配套完善、有机融合、生态宜居的城市功能区。通过工业区北部生产性、南部生活性两条配套服务轴线，将工业区划分为都市产业升级区、滨水改造区、战略控制区、预留控制区4个区域，对改造方向和控制内容提出指引。都市产业升级区：搬迁低效污染企业，整合土地资源，引导产业转型，构建都市产业升级区。远期控制七成以上工业用地为都市型工业用地，以工业、研发创意为主。允许沿着丰盈路、北清东路两侧建筑功能改造为商业办公。滨水改造区：保留现有居住用地，预留专项规划要求的市政、公共服务设施用地，引导工业用地向居住、商业、办公用地置换，适当发展金融保险、贸易咨询用地。鼓励进行住宅、商业、办公开发，采取中等密度生态开发，重视滨水景观塑造，打造环境优美居住区。战略控制区：预留中学、小学用地，限制更新改造，由政府统一收储。结合北峰街道办事处形成行政、教育、医疗为主的综合服务区。预留控制区：结合西侧旧城改造，鼓励进行商业、住宅开发，如图2所示。

图2 改造分区

3.2.4品质提升策略

(1)设施配套

沿北清东路两侧，拆除北峰工业区现有一部分腾退闲置企业建筑，新增企业研发孵化中心、商务会议与教育培训中心、产业公共服务中心、休闲娱乐中心等产业配套设施。沿丰盈路、西低渠两侧，保留餐馆、便利店、超市、通讯店、酒店、医院、加油站等现有配套设施，新增银行、自动取款机、药店等生活配套设施。

(2)交通梳理

将工业区内部道路功能划分为交通性道路与生活性道路，合理组织客货流向。对北清东路道路中间绿化隔离带进行重新分配，结合丰顺路改造及北峰消防中队出警需求，打开该交叉路口形成灯控，加强工业区南北两侧联系。打通工业区西部断头路和溪乾小区北部出入口，延续小区居住用地功能。对丰盈路、丰顺路、北峰街道办事处南侧道路等施划交通标线，划分3m～5m人行道，保障行人交通安全。同时，增加丰盈路两侧商铺人行空间，设置街旁绿化。拆除丰顺路沿路低矮建筑，道路拓宽至15m，修建绿化步道。控制北峰街道办事处南面道路断面宽度为7m。在丰盛路、丰顺路及北峰街道办事处西侧集中设置停车设施3个，设275个车位，鼓励结合腾退闲置企业建设停车楼。结合未来轨道站点周边用地开发，做好换乘停车场衔接。

(3)建筑更新

近期将工业区内的建筑分为拆除型、改造型和保留型3种类型。拆除型建筑，主要指工业区内临时搭盖的简易结构及质量较差建筑。改造型建筑，主要指分布在北清东路、丰盈路两侧的建筑。近期北清东路两侧建筑侧重于建筑功能改造，即由工业功能向生活配套功能转变。丰盈路则侧重于建筑立面改善，利用具有工业区元素的色彩、材料进行建筑立面整治。保留型建筑，主要指除分布在北清东路、丰盈路、丰惠路等主要道路以外的质量较好建筑，除必要的维修外暂不进行大的变动。

(4)景观提升

为改变现有边界生硬阻断城市界面连续性的状况，应结合建筑功能置换和立面改造，构建活力繁荣的街道景象。结合北清东路、丰盈路和丰顺路等道路改造，增加道路绿化，提升整体街道景观水平。塑造西低渠和丰顺路两侧绿地景观，加强与潘山公园、西湖公园慢道的联系。整治部分水系，形成连续、带状的绿地开敞空间，打造景观公园，丰富工业区的公共空间和休闲场所。

3.3 规划实施

3.3.1引入更新单元

国内城市更新改造模式，主要有政府主导模式、市场主导模式、公-私-社区三向伙伴关系为向导的多目标综合性模式[6]。目前北峰工业区适合以政府主导模式为主、多目标综合性模式为辅的更新模式。国内城市更新改造方式，主要有保留改造、功能置换、拆除重建。工业区近期适合以保留改造、功能置换并举，远期以拆除重建为主。国内城市更新改造规划实施普遍引入更新单元这一概念，虽然各地在尺度和规模上有差异，但仍可作为管理工业区更新改造活动的基本依据[7]。具体划分为预留控制、北部都市产业升级、南部都市产业升级、滨水改造、战略控制等5个更新单元，每个更新单元均有相应的改造模式、改造方式、改造目标。预留控制更新单元：改造模式以政府主导成片改造为主，改造方式以拆除重建为主，打造工业区配套的居住小区。北部都市产业升级更新单元：改造模式以政府引导、企业自主改造为主，改造方式以拆除重建为主、功能置换为辅，打造工业区的都市产业服务区。南部都市产业升级更新单元：改造模式以政府引导、企业自主改造为主，改造方式以保留改造为主、功能置换为辅，构建工业区的都市产业升级区。滨水改造更新单元：改造模式以政府引导、开发商为主体改造，改造方式以拆除重建为主，利用西低渠景观完善工业区生活功能。战略控制更新单元：改造模式以政府主导成片改造为主，改造方式以拆除重建为主，落实上位规划要求配套的教育设施。

