王永洁

[摘要]业主入住是物业单位承接新建项目与所服务的业主第一次接触的过程，为后续进行装修管理、日常物业服务奠定重要基础。但诸多现象表明购买期房后，较长时间才能入住的业主，在此阶段就会和物业单位产生较大纠纷，交易成本转移给物业单位，为后续物业服务及收取物业费埋下伏笔。文章主要通过经济学中交易成本理论分析三方交易成本，解释容易产生纠纷的原因，并对照原因提出解决问题的对策。

[关键词]业主入住；建设单位；物业单位；业主

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901051

房地产市场已逐步发生变革，由原先的有房就不愁卖开始挖掘如何让消费者愿意买房，其中物业管理是其中重要因素之一。而物业市场虽然基本服务内容没有太大变化，但是物业单位也逐步意识到要在此市场中扩大发展，需要保证服务质量提升，更注重人（业主情感）的服务，实际上很多物业单位还在疲于应付各种纠纷，这些纠纷多来自住宅管理设施设备问题，这又不得不与房屋质量“物”脱不了干系，使得物业单位很难做大做强。而笔者认为，除了被动地解决物业纠纷，更需要认识到纠纷产生的原因，究其原因大多可以从经济学得到答案。

1入住管理现状

入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理管理事务手续的过程。业主入住是物业单位对于新建项目前期管理当中重要的基础工作，也是物业管理操作过程中的难点之一。新建房屋的入住条件，需要新建房屋已建成，已验收合格，物业管理单位已经到位，水、电等基本设施齐备，并可使用。对物业单位而言，一是开始面对被服务人员（业主），二是协助建设单位和业主办理手续。对业主而言，入住的内容包括两个方面：一是业主，所购买房屋进行验收及其相关手续的办理；二是物业管理有关业务的办理，当然从业主内心而言只是来拿新房钥匙。

现阶段业主入住操作的模式目前主要有两种形式：第一种形式是以建设单位为主体，由物业管理单位相配合的作业模式。这种模式对于业主更符合法律和制度层面对入住的认知。第二种形式是建设单位将入住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理入住手续。无论采用何种入住操作模式，业主入住的实质是不变的，但需注意建设单位和物业单位各自的职责是不同。从房产移交的角度而言，入住的实质均是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关的法律责任和义务，物业服务企业只是具体办理相关手续。只不过自此开始，物业单位正式与业主建立服务和被服务的关系。[1]良好的房屋品质、周到完善的入住流程为物业单位开展后续的物业服务提供了重要保障。但是由于很多入住都采用了第二种模式，会让业主产生错觉，房屋出现问题与物业单位有关，首先想找物业单位，这也为业主与物业单位产生纠纷埋下伏笔。其实入住最关乎业主的事情是实现房屋实物的转交，而这种转交是发生在建设单位和业主。这样不利于物业服务费的正常收取，影响其正常经营。要解释产生纠纷的原因，文章从经济学的一些原理得以解释一二。

2经济学分析原因

英国经济学家科斯是新制度经济学代表人物，科斯定理认为，在零交易成本的情况下，不论初始产权归属于谁，交易双方通过自愿协商都可以达到资源配置的帕累托最优。[2]帕累托最优是由意大利经济学家维弗雷多·帕累托提出，是指资源分配的一种理想状态，假定固有的一群人和可分配的资源，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好的状况。科斯定理所提出的零成本，在现实是不可能完全实现，完成交易不仅需要金钱的成本还有精力、时间等其他成本。但是交易成本过大，会降低消费的可能性。入住阶段从其本质来看是建设单位和业主之间的物业交付过程，这样交易从科斯定理来看，产权关系较为清晰，从建设单位向业主轉移的过程，产权还是比较明确的，但是房屋作为产品不同于一般产品，产品质量的检查和体验需要较为漫长过程，导致交易成本不仅发生在房屋购买过程，还发生在入住阶段和保修期阶段。

21建设单位的交易成本

在我国目前法律条文中，购房人要求退房解除合同只对法律关系或产权不明确，房屋质量问题严重主体结构质量不合格或者约定面积误差绝对值超过3%等情况下给予支持。由此可见，业主购买期房入住验房阶段发现房屋瑕疵是不支持退房的，那么建设单位相较于物业单位、业主，建设单位地位处于优势，具体见图1。

从图1可以看出，只要建设单位在购房阶段完成前期的交易，交易成本急剧变小，主动权增大，自然建设单位更愿意选择自己规避风险的第二种入住模式，因为这种模式可以使建设单位不用直接与业主面对。前文提到入住的两种模式，从经济人角度建设单位会选择第二种模式。采取第一种模式，会使业主明确入住根本法律关系，一旦业主在查验房屋当中发现房屋的瑕疵，增加房屋维修成本甚至退房风险，进而影响建设单位声誉、施工进度，进一步增加交易成本。而选择第二种模式，把物业单位推到前面，又能够造成让业主在认知上错觉，即业主入住的过程其实是业主与物业单位的事情，或者说出现问题先去找物业单位。导致业主在后续

物业管理当中产生误会，将其错误归结于物业单位服务不利，这样能进一步降低建设单位的交易成本。

22物业单位的交易成本

物业单位的交易成本来自两个阶段（见图2）。首先，物业市场竞争激烈，物业单位与建设单位地位悬殊，物业单位获取业务一般是通过招投标的形式，进一步加剧了单位要削减收入却又保障品质的尴尬局面，而且建设单位要求选择第二种入住模式也是选择接受。甚至物业单位在早期介入和物业承接查验环节都处在一个被动或者话语权较少局面，即使发现在施工过程当中存在质量问题，物业单位也只能被迫接受，更加大了物业管理纠纷的概率，服务费的收取难上加难。其次，我国物业服务费的收取有包干制和酬金制。酬金制是指在预付的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提供酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足，均由业主和建设单位享有或者承担。包干制是由业主和物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余和亏损均由物业管理企业只享有或者承担的物业服务计费方式。而目前大多数小区物业的收费都采用包干制，那么在费用收入一定的情况下，物业单位的成本越高，利润则越少。物业单位作为经济人必然考虑降低物业单位成日常的运营费用，那么物业单位只需要按照物业服务合同对公共部位进行管理就基本实现合同目标。而物业纠纷大都来自专有部分保修，再加之入住采用第二种模式，如果在保修期内建设单位不能及时维修，激化业主与物业单位的矛盾，物业服务收取的比例就会降低，变相增加的物业单位的交易成本。

23业主的交易成本

业主为了选择购买期房，交易成本相较建设单位都比较大，而且期房销售进一步加剧业主与物业单位的纠纷。在现代房地产交易市场当中，期房销售为经济学和登记制度建立了基础。当业主通过住房按揭的贷款形式购买期房时，完成了预告登记过程，虽然能够有效防止“一房两卖”“炒楼花”[3]，但是对于业主已经表明房屋的所有权正在发生转移，在入住和保修期阶段要求退房很难实现，这就意味着业主在购买期房虽没有取得实物，但产权已是业主的，那么业主即使在入住验房时发现问题，也已经很难改变解决，并且我国法律对于业主提出退房要求的情形并不包括房屋存在瑕疵。所以在入住过程中，建设单位即使在场业主也只能要求修复，但是建设单位的交易基本完成且处在主动地位，修复并不会很积极配合，业主认知不足会将苗头指向物业单位。到后期，建设单位就彻底退出，业主会以物业费为要挟，转嫁当初的交易成本和风险，见图3。

3解决措施

31减少或取消期房销售

前文提到期房销售过程当中已实现了房屋产权转移，导

致业主交易成本增加，但时至晚矣，还进一步增加了后期物业日常管理的难度。在现房销售模式下，购房款缴付到房产证办理的时间间隔缩短，可净化住房交易环境[4]，减少业主购房成本。所以政府部门应该从政策角度减少或取消期房销售，当然这一政策会加大建设单位的投资风险。但是房地产市场经济经历30年，已经进入严酷的市场优胜劣汰阶段，以现房销售，业主不至于处在尴尬不能退房的局面，而建造质量不合格的房屋建设单位自然会被淘汰，不能承受巨大房地产投资风险的也会被淘汰。这就迫使建设单位在房屋建设过程当中一定要把好房屋建设的质量关，使消费者购房及时交房，物业单位也会减少很多纠纷。

32采取第一种入住模式

政府部门一方面应明确要求建设单位必须采取第一种入住模式和保修期阶段负责维修，这样通过法律手段进一步增加建设单位在入住阶段和保修期阶段的交易成本，即增加法律约束力和风险，从制度上也降低了业主的交易成本；另一方面政府也需加大宣传，减少业主认知不足，增加业主不交物业费的交易成本，有必要保护物业单位，降低物业单位的交易成本。

33延长专有部分的保修时间

延长业主专有部分的保修时间并加大建设单位在保修期内违约责任成本。因为前文提到建设单位经常延迟维修或不能完全修复，而这个措施有利于建设单位在建设时期就施实保修，其不仅在保修期内及时保质保量完成维修和修复，建设单位为了减少成本自然在施工过程当中，主动做好质量控制，进一步提升产品品质，长远来看有利于建设单位健康发展。

34提高业主入住法律认识

前文提到业主入住采取第二种模式容易造成业主认识上的偏差，所以相关政府部门要加大关于业主入住的宣传和法律咨询工作。让业主在验房入住过程当中明确三方的法律地位、权利和义务，为房地产业来发展提供良好的法律環境。

35物业单位需从自身提高品质

目前物业市场出现快速发展时期，各种物业单位都在快速增加，虽然各自增长方向不同，但只有服务好、声誉好、品质硬的企业才能越做越大。而且建设单位意识到产品是否经营得力物业单位的服务起着重要的作用，这也让物业单位在早期介入、承接验收环节有了更多的话语权，可以严格把控建设单位的产品，有效减少业主以后纠纷事件。

参考文献：

[1] 中国物业管理协会.物业管理实务[M].北京：中国市场出版社，2015：82

[2]岳文.新能源产业发展困境的法经济学研究——以科斯定理的交易成本理论分析[J].内蒙古师范大学学报（哲学社会科学版），2017，7（4）：73

[3]田纬宸.浅析我国商品房预售中预告登记制度的存在价值及改进[J].法制博览，2015，（13）：206

[4]严跃进.现房销售加速供给端去杠杆化[J].金融经济，2016， 6（2）：52