3.3.2有序逐步推进

(1)分区域推进——划定重点区域

任何一个城市更新过程都是一个漫长而复杂的，旧工业区更新应抓住重点，特别是考虑工业区与城市整体形象联系密切的区域，集中有限资源投入“三重”地区的改造。“一重”是城市重点区域，主要指滨江区域；“二重”是城市重要廊道，主要指沿路、沿河等廊道，包括北清东路、西低渠沿线；“三重”是近期重点建设区域，根据近期建设规划和重点建设项目确定。

(2)分时期推进——近期中期远期

分期建设应考虑各期建设的成本控制和对区域的影响，形成稳妥起步、而后大步发展、最终稳健提升的低冲击分期方案。工业区涉及利益相关方较多，改造实施难度较大，改造时间也相应较长，因此可将改造周期分为近、中、远期。近期以现状问题和发展目标为导向，制定工业区三年行动计划，提升工业区品质、配齐基本功能及腾退低产能高污染企业。中期以工业区升级目标为导向，制定工业区五年行动计划，配置都市产业工业区应有的项目和设施。远期以落实上位规划要求为导向，制定工业区十年行动计划，基本完成整个工业区更新改造。

(3)分项目推进——策划生成项目

本次从生产性服务设施、市政基础设施、公共设施、绿化景观、建筑立面改造、居住配套等6方面策划生成建设项目19个。其中，生产性服务设施项目有产业公共服务中心、商务会议与教育培训中心、企业研发孵化中心。市政基础设施项目有溪乾小区北侧断头路整治、街道办事处南侧道路断面整治、丰盈路道路断面优化、丰顺路道路断面优化、停车场、北清东路灯控。公共设施项目有中学、小学、幼儿园。绿化景观项目有景观公园、西低渠景观建设、丰盈路街头公园、丰顺路景观提升。建筑立面改造项目有丰盈路两侧、北清东路两侧建筑立面改造。居住配套项目有居住小区开发建设。

3.3.3优化改进措施

(1)修订改造政策

2016年泉州市政府旧厂房改造85号文，是中心市区旧厂房更新改造的主要政策依据，其试行期一年。中心城区共95家旧厂房申请改造，北峰工业区企业仅4家申请改造，主要申请改造成为科技创新中心、文化创意产业基地、商贸办公场所、停车场等类型。结合近两年来的改造实施情况，工业区应由下而上地反映实际存在问题，并建议政府部门加快修订和配套完善政策，包括修订已有旧厂房改造政策，并配套相应土地、建设、不动产、税收等方面政策，以促成更多符合条件的企业申请改造并完成更新。

(2)增强公众参与

由于旧工业区的更新改造与区域内的企业利益、周边居民利益息息相关，因此改造更新全过程都需要增强公众的参与程度，应从街道管理者、企业经营者、周边居民等群众中选取代表，在规划设计过程中的前期调研、中期策划、后期成果讨论等各阶段广泛深入征求代表们的意见，及时采纳到研究成果中。同时，在不损伤开发企业投资积极性的前提下，政府部门应分享更新改造产生的利益，用于改善区域公共利益的投资。企业则通过出让土地可获得相应的资金用于自身技术升级，或另择新址，可为职工创造新的就业岗位。

(3)多方筹措资金

在旧工业区以往的更新改造中，政府通常利用降低地价、减免税收、提供公共设施等方式减少部分开发成本，且随着更新规模的扩大，还需利用公共工程贷款、发行公债等方式。对于难度较大、市场不确定的更新改造项目，政府部门可考虑负担前期可行性研究费用，通过委托咨询公司对旧工业区做可行性评估及更新改造计划，给开发企业提供更为直观的判断标准，从而吸引更多开发企业的投资，更好地推动整个更新改造进程。

4 结语

北峰工业区原先为城郊乡镇企业聚集区，如今作为旧工业区在中心城区拥有优越的区位条件，其单一的工业生产已不能满足城市发展功能需求，沿街企业已率先开展更新改造。

基于对北峰工业区踏勘调研、现状分析，本次研究加强上位规划解读和城市发展趋势探究，通过更新改造理论支撑和相关实践案例经验，结合工业区实际，从规划策略与实施角度探讨工业区更新改造。本次改造顺应城市发展规律，从“城市双修”思路着手，坚持目标导向和问题导向相统一，以“产业转型引领经济复兴、用地优化完善城市功能、环境营造提升城市品质”为总体目标，致力打造成为“互联网+智慧型都市产业为主的综合功能区”。本次产业转型升级提出“提二优二、退二进三”相结合，同时在职能定位、区域交通、景观风貌等方面进行区域统筹，进一步明确规划控制要求，对用地布局进行优化调整，预留中小学等公共服务设施用地。发挥政府主导作用，同时吸引企业、开发商、街道社区等公众代表参与。通过引入更新单元、有序逐步推进、参与修订政策等方式，增加该更新改造规划实施的可操作性。